（2014）三中民终字第01449号

裁判日期: 2014-03-20

公开日期: 2014-05-30

案件名称

刘福泉与柳溪等租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘福泉,柳溪,刘志虎

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2014）三中民终字第01449号上诉人（原审原告）刘福泉，男，1966年10月8日出生。委托代理人贾德普，北京市曙光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）柳溪，女，1966年3月8日出生。委托代理人曹成，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘志虎，男，1970年8月17日出生。法定代理人刘玉林（刘志虎之父），1936年7月30日出生。上诉人刘福泉因与被上诉人柳溪、刘志虎租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2013）平民初字第03443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘福泉及其委托代理人贾德普，被上诉人柳溪的委托代理人曹成、被上诉人刘志虎及其法定代理人刘玉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年5月，刘福泉起诉至原审法院称：柳溪、刘志虎原为夫妻关系。2003年7月16日，刘志虎与北京市平谷区平谷镇北台头村民委员会签订土地承包合同，承包坐落于该村西岗子地5.5亩，承包期自2003年至2030年，自2004年12月开始，刘福泉与刘志虎合作进行禽产品加工生意，自2006年开始，由刘福泉每年向北台头村缴纳承包费715元。2008年6月24日，柳溪、刘志虎在北京市朝阳区人民法院离婚，约定刘志虎承包的5.5亩土地使用权归柳溪承包使用，该土地上的房屋等地上物在合同有效期内归柳溪居住使用。2008年7月1日，刘福泉与柳溪签订租赁合同，租期5年，月租金1000元，地上物包括九间房屋、大小铁门一对、水井一眼、水罐一个，系出租人财产归刘福泉使用。租赁合同还约定了其他条款，具体内容见该合同。合同签订后，刘福泉依约履行，同时先后建起多处不动产及整套污水处理系统。2010年10月16日，北京市平谷区平谷镇人民政府（以下简称平谷镇政府）依北京市发改委相关批复，率领评估人员到刘福泉的经营场地进行征地评估登记。2011年4月14日，平谷镇政府在滨河森林公园项目二期各村签订的协议详表中，列明“刘福泉”“补偿总额1253066元”及“应补偿总额1527236元（含提前签约、搬家奖）”，但北台头村委会竟未顾及刘志虎和柳溪已离婚和土地承包使用权已到柳溪之手以及刘福泉在该土地上经营的事实，于2011年3月11日和刘志虎签订拆迁补偿协议，并于2011年4月25日将拆迁补偿款1253066元打入刘志虎设立的账户。此后，刘志虎和柳溪在北京市朝阳区人民法院进行诉讼，二人于2011年9月19日以调解方式结案，刘志虎分得其中的25万元，其余款项1003066元归柳溪所有。刘福泉至今未收到平谷镇政府下发的滨河森林公园项目二期各村签协议详表中所列刘福泉名下补偿款，致使刘福泉在配合政府拆迁、已将厂房配套设备和职工宿舍拆除后，无资金另寻新址建房而无法全部完成拆迁工作。刘福泉认为，政府下拨的征地拆迁补偿款应在刘福泉与柳溪之间进行分割。现起诉至法院，要求依法确认刘福泉与柳溪于拆迁补偿款下拨之时终止租赁合同关系；请求依法分割拆迁补偿款中的100万元归刘福泉所有；诉讼费用由柳溪、刘志虎负担。柳溪答辩称：不同意刘福泉的诉讼请求。2008年7月1日，刘福泉与柳溪签订租赁合同，将涉案拆迁地块上的房屋出租给刘福泉，该租赁合同合法有效。根据该合同约定，在相关部门发出拆迁通知时租赁合同即告终止，即该合同已经在2011年3月23日终止；合同终止的情况下，刘福泉应在15日内搬离，并不得向甲方主张任何赔偿。