（2014）三民初字第276号

裁判日期: 2014-03-19

公开日期: 2014-09-22

案件名称

刘大利与张艳芳排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

三河市人民法院

所属地区

三河市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘大利,张艳芳

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

河北省三河市人民法院民事判决书（2014）三民初字第276号原告刘大利（反诉被告）。委托代理人张立伶，河北王洪波律师事务所律师。被告张艳芳（反诉原告）。委托代理人李志鹏，系被告近亲属。原告刘大利与被告张艳芳排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员武晓红适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告刘大利的委托代理人张立伶、被告张艳芳及其委托代理人李志鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘大利诉称，2013年6月28日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，被告将其名下的位于三河市燕郊开发区夏威夷小区11号楼4单元131室卖给原告，原告已付清全部购房款并于2013年8月9日取得该房屋所有权证书（三河市房权证燕字第××号）。过户至今，被告拒不腾退房屋，导致原告迟迟不能入住。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告腾退位于三河市燕郊开发区夏威夷小区11号楼4单元131室房屋。2、被告赔偿原告各项损失30000元。被告张艳芳辩称，其与原告的房屋买卖无效。原告在签署合同的始终有欺骗行为，且其非法取得购房资格，合同应属无效，原告的损失也无从谈起。故其不同意原告的诉讼请求。反诉原告张艳芳诉称，2013年6月28日，其与反诉被告签订《房屋买卖合同》，反诉原告将位于三河市燕郊开发区夏威夷北岸小区11号楼4单元131室售予反诉被告，当时，反诉被告承诺三个星期之内交清尾款575000元，但直到半年后的12月16日才办理完毕贷款，是一种明显的欺骗行为。反诉原告本打算按照对方三个星期付款的承诺在燕郊重新购置一套商品房，但由于对方的不守承诺，反诉原告不能及时在燕郊买房，在此期间，燕郊的房价不断上涨，给反诉原告造成极大的经济损失。此外，反诉被告并不具备购买该房的资格，反诉被告是内蒙古人，在北京谋生，并未在三河市燕郊工作，也就无从谈起纳税，而根据《2013年河北省会限购令》之规定，反诉被告不具备购买燕郊房屋的资格，因此，双方买卖关系实际是无效的。另外，如果中介机构以合法形式掩盖了其真实身份，也应认定为其非法，故请求判令：1、确认张艳芳与刘大利所签订购房合同无效。2、反诉被告赔偿反诉原告的经济损失50000元。反诉被告刘大利辩称，其与反诉原告订立的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律规定，应认定合同有效。反诉原告已经为反诉被告办理完毕房屋产权过户手续，反诉被告已经取得产权登记手续，反诉原告作为完全民事行为能力人，对其签订的房屋买卖合同的法律后果应当明知，不存在其主张的欺骗行为，故请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2013年6月28日，刘大利与张艳芳在中介公司的居间下签订《房屋买卖合同》，合同约定，张艳芳将其名下的位于三河市燕郊开发区夏威夷北岸小区11号楼4单元131室售予刘大利（包括室内若干家具、家电），合同总价款825000元，其中首付款250000元，按揭贷款575000元。合同签订后，刘大利实际给付张艳芳260000元首付款，向银行贷款565000元；2013年8月9日，张艳芳协助刘大利办理完毕房屋产权过户手续；2013年12月16日银行将房屋余款打入张艳芳账户；至今涉案房屋由张艳芳占有使用。以上事实有双方签订的《房屋买卖合同》、刘大利与中国银行签订的《借款合同》、三河市房权证燕字第××号证书、产权契税发票、银行贷款发放证明及原、被告当庭陈述为证，本院予以确认。庭审中，张艳芳主张其与刘大��订立的《房屋买卖合同》无效。