（2014）江蓬法民三初字第57号
裁判日期: 2014-03-11
公开日期: 2014-04-16
案件名称
江门市益威物业服务有限公司与郑家浩物业服务合同纠纷一审判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江门市益威物业服务有限公司,郑家浩
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第十五条，第三十五条第一款，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2014）江蓬法民三初字第57号原告：江门市益威物业服务有限公司，住所地广东省江门市。法定代表人：舒兆洋。委托代理人：赵淑爱、邹彩霞，均是该公司员工。被告：郑家浩，男，1976年12月26日出生，住江门市蓬江区。原告江门市益威物业服务有限公司（以下简称益威公司）诉被告郑家浩物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年2月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邹彩霞到庭参加了诉讼。被告郑家浩经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2011年1月15日，原告与江门市春晖苑住宅小区业主委员会（以下简称春晖苑业委会）签订《江门市春晖苑小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）。原告于2011年1月16日正式履行合同并进驻春晖苑小区接管小区的物业服务工作，为小区全体业主提供物业服务。合同约定原告为该小区提供物业服务，住宅房屋物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米0.5元；物业服务费按每季度预收，逾期缴纳的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三交纳滞纳金（违约金）；合同还对其他相关事项作了约定，其后，原告即为该小区提供物业服务。被告是该小区的业主，已接受了原告为其提供的物业服务，根据其房屋面积85.88平方米，应支付物业服务费为每月42.9元，2011年4月1日至2012年12月31日物业服务费为900.9元，但被告至今未支付给原告。原告多次催收均未果。原告认为，原告为被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业服务费，被告拒不支付的行为构成违约，应当承担向原告支付物业服务费及违约金的违约责任。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的2011年4月1日至2012年12月31日物业服务费900.9元及违约金1795.4元，合计2696.3元；2、被告支付本案诉讼费用。原告在举证期限内提供的证据有：证据1.《春晖苑小区物业服务合同》1份，证明2011年1月16日，春晖苑业委会与原告签订物业服务合同的事实，及经春晖苑业委会代表业主同意，选聘原告为该小区提供物业服务，约定有关的服务内容及收费标准。证据2.《关于小区聘请物业公司的公告》1份，证明春晖苑业委会正式聘请原告为本小区的物业服务公司，并由白沙街道办备案批准。证据3.《春晖苑小区业主委员会换届公示》、《春晖苑小区业主自治管理委员会成员及职务名单的公示》、《祝贺春晖苑小区业主委员会换届成功资料》各1份，证明春晖苑小区于2010年12月28日业委会换届的事实，且由白沙街道办予以审批备案。证据4.《关于处理春晖苑小区物业管理相关事宜的函》1份，证明前一届小区的物业服务公司与本小区业主仍有未结清的物业服务费及相关公共费用。证据5.《春晖苑业主会议签到表》1份，证明小区召开业主大会的事实，选举新的业委会班子事宜。证据6.《春晖苑车辆出入试行服务方案》1份，证明原告为解决小区存在停车难的问题所做的整改方案。证据7.《春晖苑停车场使用投票统计结果》1份，证明原告对小区所做的停车方案通过小区全体业主的意见征询后所得的结果，是大多数表示同意的。证据8.《委托书》、《春晖苑小区车辆停放管理服务方案》及车位分布图各1份，证明小区业委会同意并委托原告按方案为小区的停车方案执行管理。证据9.《春晖苑值班室迁移申请》1份，证明原告征得小区业委会同意将小区原保安值班室予以迁移的事实。证据10.《关于道路广角镜的安装申请》及《规划图》各1份，证明原告征得小区业委会同意在小区内安装广角镜的事实。证据11.《照片》16张，证明原告为小区提供了车位、车库、绿化带的清洁卫生和保安等物业服务的事实。证据12.其他资料9份，证明原告为小区进行了相关的物业管理服务的事实。证据13.《终止合同》1份，证明原告已于2012年12月31日与被告终止物业服务合同。证据14.《通知》1份，证明原告在为春晖苑小区开展物业服务期间对拖欠物业费的业主张贴了催交物业费的通知的事实。