（2014）隆昌民初字第880号
裁判日期: 2014-03-11
公开日期: 2014-06-12
案件名称
原告四川省隆昌县鹅江物业发展有限公司诉被告胡金武物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
隆昌县人民法院
所属地区
隆昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川省隆昌县鹅江物业发展有限公司,胡金武
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
四川省隆昌县人民法院民 事 判 决 书（2014）隆昌民初字第880号原告：四川省隆昌县鹅江物业发展有限公司。住所地：隆昌县金鹅镇仁和西巷**号。组织机构代码证：76995483-1。法定代表人：郑万全，经理。被告：胡金武，男，1975年11月14日，汉族。原告四川省隆昌县鹅江物业发展有限公司诉被告胡金武物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理。依法由审判员刘波适用简易程序于2014年3月11日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人郑万全到庭参加了诉讼、被告胡金武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告四川省隆昌鹅江物业发展有限公司诉称：原告严格履行《龙锦家园物业服务合同》为全体业主和物业使用人提供物业服务。被告接受了服务，不按时交纳物业服务费，被告从2010年5月至2013年12月拖欠物业服务费2108.56元。原告多次催收未果，根据物业服务合同第十五条第二款的规定，业主不按时交纳物业服务费，每天按5‰交纳违约金，被告应当承担违约金8613.35元。被告的行为已损害了我公司的合法权益，根据物业服务合同第三十条的规定，特诉至人民法院，请求法院判令被告支付拖欠的物业服务费和违约金共计10721.91元。原告在庭审中变更诉讼请求，对违约金，要求法院判令被告按上一年度拖欠物业服务费总额为基数，从次年一月一日起依照中国人民银行同期银行贷款利率计算上一年度的违约金。被告胡金武未提交答辩状，亦未到庭参加诉讼。经审理查明：2004年原告取得中华人民共和国物业管理企业三级资质证书。2006年1月1日原告四川省隆昌县鹅江物业发展有限公司于与隆昌县银发房地产开发公司签订《龙锦家园前期物业服务合同》。该合同载明：甲方，隆昌县银发房地产经营开发公司；乙方，四川省隆昌县鹅江物业发展有限公司。根据《物业管理条例》和有关法律、法规，隆昌县银发房地产经营开发公司将龙锦家园小区委托四川省隆昌县鹅江物业发展有限公司实行物业管理。该合同约定业主或者物业使用人每月按拥有的面积每平方米0.35元交纳物业服务费。该物业服务合同期限至龙锦家园成立业主委员会时止。隆昌县龙锦家园小区成立业主委员会后，业主委员会于2012年12月31日与原告四川省隆昌县鹅江物业发展有限公司重新签订了《物业服务合同》，合同约定原告继续为该小区业主提供物业服务，物业服务费由乙方每月按0.40元∕平方米向业主或物业使用人收取。该物业服务合同期限为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。两份物业合同均约定业主或者物业使用人不按期交纳物业服务费应承担每天5‰的违约金，该违约金约定偏高。原告在庭审中变更诉讼请求，要求法院判令被告按上一年度拖欠物业服务费总额为基数，从次年一月一日起依照中国人民银行同期银行贷款利率计算上一年度的违约金。被告胡金武系隆昌县隆锦家园小区业主，房产面积为131.81平方米。原告依照《龙锦家园前期物业服务合同》为全体业主提供物业服务后，被告从2010年5月至2012年12月一直拖欠原告物业服务费未交纳，该合同约定原告向被告收取物业服务费的标准为每月0.35元／平方米，被告拖欠原告服务费金额计1476.26元（2010年5月至2010年12月拖欠369.06元；2011年1月至2011年12月拖欠553.60元；2012年1月至2012年12月拖欠553.60元）。原告依照与隆昌县龙锦家园业主委员会签订的《物业服务合同》为全体业主提供物业服务后，被告自2013年1月至2013年12月仍未交纳物业服务费，该合同约定原告向被告收取物业服务费的标准为每月0.40元／平方米，被告拖欠原告服务费金额为632.68元。上述事实，原告向法庭提供如下证据：1、企业法人营业执照；2、资质证书；3、组织机构代码证；4、税务登记证（国税、地税）；5、前期物业管理合同和物业服务合同各一份；6、收费明细表；7、通知一份。上述证据，符合证据的三性，本院予以确认并采信。本院认为：原告系取得物业管理企业三级资质证书的物业服务企业。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。因此，隆昌县银发房地产经营开发公司与原告签订的物业管理合同对该住宅小区全体业主均有约束力。隆昌县龙锦家园小区成立业主委员会后，业主委员会于2012年12月31日与原告四川省隆昌县鹅江物业发展有限公司签订的《物业服务合同》对小区全体业主也具有法律约束力。原告按照合同约定对被告所在的居住小区进行物业管理服务，被告作为小区业主，理应在接受了原告提供的服务后，及时、足额地支付物业服务费。被告逾期不付物业服务费应当承担本案的民事法律责任。对违约金，两份物业合同均约定业主或者物业使用人不按期交纳物业服务费应承担每天5‰的违约金，原告在庭审中变更诉讼请求，对违约金，要求法院判令被告按上一年度拖欠物业服务费总额为基数，从次年一月一日起依照中国人民银行同期银行贷款利率计算上一年度的违约金。原告在庭审中对违约金诉讼请求进行变更，是原告在法律规定的范围内处分自己的权利，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告在庭审中请求被告按上一年度拖欠物业服务费总额为基数，从次年一月一日起依照中国人民银行同期银行贷款利率计算上一年度的违约金，符合法律规定，本院予以准许。故原告要求被告支付物业服务费及违约金的理由成立，本院予以支持。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，属法制观念淡薄的表现。据此，依照《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告胡金武在本判决生效后五日内支付给原告四川省隆昌县鹅江物业发展有限公司2010年5月至2013年12月的物业服务费2108.56元及违约金（2010年5月至2010年12月物业费369.06元；2011年1月至2011年12月物业费553.60元；2012年1月至2012年12月物业费553.60元；2013年1月至2013年12月物业费632.68元，违约金自次年一月一日起，以上一年度所欠物业费为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由被告负担（原告已垫付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员 刘波二〇一四年三月十一日书记员 夏洁 关注公众号“”