为此刘福泉要求柳溪支付拆迁补偿款不符合约定。因为在双方的约定中，放弃补偿或赔偿的条件已经具备，刘福泉的第二项诉讼请求不符合约定，也无法律依据。刘志虎答辩称：不同意刘福泉的诉讼请求。刘福泉陈述的补偿列表中载明有刘福泉的名字是因为有关部门的失误造成。正确的做法应该是村里和谁签订的租赁协议，钱就打到谁的账上。原审法院经审理查明：刘志虎与柳溪原为夫妻关系，二人于1996年9月20日登记结婚。2003年7月16日，北台头村委会作为甲方与乙方刘志虎签订土地承包合同，约定：甲方将坐落在北台头村西岗子地5.5亩承包给刘志虎使用，承包期为2003年至2030年；甲方保证供给水电，水由乙方打井，电费同其他专业户一样由乙方缴纳；乙方每年向甲方交土地承包费715元，承包费在每年的5月20日前交齐，水电自负，如遇灾年乙方自负；甲方不得随意解除合同，如有违约，交乙方违约金3000元，并赔偿乙方一切损失；乙方如有违约，甲方有权收回土地，并处违约金3000元等。2008年6月25日，刘志虎与柳溪经北京市朝阳区人民法院调解离婚，北京市朝阳区人民法院为此而出具了（2008）朝民初字第19679号民事调解书，双方达成的协议第七条内容为：刘志虎承包的位于北京市平谷区北台头村西岗子5.5亩土地使用权归柳溪承包使用，该土地上的房屋等地上物在合同有效期内归柳溪居住使用。2008年7月1日，柳溪作为甲方与乙方刘福泉签订租赁合同，其中第一条租赁物：甲方将位于北京市平谷区北台头村西9间房屋等附属配套设施出租乙方使用；第二条、房屋用途：屠宰白条鸡；第三条租赁期限自2008年7月1日至2013年7月1日；第四条租金标准及付款方式：房屋租金每个月1000元，按季度交纳，乙方于合同签订之日支付一个季度的租金3000元，以后乙方于每季度最后1个月的15日前支付下一个季度的租金；第五条甲方的权利义务：1.合同签订时已经交由乙方使用的、属于甲方所有的财产包括：九间房屋、铁大门一对和一对小铁门、水井一眼和一个水罐，且这些财物均为完好状态；2.乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁物转租、转让、转借或与他人合作经营的；（2）未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁物转租改变房屋用途的；（3）乙方逾期三个月未付清租金的；（4）乙方自行或组织、容留他人利用承租房屋进行非法活动的；第六条乙方的权利义务：1.对房屋装修、改造须经甲方书面同意，因装修、改造造成的房屋破坏或损毁的，应按甲方要求承担修复或赔偿责任；2.负责承租房屋及附属配套设施的维护与修缮（含上下水管道、房屋防水等），如有损坏或丢失，乙方应进行修复或按市场价格赔偿；3.由乙方自行承担水费、电费以及当地行政部门或村里收取的相关费用；4.合同期满前双方均有意续约的，应另行签订租赁合同，双方不再续约的，合同期满时乙方应停止营业，撤出租赁地点，并将房屋租赁物完好交还甲方，除自行投资的设备可带走外，其他已经装修的部分和不可移动的设备物品不得拆、改，无条件留给甲方，未在合同期满时一并带走的可移动物品视为乙方放弃，并归甲方所有；第七条不可抗力等特殊事项：1.合同期内如遇拆迁、征占地、修路等事件造成本合同非双方原因无法履行的，则本合同于相关部门发出正式通知时即行终止，乙方应按合同期满条件下的约定办法，在十五日内撤离，并不得向甲方主张任何补偿或赔偿等。2011年3月31日，北台头村委会（甲方）与刘志虎（乙方）签订《平谷滨河森林公园拆迁补偿协议书》，约定：1.由具有合法资质的评估机构对乙方的树木、青苗及地上物评估报告所列各项补偿费为1253066元；补偿协议签订后，双方解除承包合同，村委会收回土地，甲方在五日内将补偿款以存折方式支付给乙方；乙方在收到地上物补偿款（存折）五日内，完成私有物品的搬迁工作；乙方被评估的树木、青苗及其他地上物原则上归拆迁人所有；5.