（2014）三中民终字第01116号
裁判日期: 2014-03-19
公开日期: 2015-06-26
案件名称
莫毅与白子兰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
莫毅,白子兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第01116号上诉人（原审被告）莫毅，男，1958年4月6日出生。委托代理人黄必成，北京市律通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）白子兰，女，1969年2月25日出生。委托代理人王迅，北京市律理律师事务所律师。上诉人莫毅因与被上诉人白子兰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第00085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。白子兰在原审法院诉称：2012年3月22日白子兰与莫毅签订《契约》（房屋租赁合同），合同约定莫毅承租白子兰所有的位于北京市朝阳××农庄6号棚西圆弧房，租赁期限为一年，自2012年3月1日起至2013年2月29日止，租金按月支付，月租金为7200元。合同签订后，白子兰按照约定履行了全部合同义务，但莫毅自2012年8月1日起至今长期拖欠、拒绝交纳租金，且于合同到期终止后拒不搬离，故白子兰诉至法院要求判令：1.莫毅向白子兰支付拖欠的2012年8月1日至2013年2月29日期间的租金50400元；2.莫毅于判决生效后十五日内腾退北京市朝阳××农庄6号棚西圆弧房；3.莫毅按照每月7200元的标准，从2013年3月1日起开始支付使用费至其实际腾退之日止；4.莫毅向白子兰支付滞纳金1094.4元。莫毅辩称：第一、莫毅自2012年8月1日起未交纳租金，原因在于其承租的房屋被水淹没了，其摄影作品损坏，给其造成巨大损失，白子兰拒绝与莫毅协商赔偿事宜，故莫毅暂时不交纳租金。莫毅同意交纳租金，但需要在白子兰赔偿其损失后再行交纳。房屋进水的原因在于承租的屋内原有一个铸铁炉子，从大棚外边烧煤，炉子拆掉后没有将墙体封好，导致局部墙面没有插入地基，再加上涉案房屋后面的房屋改造时垫高了地基，以上原因导致7月21日下大雨的雨水进入莫毅承租的房屋，是从炉道进入的，莫毅认为白子兰的房屋设计存在问题，进水的原因在白子兰，故莫毅不交纳租金有合理理由，不同意其滞纳金的请求。第二、虽然房屋租期已经届满，但莫毅享有优先承租权，租金莫毅可以补齐，不同意腾退房屋。因白子兰出租给莫毅的房屋是建造在农业用地上，根据相关法律规定，不能建造房屋用于出租，故莫毅认为双方租赁是无效的。因房屋进水给莫毅造成了损失，故莫毅提起反诉，要求判令：1.确认莫毅与白子兰签订的《契约》无效；2.白子兰赔偿莫毅经济损失8000元。白子兰对莫毅的反诉答辩称：双方签订的《契约》是各自真实意思表示，契约并未改变土地性质及用途，白子兰认为合同是有效的；莫毅在承租之前实地查看了涉案房屋，其对房屋的现状是知情的，白子兰已在下雨之前张贴了告示提示租户注意财产安全，也挨家挨户发送了通知，莫毅接到通知后未采取措施，故即使有损失是其自身疏忽造成的，且其主张的损失数额缺乏依据，白子兰不同意其反诉请求。原审法院认为：从内容看，白子兰和莫毅就朝阳区崔各庄乡草场地村白子兰承包土地内6号棚西圆弧房签订的《契约》属于租赁合同，系双方真实意思表示，且现无证据证明该《契约》内容有违反法律或行政法规强制性规定之情形。法院因此认定《契约》属于有效合同，双方均应严格履行各自义务。白子兰依据《契约》向莫毅提供了租赁标的物，莫毅即应按照合同约定向白子兰按期交纳租金。因莫毅未按照约定期间交纳部分租金，白子兰起诉要求莫毅继续履行合同，交纳欠付租金的请求有合同及法律依据。莫毅未在约定期间交纳租金给白子兰造成损失，白子兰主张莫毅支付滞纳金请求有合同及法律依据，因其主张的滞纳金并未超出法律或司法解释规定的范围，法院对其该项请求予以支持。莫毅虽辩称白子兰提交的房屋不符合相关标准，但未对此举证，且根据莫毅陈述，其系在现场察看后同意承租涉案标的物的，故其对于涉案标的物的现状是认可的，其在明知涉案房屋地基较低的情况下，且在白子兰于下雨前通知租户注意安全、妥善保管财物的前提下，仍认为因房屋进水导致损失，并要求白子兰赔偿的主张缺乏依据，法院对此不予采信。因现在双方租赁合同已届满。白子兰要求莫毅腾退涉案标的物的请求有事实及法律依据，法院予以支持。莫毅于双方租赁合同租期届满后继续使用租赁标的物，应比照双方《契约》约定的标准向白子兰支付使用费。