（2014）九中民一终字第9号
裁判日期: 2014-03-15
公开日期: 2014-07-08
案件名称
严妮与中国银行股份有限公司九江市分行房屋租赁合同纠纷二审民事案件判决书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
严妮,中国银行股份有限公司九江市分行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）九中民一终字第9号上诉人（原审被告）严妮。委托代理人李邦烈，江西际民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）中国银行股份有限公司九江市分行。负责人黄义辉，行长。委托代理人李佳，系该公司法律顾问。上诉人严妮与被上诉人中国银行股份有限公司九江市分行房屋租赁合同纠纷一案，江西省九江市浔阳区人民法院于2013年10月12日作出（2013）浔民一初字第708号民事判决。严妮不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审查明，2010年4月21日，原告中国银行股份有限公司九江市分行（下简称中国银行）与被告严妮签订房屋租赁合同，合同约定原告将其所有的位于九江市某某路xx号xxx室一层门面（房屋所有权证号：九房权证某字第xxxx**号）出租给被告从事服装经营，租期三年，从2010年5月4日至2013年5月3日止；该房屋租金为月租金30360元，年租金364320元；支付方式为一次性支付一年租金及三个月押金，先付款后用房；水电费由被告支付；租赁期满退租时，被告必须将房屋按原状完整交还原告；租赁期满，通过原告招租，被告必须在同等条件下享有优先承租权；一方违约须向另一方按照三个月支付违约金。合同签订前的2010年4月19日，被告向原告支付第一年租期的租金364320年及押金91080元。合同签订后，原告按约定将门面交付被告从事服装经营。合同履行期间被告按约履行了缴纳租金的义务，后两年的租金也已交清。2013年5月3日租赁期届满后，被告未将其承租原告的门面返还原告，原告诉诸原审法院，要求被告返还租赁房屋，支付诉讼期间占用房屋费用，并支付合同约定违约金91080元。原审认为：双方签订的租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。合同约定的租赁期限已届满，被告作为承租人应当返还租赁房屋。被告不能举证证明原告欲将房屋出租给他人，故被告主张优先承租权不予支持。原审判决：一、被告严妮在判决生效后七日内返还原告中国银行股份有限公司九江市分行位于九江市某某路xx号xxx室一层门面（。二、被告严妮在本判决生效后七日内向原告中国银行股份有限公司九江市分行按原合同约定的租金标准30360元／月支付自2013年5月4日起至房屋实际返还之日的使用费。三、被告严妮在本判决生效后七日内向原告中国银行股份有限公司九江市分行支付违约金45000元。四、驳回原告中国银行股份有限公司九江市分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三支规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费9821元，由原告中国银行股份有限公司九江市分行负担752元，由被告严妮负担9069元。宣判后，严妮不服该判决，向本院提起上诉称：一、一审法院判决上诉人支付45000元违约金缺乏证据，且明显过高。二、被上诉人中国银行副行长陈某曾口头承诺在合同到期后会继续给上诉人承租一年，应按该承诺履行。三、上诉人已向被上诉人缴纳91080元（三个月的租金），一审判决中未作处理。请求二审法院依法改判。本院二审查明其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。合同约定的租赁期限已届满，上诉人作为承租人应当依约返还租赁房屋，上诉人未按约定交还租赁的门面，属违约行为，应承担违约责任，上诉人应支付违约金给被上诉人。原审法院依据合同约定及本案实际情况酌情判决上诉人支付45000元违约金并无《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》中规定的违约金过高的情形。上诉人称45000元违约金过高的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人称被上诉人曾口头承诺延长租期一年，但未提供证据证明，该项上诉理由无事实依据，本院不予支持。上诉人称其已向被上诉人缴纳91080元（三个月的租金），根据合同约定，该款实际是合同押金。由于上诉人在原审中并未对退还该笔押金提出反诉，故上诉人要求一并处理该押金诉请不属本案审理范围，对上诉人该项上诉请求本院不予支持，上诉人可以另行主张权利。综上所述，上诉人严妮的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人严妮负担。本判决为终审判决。审判长 陈江颖审判员 彭 海审判员 尹 强二〇一四年三月十五日书记员 洪 严 关注公众号“”