其认为，签订合同时，中介说是刘大利全款买房，基于对中介的信任，其未细看即与刘大利签定合同，之后，中介才告诉其付款方式为银行按揭贷款，但贷款只需要三个星期，后来由于刘大利的原因，银行直至12月才将贷款打入其账户，且刘大利系外地人，无河北省社保缴纳证明，没有购房资格。张艳芳对其主张的刘大利及中介的欺骗事实没有向法庭举示相关证据。另查明，本诉中，刘大利对其30000元损失，主张因张艳芳未按约定交付房屋，构成违约，按照合同约定应双倍返还定金100000元，但刘大利考虑到张艳芳的履约能力，按照刘大利占用房屋的时间，只要求30000元违约金。本案反诉中，张艳芳对其50000元的损失，主张因刘大利的欺骗行为，给其身心造成很大影响，再加上因刘大利迟延付款造成其为子女上学向高利贷借款产生了巨��利息，其估算损失为50000元。张艳芳对其损失未举示相关证据。另外，张艳芳对刘大利提交的合同上的“张艳芳”的签名持有异议，认为不是自己所签，但不同意做笔迹鉴定；张艳芳亦提交自己持有的合同原件，刘大利对其真实性予以认可。经比对，刘大利、张艳芳各自提交的合同原件除了房屋附属设施的内容略有出入外，其余内容均一致。房屋附属设施，即室内家具家电上的不同之处为：在张艳芳持有的合同上，缺少了“洗衣机一台”，就床的数量描述为“双人床2张”，而刘大利持有的合同上，写有“洗衣机一台”，就床的数量描述为“大床一张、小床一张”。对此，刘大利解释为，合同一式三份，系格式合同，具体内容由中介工作人员手填，细节书写不一致应是中介笔误。本院认为，2013年6月28日，刘大利与张艳芳在中介公司的居间下签订《房屋买卖合同》��张艳芳虽否认刘大利持有的合同上“张艳芳”签名的真实性，但拒绝笔迹鉴定，而张艳芳提交的合同上亦有双方亲笔签名，双方均认可真实性，故本院推定，双方各自持有的《房屋买卖合同》均系真实。而该二份《房屋买卖合同》除手书填写室内家具家电清单内容略有不同外，其余内容均一致，故本院认为中介工作人员在填写室内家具家电清单时的笔误不影响涉案合同的成立。涉案合同不违反法律强制性规定，且不损害国家、集体或者第三人的利益，合法有效。张艳芳虽主张合同是在被欺骗的情况下签订（签订合同前，中介及刘大利均承诺全款购房，签完后才知道房款系按揭贷款），但庭审中，张艳芳未能就其主张提交相关证据，且从双方的履行情况看，张艳芳一直协助刘大利进行贷款、过户等合同事项，说明张艳芳对房屋付款方式为按揭贷款的情况系明知且同意。2013年8月9日，涉案房屋产权变更至刘大利名下，2013年12月16日，中国银行将贷款如约打入张艳芳账户，至此，原、被告双方的房屋买卖依约履行完毕，涉案房屋产权归刘大利所有。根据合同约定，过户当日，双方应进行房屋交接，但至今涉案房屋由张艳芳占有，故本院对刘大利要求张艳芳腾退房屋的请求予以支持。关于刘大利主张的30000元违约金，本院认为，合同中，双方对延迟交付房屋的违约金并未约定，而刘大利以定金罚则为基础请求30000元违约金，于法无据，本院不予支持，如刘大利有实际损失，可待证据充分后，另行处理。关于张艳芳主张的刘大利无购房资格的问题，本院认为，张艳芳所指的“购房资格”实际是指银行对贷款人资格的限制。本案中，刘大利用银行贷款来支付房款，系刘大利的合同义务。刘大利申请贷款获得批准，银行将该款发放至张艳��账户，刘大利的付款义务即完成。而银行系金融企业，作为贷款人，如何审核刘大利的贷款资格，是否给予贷款，有其银行内部金融管理规定及评估模式决定，不属于法院审查范围。即使刘大利在贷款过程中有弄虚作假行为，银行作为贷款方，其审查不严谨所导致的风险也应当由其自行承担，与本案无关。由此，张艳芳提交的请求法院调取刘大利社保情况的申请，不符合法院调取证据的规定，本院不予调取。综上所述，本院对张艳芳主张的因刘大利没有购房资格而导致合同无效的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张艳芳于本判决生效后十五日内腾退原告刘大利名下的位于三河市燕郊开发区夏威夷小区11号楼4单元131室房屋。二、驳回原告刘大利的其他诉讼请求。三、驳回被告张艳芳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费630元，由原告刘大利负担550元（已交纳），被告张艳芳负担80元（于本判决生效后三日内交纳）；反诉案件受理费1130元，由反诉原告张艳芳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。代理审判员　　武晓红二〇一四年三月十九日书　记　员　　王　磊微信公众号“”