判决后，莫毅不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判，其主要上诉理由为：一、原审判决未查清涉案房屋的进水原因，莫毅在原审中提供了充足的证据且申请了对进水原因的鉴定，原审法院只是以无法鉴定为由，对进水原因未予以查明；莫毅虽现场察看后同意承租涉案房屋，但无法知道房屋后墙下与屋外相连的炉道是如何填埋的，尤其是涉案房屋地基较低是在莫毅承租涉案房屋后白子兰改造、垫高涉案房屋后的一排房屋造成的；二、本案双方签订的《契约》无效，《土地承包协议书》表明白子兰租的是耕地，约定只能用于农业项目，因此其建造房屋用于出租违反了国家相关法律的规定；三、原审法院驳回莫毅一审中申请对受损物品的鉴定是错误的。白子兰同意原判。二审法院经审理查明：1998年9月17日，白子兰作为乙方与北京市朝阳区崔各庄乡草场地村委会签订了《土地承包协议书》，承包了位于该村铁道外三干地北的五亩土地，合同期限为20年，自1998年9月20日起至2018年9月19日止，土地使用费为每年每亩2000元，从第六年起每五年期各递增15%；合同约定乙方在使用期内，只能用于发展苗木及蔬菜等农业项目，未经甲方书面同意，不得改变土地功能做其他行业用途。白子兰承包上述土地后，在土地上出资建造了大棚。2012年3月22日，白子兰（甲方）和莫毅（乙方）签订了《契约》，将北京市朝阳区崔各庄乡草场地村白子兰承包土地内6号棚西圆弧房出租给莫毅作为工作室，租期一年，自2012年3月1日起至2013年2月29日止，租金为7200元每月，电费、取暖费由乙方自付，电费按每度人民币1.2元收取；租金按月以现金方式支付，每月前10日内将本月房租支付给甲方，如未按期付款，甲方按房租费用每天2%收取滞纳金；乙方入住前付给甲方5500元作为完成履行本契约各项义务的保证金，押金不能用于冲抵房款或其他消费，押金在本契约期内由甲方保存，等期满后视房屋的完整情况，无息返还给对方；租期届满时，可按双方同意的期限及条件，本合同延期。在双方就此项延续产生书面协议之前，承租方不享有在房间居住或其他方式继续使用住房的任何权利。合同签订后，莫毅交纳了2012年7月31日之前的租金及相关费用。2012年7月21日，因下大雨，莫毅承租的房屋内进水。双方对进水的原因及责任发生争议，白子兰称其于下雨之前就已经在院内张贴通知，且挨家发放了书面通知，提醒租户防范，已尽到合同义务；莫毅称没看到白子兰在院内张贴通知，认为出租房屋存在设计缺陷，且因为房屋缺陷导致进水。经莫毅申请，原审法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋是否存在设计及建筑问题，如有，上述问题和进水有无因果关系进行鉴定，后因欠缺设计、竣工图纸等必要的鉴定资料被鉴定单位退回。莫毅称因进水给其造成损失，包括：1.32张总共55平方米的摄影作品；2.一套作品中的220张像片被水淹；3.大约40-70张的原始作品因被水泡而无法分开；4.原始胶卷20卷受损；5.衣物、收藏杂志、工具书。经询，莫毅称其上述物品有存放于床底下地面上纸盒子里的，有存放于办公室柜子地下格子中的。白子兰对莫毅上述主张不予认可，认为莫毅未在事发后通知其查看损失，其并未看到受损物品，不认可上述物品因房屋进水而受损。莫毅未就其主张的损失数额举证。本院在审理过程中双方当事人均未提供新证据。上述事实，有《土地承包协议书》、《契约》、通知以及双方当事人陈述在案为证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。白子兰和莫毅就涉案房屋签订的《契约》，系双方真实意思表示，现有证据无法证明该《契约》内容有违反法律或行政法规强制性规定之情形。关于涉案房屋的进水原因，因大棚建造时不需要建造图纸，因而缺少鉴定资料而无法鉴定。因进水原因的鉴定不具有可操作性，且受损物品的受损时间无法确定，因此关于受损物品的鉴定，原审法院在释明风险后予以驳回并无不妥。故原审法院据此并结合相关证据认定支持白子兰主张莫毅支付租金及滞纳金等请求并无不妥，数额确定亦无不当之处，本院对此予以维持。综上，原审法院根据本案相关证据认定事实清楚，适用法律正确，本院对于原审法院所作判决予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2481元，由莫毅负担（本判决生效后七日内交纳），一审反诉案件受理费25元，由莫毅负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由莫毅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 恒审判员 王 伟审判员 付 辉二〇一四年三月十九日书记员 王玮玮 来自：