乙方在规定时间内未将私有物品搬走的，视为自动放弃；拆迁人对放弃的物品可以清场处置，如乙方阻挠拆迁人处置放弃的物品，影响施工单位按时进场施工的，由此造成的一切经济损失由乙方承担等，协议后加盖了北台头村委会印章，并有刘志虎的签名。2011年5月11日，北台头村委会与刘志虎又签订一份万亩森林公园拆迁补偿款发放协议书，主要内容：刘志虎须将其承包地5.5亩上的建筑物全部拆除（院墙和房屋推倒），发放补偿款；拆除后即付第一期补偿款1253066元，和提前签约和拆迁奖励款274170元，共计款1527236元；拆除付款后自行解除原承包合同等。2011年，柳溪以不当得利纠纷为由，将刘志虎诉至北京市朝阳区人民法院，要求刘志虎向其支付补偿款。该案审理过程中，经北京市朝阳区人民法院主持调解，柳溪与刘志虎自愿达成如下协议：一、柳溪和刘志虎双方确认由《平谷滨河森林公园拆迁补偿协议书》得到补偿款为1253066元，补偿费现在刘志虎账户内。该款由刘志虎分得其中的25万元，余款1003066元归柳溪所有；二、刘志虎在本协议签字之日起十日内将全部补偿费1253066元支付给柳溪，否则，刘志虎应得的25万元归柳溪所有；三、在与刘福泉的争议案件生效并执行了结后十日内，柳溪按本协议的约定，将应得的25万元支付给刘志虎，并扣减其应负担的诉讼费和鉴定费，刘志虎应得款项为243488元。柳溪已向刘志虎支付了243488元。2011年7月12日，北京市平谷区平谷镇人民政府为刘福泉出具一份证明，主要内容：按照区大项目办的要求，滨河森林公园拆迁补偿资金是针对经营者的。本案涉及的补偿款总计为1558585元，包括房屋366414元、附属物347881元、树木9855元、房屋上浮40%部分146566元、附属物上浮40%部分39637元、停产停业综合补助费329004元、设备拆迁和安装费13709元、提前签约奖219336元、提前拆除奖54834元、二次补遗款31349元。北京首佳房地产评估有限公司出具的地上物作价补偿通知单上载明：（一）房屋价格366414元，其中房号为01的房屋建筑面积176.4平方米，金额为103119元；房号为02的房屋建筑面积39.24平方米，金额14109元；房号为03的房屋的建筑面积12.75平方米，金额6203元；房号为04的房屋建筑面积262.08平方米，金额217849元；房号为05的房屋建筑面积21.12平方米，金额10878元；房号为06的房屋建筑面积36.75平方米，金额14256元；（二）附属物价格347881元，暖气6935元、灯17199元、院门7329元、厕所4012元、太阳能3600元、冷库46656元、表箱400元、水泥地面88179元、烟囱235元、石棉瓦墙1724元、水池898元、电表95元、院墙41429元、锅台1**元、机井20000元、压力罐迁移费800元、闸箱600元、铁管1650元、卷帘门4125元、回水井200元、化粪池303元、棚房15846元、炕1146元、电缆10880元、沉淀池72000元、闸箱600元、空调400元；（三）树木9855元。双方当事人承认涉案地上物均位于院落内，法院要求双方当事人各自绘制了刘福泉接手涉案场地的平面图，刘福泉绘制的平面图上只有北正房九间，其中3间房屋位于西侧、6间房屋位于东侧，中间为空白，并有大铁门和小门各一扇。刘志虎、柳溪绘制的平面图与刘福泉的明显不同，也与法院自北京首佳房地产评估有限公司调取的示意图上各个地上物的坐落不一致。本案审理过程中，刘福泉提出诉讼保全申请，要求查封柳溪在银行的存款80万元，以及保存在北台头村委会的拆迁补偿款27万元。刘福泉为此提供了贾德普为其提供的财产担保，法院依法冻结了柳溪在北京银行东大桥支行的存款798969.11元，同时告知北台头村委会，未经法院允许，不得向柳溪或刘志虎发放其余拆迁补偿款27万元。对于尚未发放的拆迁补偿款，刘志虎与柳溪达成一致，由柳溪享有，后刘志虎表示反悔，认为该部分补偿款中应有5万元归其所有。此外，就双方当事人之间的纠纷，法院进行了调解，柳溪在调解时同意支付刘福泉40万元，但刘福泉坚持要求柳溪支付60万元。