（2014）榕民终字第37号
裁判日期: 2014-03-11
公开日期: 2014-06-20
案件名称
福州福房网房产代理有限公司与徐德元、黄仕勇居间合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州福房网房产代理有限公司,徐德元,黄仕勇
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十五条第一款，第四百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第37号上诉人（原审原告）福州福房网房产代理有限公司。法定代表人柳立林，公司总经理。委托代理人钱亮，福建远东大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐德元，男，1937年9月29日出生，汉族。被上诉人（原审被告）黄仕勇，男，l985年8月19日出生，汉族。上诉人福州福房网房产代理有限公司因与被上诉人徐德元、黄仕勇居间合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2013）晋民初字第2208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：坐落于福州市晋安区王庄新村四区44座503单元及其附属间的房产系被告徐德元所有，其于1997年11月3日取得榕房S字第086644号房屋所有权证。2013年1月29日，原、被告签订《居间合同》、《交易服务合同》。《居间合同》约定：两被告委托原告居间买卖讼争房产；原告应据实告知两被告双方提供的房产交易信息，如有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害甲乙双方利益的，原告应退还佣金并赔偿损失；被告徐德元应向原告支付中介佣金17800元，被告黄仕勇应向原告支付中介佣金8900元，如未支付，还应承担因此而产生的诉讼费、律师代理费、差旅费等其他费用。《交易服务合同》则对原告的服务范围进行了更加详细的约定，含协助办理房产评估、按揭贷款、权属过户、房产移交、水电、煤气过户、有线电视过户，该合同仅约定被告应向原告方支付因贷款产生代办费及衍生费，未约定其他任何交易服务费。另《交易服务合同》及附件（一次性付款交易程序）中对两被告之间的交易受理时间、付款方式与金额等也做了约定，约定在合同签订时，被告黄仕勇支付履约保证金15万元至原告指定账户作为交易保证，该保证金在交易中作为购房款的一部分，在结算时支付给被告徐德元。同日，两被告签订《房产买卖合同》及《补充协议》。合同约定购房款总价为89万元；签订合同后，一方擅自变更、解除合同或未按合同、交易流程及合同其他相关文件的约定履行义务等视为违约，任何一方违约须向另一方支付违约金15万元；约定于2013年3月20日之前，原、被告双方前往福州市房产交易中心办理房产过户手续等。被告黄仕勇于合同签订当日及2013年2月1日分别向原告支付履约保证金55000元及95000元。2013年3月20日，两被告又签订一份《补充协议》。协议约定：被告徐德元办理继承公证手续并承担公证费用2000元，其余部分公证费用由被告黄仕勇承担；两被告应于2013年5月15日前往福州市房产交易中心办理产权过户手续；另约其他事宜。2013年5月21日，被告黄仕勇委托律师向被告徐德元发出《律师函》，以被告徐德元未履行房屋买卖合同为由催促被告履行合同，并通知若不能按时履行，其将单方解除买卖合同。2013年6月，被告黄仕勇向原审法院提起诉讼，请求判令解除《房产买卖合同》及《补充协议》，另请求被告徐德元应支付违约金、迟延履行金、中介佣金、律师费。2013年9月，原审法院以合同有效而被告徐德元违约为由判令解除《房产买卖合同》及《补充协议》，另判令被告徐德元应于判决生效之日起十日内支付被告黄仕勇违约金15万元。该判决业已生效。2013年7月，原告将履约保证金退还给被告黄仕勇。另查明：被告徐德元的榕房S字第086644号房屋所有权证附记另载“房改出售的成本价房”。被告徐德元的配偶已于2008年4月死亡。以上事实，有《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《补充协议》、（2013）晋民初字第1688号《民事判决书》及当事人陈述证实，原审法院予以认定。