被告没有到庭，没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。经审理查明，2011年1月15日，春晖苑业委会与原告益威公司签订《物业服务合同》，合同约定：甲方(春晖苑业委会)选聘乙方(益威公司)为春晖苑小区的全体业主和物业使用人提供物业管理服务，物业服务费收费标准为：普通住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，小车停放服务费每月每辆50元，摩托车停放服务费每月每辆10元，物业服务费按物业建筑面积按每季度预收，逾期不交费则乙方可按每逾期一天加收千分之三的滞纳金；合同期限为2011年1月16日起至2014年1月15日止。在签订上述合同时，春晖苑业委会向原告提供了该业委会2011年1月完成换届并备案的公示文件、业主会议签到表、向全体业主告知已聘请原告益威公司进行物业管理服务的公告等资料。签订上述《物业服务合同》后，原告于2011年1月16日正式进入春晖苑小区，提供物业管理服务。2012年12月31日，经与春晖苑业委会协议并报有关部门备案，原告益威公司撤离春晖苑小区，终止了对该小区的物业管理服务。原告益威公司庭审中陈述春晖苑小区物业费用交纳方式为：一般当月1-30日交纳当月的费用。原告益威公司在进驻涉案小区前，被告已是江门市蓬江区春晖苑小区14幢之二502室的所有权人，办理了房地产权证（粤房地证字第C70843**号），该房屋的建筑面积为85.8平方米，每月的物业管理费为42.9元（85.8平方米×0.5元）。在原告管理春晖苑小区期间，被告从2011年4月1日开始欠交物业管理费，被告没有向原告支付从2011年4月1日至2012年12月31日共21个月的物业管理费共900.9元（21个月×42.9元）。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的问题有：一、春晖苑业主委员会与原告签订的物业服务合同是否有效，原告请求被告支付拖欠的物业费，应否支持。二、原告请求的滞纳金应否支持。一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”春晖苑业委会是春晖苑业主大会的代表机构，其与原告签订的《物业服务合同》是代表业主大会所签订的，故该合同合法有效，对春晖苑全体业主具有约束力。原告签订合同后已为春晖苑小区提供物业管理服务，被告作为春晖苑业主之一，获得原告提供的物业管理服务，则应当按照《物业服务合同》的约定支付费用。被告拖欠物业管理费，经原告催收，被告仍没有向原告支付，被告的行为构成违约。原告请求被告支付拖欠共21个月的物业管理费900.9元，证据充分，合法合理，本院予以支持。二、关于被告应否支付滞纳金的问题。由于被告在原告益威物业公司提供物业管理服务期间没有支付物业管理费，按照《物业服务合同》的约定应该从逾期之日起向原告支付滞纳金，约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金。由于被告没有答辩及出庭应诉，应视为其放弃答辩和应诉的权利。按照法院审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率在30%-50%的上浮）的4倍，但上述合同约定的按每日3‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，本院依法予以调整。按照中国人民银行同期一年期逾期贷款利率6%的标准计算，逾期付款违约金计算标准的上限定为日息1‰比较合理和公平，本案中的逾期违约金应从2011年5月1日起，按每月应交的物业服务费42.9元为基数以日息1‰计算至本判决确定的履行期限届满之日止为宜。被告郑家浩经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十五条、第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告郑家浩应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市益威物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费900.9元及逾期付款违约金，违约金应从2011年5月1日起，按每月应交的物业服务费42.9元为基数，以日息1‰计算至本判决确定的履行期限届满之日止。二、驳回原告江门市益威物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告郑家浩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由被告郑家浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院,并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员 朱树启二〇一四年三月十一日书记员 吕明芬 微信公众号“”