原审法院经审理认为：刘志虎与柳溪婚姻关系存续期间，刘志虎与北台头村委会签订土地承包合同，在该合同履行期间，刘志虎与柳溪经北京市朝阳区人民法院调解自愿离婚。刘志虎与柳溪达成的离婚协议中约定了刘志虎承包的位于北京市平谷区北台头村西岗子5.5亩土地使用权归柳溪承包使用，该土地上的房屋等地上物在合同有效期内归柳溪居住使用，其后柳溪与刘福泉又于2008年7月1日签订了租赁合同，该租赁合同未违背法律、法规的强制性和禁止性规定，但合同第七条载明的合同期内如遇拆迁、征占地、修路等，乙方刘福泉不得向甲方柳溪主张任何补偿或赔偿的内容，明显有违公平原则。故此对于涉案拆迁补偿款，法院依照刘志虎、柳溪、刘福泉各自投入情况，拆迁补偿款的补偿方式、项目、结果以及公平原则等酌情确定刘福泉应得补偿款47万元。鉴于柳溪与刘福泉签订了租赁合同，柳溪也实际取得了1003066元拆迁补偿款；同时，刘志虎在本案中还承诺尚未发放的拆迁补偿款柳溪也享有相应权利。为此本案所涉拆迁补偿款的支付义务应由柳溪履行。据此，原审法院于2013年11月判决：一、刘福泉与柳溪于二〇〇八年七月一日签订的租赁合同解除；二、柳溪于判决生效后十日内付给刘福泉拆迁补偿款四十七万元；三、驳回刘福泉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，刘福泉不服，上诉至本院称：原审判决未查清刘福泉与柳溪租赁厂房的时间期间。在拆迁补偿款分割上，原审法院对刘福泉应有的份额酌情确定不公，把应属柳溪的份额判给了刘福泉，而把应属刘福泉的份额判给了柳溪。故请求二审法院撤销原判，依法改判刘福泉与柳溪租赁合同于2012年12月31日前解除，柳溪给付刘福泉拆迁补偿款100万元。本院经审理查明的事实与原审无异，本院予以确认。上述事实，有土地承包合同、租赁合同、北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第19679号、（2011）朝民初字第14609号民事调解书、平谷滨河森林公园拆迁补偿协议书、万亩森林公园拆迁补偿款发放协议书，法院自北京首佳房地产评估有限公司调取的拆迁补偿款汇总表、地上物作价补偿通知单及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本院查明的事实，柳溪与刘福泉2008年7月1日签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。在双方履行合同过程中，该租赁场地遇到拆迁，导致双方租赁合同无法实际继续履行，故原审法院判令解除双方签订的租赁合同并无不当。合同解除后，刘福泉租赁该场地进行经营的合同目的不能实现必然造成相应的损失，故柳溪在获得拆迁补偿后亦应给付刘福泉相应的补偿。原审法院按照刘志虎、柳溪、刘福泉各自投入的情况，拆迁补偿款的补偿方式、项目、结果以及公平原则等，综合本案实际情况酌情确定刘福泉应得补偿款47万元，并无不当。刘福泉上诉称原审法院对刘福泉应有的份额酌情确定不公，把应属柳溪的份额判给了刘福泉，而把应属刘福泉的份额判给了柳溪，但未就此提供充足的证据予以证明，本院对此难以采信，其要求柳溪给付拆迁补偿款100万元，缺乏依据，本院不予支持。刘福泉上诉要求确认其与柳溪租赁合同的解除时间为2012年12月31日前，因其原审并未提出该项请求，且其亦未就此提供充足证据予以证明，本院对此亦无法支持。综上，刘福泉的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。诉讼保全费用5000元，由刘福泉负担2130（已交纳），由柳溪负担2870元（于本判决生效后7日内交纳）。一审案件受理费案件受理费13800元，由刘福泉负担5450元（已交纳），由柳溪负担8350元（于本判决书生效后7日内交纳）；二审案件受理费9100元，由刘福泉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　高　贵代理审判员　　江锦莲代理审判员　　沈　放二〇一四年三月二十日书　记　员　　王锦强来源：