原审认为：房产买卖中，买卖双方当事人由于缺乏专业知识而委托专业中介机构，予以保障自己利益不受损害。中介机构应通过其知晓的法律、法规和国家政策，帮助买卖双方当事人防止可能发生的法律风险。中介机构的服务范围，应包含促成合同成立、帮助合同履行两个方面。就本案而言，在合同订立时，原告应当承担的义务是告知买卖双方本案房产系房改房，房改房买卖会涉及被告徐德元配偶的权利，如果被告徐德元配偶权利的继承人未能放弃继承或追认买卖时，合同即使签订也有可能履行不能并因此产生违约责任。现原告虽促成合同签订，但此合同能否履行却决定于合同双方当事人之外的他人意思表示，因此该合同存在较大法律隐患，原告请求支付全部佣金，显失公平。且本案房产买卖，亦仅涉及合同签订，尚未进入履行阶段即被解除，原告因此请求支付全部佣金，亦显失公平。鉴于本案前述之特殊因素，原审法院酌定两被告各支付原告1500元的佣金。原告其他请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、被告徐德元应于本判决生效后十日内支付原告福州福房网房产代理有限公司佣金1500元；二、被告黄仕勇应于本判决生效后十日内支付原告福州福房网房产代理有限公司佣金1500元；三、驳回原告福州福房网房产代理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审宣判后，原审原告福州福房网房产代理有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人福州福房网房产代理有限公司上诉称：1、请求撤销一审判决；2、请求依法判令被上诉人徐德元向上诉人支付中介佣金17800元，判令被上诉人黄仕勇向上诉人支付中介佣金8900元；3、依法判令二被上诉人赔偿上诉人律师代理费损失人民币10000元；4、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、上诉人合同履行过程中，已经完全地向二被上诉人告知了房屋的真实情况并告知了可能产生的后果，二被上诉人仍然达成一致，签订了房产买卖合同及补充协议，该居间合同不存在显失公平的情形，二被上诉人依约应当支付全部佣金。在《居间合同》签订后，上诉人积极履行其作为居间方的义务，积极地向二被上诉人报告订立合同的机会，并提供订立合同的媒介服务，如实向二被上诉人告知诉争房产的真实情况及可能存在的风险，并无任何隐瞒。造成诉争房产最终不能交易的原因是被上诉人徐德元承诺办理继承公证而违约不予办理，并非上诉人没有如实告知。被上诉人黄仕勇在明知可能存在继承公证未办理导致本次交易不能顺利进行的风险的情况下，仍然与被上诉人徐德元签订房产买卖合同这表明被上诉人黄仕勇自愿承担风险，该房产买卖合同并不存在所谓的法律隐患。上诉人的履约行为不存在任何的过错，更没有所谓的显失公平的情形，一审法院判决认定事实明显错误。二、上诉人的居间合同义务即促成二被上诉人订立房产买卖合同，二被上诉人之间的房产买卖合同是否履行完毕并非上诉人的居间合同义务，一审法院判决所谓的房屋买卖合同未履行即收取全部佣金显失公平的论断毫无事实和法律依据。一审法院判决认为，本案房产买卖，亦仅涉及合同签订，尚未进入履行阶段即被解除，上诉人因此请求支付全部佣金，亦显公平。上诉人认为，房产买卖合同是否履行不影响二被上诉人履行其全部支付佣金的义务。一审法院判决的上述观点毫无事实和法律依据。因此，上诉人为了促成本案《房产买卖合同》的成立，付出了大量的劳动和成本，包括信息的筛选、房源的选定和核实、买方的确定、多次的实地看房和磋商，正是因为上诉人付出了辛勤劳动，才能最终促成二被上诉人最终合同的签订。一审判决忽视了上诉人前期大量的艰苦努力，认定居间合同显失公平的观点显然是错误。因此，本案居间合同合法有效，不存在任何显失公平的情形。上诉人已履行其合同全部义务，有权要求二被上诉人支付全额的佣金。二被上诉人拒绝支付佣金的行为构成违约，应当承担违约责任。请求撤销一审法院判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人徐德元答辨称：首先，上诉人在促成被上诉人双方签订协议时明知房子是房改房，还让被上诉人签字出售房屋。上诉人作为专业的中介机构，没有告知被上诉人关健的事情，未明确告知被上诉人房屋的性质，也未告知被上诉人非完全产权人，因为被上诉人的妻子已经去世了，这是上诉人有意隐瞒被上诉人，让被上诉人上当受骗。