（2014）渝一中法民终字第01645号
裁判日期: 2014-03-18
公开日期: 2014-04-28
案件名称
重庆聚金实业（集团）有限公司与重庆市江北区聚金花园小区业主委员会,重庆晟唐物业管理有限公司确认合同无效纠纷二审民事裁定书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆聚金实业（集团）有限公司,重庆聚金花园小区业主委员会,重庆晟唐物业管理有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第十一条，第十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）渝一中法民终字第01645号上诉人（原审原告）重庆聚金实业（集团）有限公司。法定代表人宋春梅，董事长。委托代理人刘彬，男，1982年8月11日出生，汉族，该公司员工。委托代理人孙向霞，女，1984年10月28日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审被告）重庆聚金花园小区业主委员会。负责人王耀礼，主任，男，1955年5月1日生，汉族。委托代理人张开碧，女，1953年6月12日生，汉族。被上诉人（原审被告）重庆晟唐物业管理有限公司。法定代表人梁定权，董事长。委托代理人岳好，男，1969年3月25日出生，汉族，该公司总经理。委托代理人吴斌，重庆兴胜律师事务所律师。上诉人重庆聚金实业（集团）有限公司与被上诉人重庆聚金花园小区业主委员会（以下简称聚金业委会）、重庆晟唐物业管理有限公司（以下简称晟唐物业公司）确认合同无效纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年12月6日作出（2013）江法民初字第05986号民事裁定书，上诉人重庆聚金实业（集团）有限公司（以下简称聚金公司）对该裁定不服向本院提起上诉。现本案已审理终结。聚金公司一审诉称，聚金花园小区是被告开发建设的经济适用房，原由重庆聚金物业管理有限公司提供前期物业管理服务，2011年3月10日撤离小区。经政府相关部门协调，委托晟唐物业公司对小区暂提供物业服务至业主委员会成立。2011年12月7日，聚金花园小区业委会成立并报江北区观音桥街道办事处备案，王耀礼任业主委员会主任。2012年11月，晟唐物业公司向法院起诉要求原告支付物业服务费，原告才知道二被告签订了《物业管理服务合同》，经原告核实有三分之二业主未听说签订了《物业管理服务合同》，对合同的内容也不知晓。原告认为，业委会没有组织召开业主大会，业委会主任利用主任地位，私自与晟唐物业公司签订合同，违反了法律强制性规定，损害了业主利益。请求：确认二被告签订的《物业管理服务合同》无效聚金业委会一审答辩，原告霸占小区车库和门面，不是业主，没有资格起诉。2012年4月1日业委会发了召开业主大会的通知，业主大会召开过程中，街道办事处监督了选聘过程，之后通过的决议也予以了公示。聚金业委会与晟唐物业公司签订的《物业管理服务合同》合法有效。晟唐物业公司一审答辩，2011年3月10日，被告通过江北区观音桥街道办事处和建新社区主持的聚金花园小区物业服务招标大会，由业主投票表决中标进入小区为业主服务。2012年4月8日在江北区观音桥街道办事处指导下，小区召开业主大会，对物业服务合同的内容及物业管理方案进行表决，合同条款在小区公示了一个月，没有业主提出反对意见，被告才与聚金业委会签订物业服务合同并报政府主管部门备案。原告所诉没有事实依据，合同不存在无效情形。一审法院认为，聚金公司请求确定晟唐物业公司、聚金业委会签订的《物业管理服务合同》无效，涉及的是聚金花园小区全体业主的权益，根据《物权法》第七十六条第一款第（七）项及《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应当由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在涉及全体业主共同利益事项的情形下，单个业主不具有可以单独诉讼的权利。本案诉讼中，聚金公司没有提交经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并授权其起诉或基于小区业主大会的决议代为诉讼的有效证据，故聚金公司不具备适格诉讼主体，一审法院对其起诉予以驳回。遂根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项规定，裁定如下：驳回重庆聚金实业（集团）有限公司的起诉。聚金公司不服一审裁定，向本院提起上诉，请求撤销一审裁定，指令江北区人民法院对本案进行审理并作出判决；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。本院认为，根据《物权法》第七十六条第一款第（七）项及《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应当由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。聚金公司请求确定晟唐物业公司、聚金业委会签订的《物业管理服务合同》无效，涉及的是聚金花园小区全体业主的权益，聚金公司未举示有效证据证明其获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并授权其提起诉讼，聚金公司不具备适格诉讼主体。一审法院未予受理，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：维持江北区人民法院（2013）江法民初字第05986号民事裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 罗登文代理审判员 王 兵代理审判员 刘 静二〇一四年三月十八日书 记 员 曾 静 来自：