（2013）顺民初字第13966号

裁判日期: 2014-03-11

公开日期: 2015-06-29

案件名称

北京市大龙绿港物业管理有限责任公司与刘凤如物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市顺义区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京市大龙绿港物业管理有限责任公司,刘凤如

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百零八条

全文

北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2013）顺民初字第13966号原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼，组织机构代码为76011049-9。法定代表人線杰锋，总经理。委托代理人周伟，女，1976年3月26日出生。委托代理人程芳，北京市玖典律师事务所律师。被告刘凤如，女，1952年2月28日出生。委托代理人陈汗，男，1966年2月13日出生。原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司（以下简称大龙绿港物业）与被告刘凤如物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员殷超独任审判，公开开庭进行了审理。原告大龙绿港物业的委托代理人周伟、程芳，被告刘凤如及其委托代理人陈汗到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告大龙绿港物业诉称：原告与被告形成事实上的物业管理合同法律关系，由原告向被告居住的小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告系×小区×号楼×单元×室住宅业主，其物业面积为74.23平米，按约定被告应当向原告缴纳从2003年1月1日至2012年12月31日的物业管理费4308元，被告拒绝缴费，故产生滞纳金2812元，原告多次催讨未果，故诉至法院请求判令：1.被告支付原告物业管理费4308元及违约金2812元；2.被告承担本案诉讼费。被告刘凤如辩称：涉诉房屋登记在我名下，房屋面积认可，但不认可未缴纳物业费的事实。被告不交物业费是因为涉诉房屋是经过换房协议取得，在换房协议中明确约定由换房单位代交，故被告不应承担缴纳义务。经审理查明：被告刘凤如系北京市顺义区×小区×号楼×单元×室的产权人，该房屋建筑面积为74.23平方米。原告收取物业费的项目和标准为：保洁费每户每年62元、公共秩序维护费每户每年36元、生活垃圾外运费每户每年21元、管理费每年每平方米2.4元、化粪池清掏费每年每平方米0.3元、绿化养护费每年每平方米0.55元、共用设施维修费每年每平方米1元。被告拖欠2003年1月1日至2012年12月31日的物业费4308元。上述事实，有双方当事人陈述、滨河小区物业费收费标准等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：涉诉房屋登记在被告名下，双方虽未签订物业服务合同，但原告实际上为被告所居住小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系，被告作为受益者应当履行交纳物业服务费的义务。应当指出的是，被告与换房单位通过换房的方式取得涉诉房屋的所有权，若就物业费的负担问题存在约定，被告应在支付物业费后根据合同约定向换房单位主张权利，而不应在本案中作为拒绝交费的抗辩理由。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告刘凤如于本判决生效之日起七日内给付原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司二○○三年一月一日至二○一二年十二月三十一日的物业服务费三千八百七十七元；二、驳回原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由原告北京市大龙绿港物业管理有限责任公司负担五元（已交纳），由被告刘凤如负担二十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，将按自动撤回上诉处理。代理审判员　　殷超二〇一四年三月十一日书　记　员　　西玥 微信公众号“”