中介经办人是一位姓马的工作人员，可是上诉人代理人连自已的员工都不知道，这明明是编造。讼争房子不能过户，可是上诉人还让被上诉人签字，这是欺骗。被上诉人在签订协议时，上诉人根本没有提到继承公证和公证的费用问题，就让被上诉人签字。为此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人黄仕勇答辨称：一、上诉人并未向被上诉人告知房屋全部真实情况及可能存在风险，明显违反了《居间合同》中有关上诉人如实告知的义务，讼争房屋存在较大的法律隐患，上诉人明显存在过错。二、上诉人提供的《居间合同》系格式合同，其有关居间报酬的约定明显加重了被上诉人的责任，且并未提请被上诉人注意，依法应认定无效。根据房产居间的操作惯例，房屋居间服务不仅包括促成买卖合同成立生效，还要包括促成买卖合同的履行。上诉人请求支付全部佣金明显显失公平，一审法院认定事实和适用法律正确。因本案讼争的买卖合同并未实际履行，如前所述，上诉人对此明显存在过错。一审法院根据本案事这，以显失公平为由酌情判决被上诉人向上诉人支付部分居间报酬，符合《民法》、《合同法》的相关规定。综上，上诉人的上诉请求毫无事实和法律依据；一审法院认定事产实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。本案一审期间双方当事人向法院提交的证据材料均已随一审案卷移送本院。二审中当事人没有新证据提供。根据现有证据，本院确认一审法院查明的事实正确。另查明：根据两被上诉人为甲、乙方，上诉人为丙方，三方签订的《居间合同》第六条第二点约定：丙方应按照甲、乙双方的委托，据实告之所知的甲、乙双方提供的房产交易信息。另外，三方签订的《交易服务合同》第一条，丙方服务范围共五项内容：（1）、协助需方办理房产评估手续并代理委托相关评估机构评估；（2）协助双方办理权属过户手续、房屋及房产配套设施的移交；（3）协助乙方办理商业按揭贷款或公积金贷款手续；（4）协助双方办理水、电、管道煤气、有线电视（或数字电视）及物业交接手续；（5）为甲、乙双方提供安全交易衍生服务，即依约监管双方交易相关材料，办理产权交易的前期准备工作等。上诉人在2013年1月29日两被上诉人签订《居间合同》时，并没有如实告知被上诉人徐德元所要出卖的房屋，因其妻子已去世多年，需要办理继承公证，导致二被上诉人于2013年3月20日再一次签订了《补充协议》。本院认为：上诉人作为居间中介机构一方，根据其与二被上诉人签订的《居间合同》和《交易服务合同》以及《一次性付款交易程序》的约定，上诉人不仅要提供准确完整可以按约定办理房产交易的房源，同时还要促成二被上诉人能够交易成功，并按约定时间办理产权变更登记等各项服务，在完成中介各项服务，促成房屋买卖双方完成各项交易手续后才能合理得到约定的佣金。本案中，上诉人并没有证据证明其按照《居间合同》第六条第二点即丙方（上诉人）应按照甲、乙双方的委托，据实告之所知的甲、乙双方提供的房产交易信息。上诉人没有如实向两被上诉人告知提供房产交易信息的事实，违反《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告的规定。此外，上诉人没有完全促成被上诉人完成房屋买卖，亦没有按照《交易服务合同》第一条五项约定内容履行其应尽义务。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此，上诉人提出，其已经完全向二被上诉人告知了房屋的真实情况，居间合同不存在显失公平，以及上诉人坚持其已履行其合同全部义务，有权要求二被上诉人支付全部佣金的请求，理由不充分，一审法院没有支持其请求是正确的。基于本案事实，一审已经考虑到上诉人付出相应中介服务的事实，酌情判令二委托人支付适当的佣金。一审判决并无不当。上诉人上诉无理，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费718元，适用简易程序减半收取359元，按照一审法院判决确定的执行；二审案件受理费718元，由上诉人福州福房网房产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑克华代理审判员 黄 锋代理审判员 缪 羽二〇一四年三月十一日书 记 员 陈秀瑜 搜索“”