（2013）思民初字第8675号

裁判日期: 2014-03-11

公开日期: 2014-04-18

案件名称

郑秀园、陈秉晟与厦门站前置业代理有限公司、郭清德房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市思明区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑秀园,陈秉晟,厦门站前置业代理有限公司,郭清德

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

福建省厦门市思明区人民法院民事判决书（2013）思民初字第8675号原告郑秀园，女，1963年10月13日出生，汉族。原告陈秉晟，男，1989年9月26日出生，汉族。共同委托代理人吴志坚、郭琳，福建理则达律师事务所律师。被告厦门站前置业代理有限公司，住所地厦门市思明区东坪三里东坪花园2号楼106。法定代表人郭晚成，总经理。被告郭清德，男，1968年6月11日出生，汉族。共同委托代理人李焰盛，北京观韬（厦门）律师事务所律师。原告郑秀园、陈秉晟与被告厦门站前置业代理有限公司（以下简称站前置业公司）、郭清德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月12日立案受理后，依法由审判员戴建平适用简易程序，于2013年8月7日公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人吴志坚、郭琳，被告的共同委托代理人李焰盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑秀园、陈秉晟诉称，2009年4月17日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同书》（编号0000359）及《补充协议》。《房屋租赁合同书》约定：原告将坐落于厦门市思明区东坪花园的房屋租予被告使用，租赁用途为承包代管（经营出租）使用，每月租金为不含税5200元，被告应每三个月向原告支付租金15600元，每次付款应提前7天付清。合同签订之日，被告向原告交付5200元作为押金。租赁期间被告如有迟延支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金，迟付租金达7天的，原告有权自行提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。《补充协议》约定：若被告违约，原告收回房间，押金将被视为违约赔偿金，且被告另付10万元作为赔偿给原告。2009年9月21日，原、被告双方订立了《房屋交付使用协议书》对上述租房合同作了部分变更，约定把租赁房屋上下层分开，楼上待完善后交付使用，楼下六套（现为7套）先交付使用，月租金（不包括楼上）2900元，起算日期为2009年9月21日。上述合同签订后，原告向被告交付了楼下7套房间，双方开始履行合同。被告承租后至今均未按时缴纳租金，如2012年6月21日至9月20日的租金，应于2012年6月15日支付，但被告拖欠至2012年6月25日支付；2012年9月21日至12月20日的租金，应于2012年9月15日支付，但被告拖欠至2012年9月25日支付；2012年12月21日至2013年3月30日的租金，应于2012年12月15日支付，但被告拖欠至2012年12月24日支付；2013年3月21日至2013年6月20日的租金，应于2013年3月15日支付，但被告拖欠至2013年3月24日支付。根据约定，租赁期间被告如有迟延支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金，迟付租金达7天的，原告有权提前解除合同，收回房屋，没收定金，要求被告支付10万元赔偿金，并有权追回所欠租金及滞纳金。此外，租赁期间被告未经原告同意，擅自使用原告放在露台的铝合金门窗材料，该铝合金材料价值3000元，被告应予赔偿。原告请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》、《补充协议》及《房屋交付使用协议书》，被告立即将房屋腾空返还原告，并向原告支付房屋占用费（若被告于2013年9月21日后返还房屋，则以每月2900元为基数，自2013年9月21日起计算至被告实际将房屋返还原告之日止）；2、被告向原告支付逾期付租滞纳金58120元及违约金100000元，且原告无须退还押金5200元。被告站前置业公司、郭清德辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1、被告已经依约按时足额支付了租金，不存在原告诉称的迟延支付租金的情形。原告将租赁合同的起算日期和租金的起算日期进行了混同。补充协议明确规定，租赁合同的起算以房屋的交接日起算，并给予2个月的空置期，原告于2009年9月21日将房屋交付给被告，故租金应自2009年11月21日起算。2009年9月11日被告已经支付了第一季度即2009年11月21日至2010年2月20日期间的租金。此后，也按时足额支付了租金。2、根据合同法的规定，被告迟付租金原告应催促被告在合理期限内支付租金，若被告逾期支付原告才享有租赁合同解除权。但原告自始至终未催促过被告缴纳租金，被告直到本案诉讼才知道原告要求解除合同。3、被告不存在违约行为，故不存在滞纳金、违约金的问题。即使被告需要支付原告滞纳金，合同约定的滞纳金也明显过高，远远高于合同的总价款。违约金的金额也明显过高。4、即使原告解除租赁合同，原告要求无须返还押金也是缺乏依据的。根据双方协议明确约定，若被告违约，原告解除合同，则押金应作为违约赔偿金。5、原告主张的2012年7月12日之前的滞纳金已超过诉讼时效。6、被告郭清德只是被告站前置业公司的代理人，其不应承担法律责任。经审理查明，2009年4月17日，原告郑秀园、陈秉晟作为出租方与作为承租方的被告站前置业公司双方签订了一份编号为0000359的《房屋租赁合同书》及《补充协议》。《房屋租赁合同书》约定：原告将坐落于厦门市思明区东坪花园的房屋租予被告使用，租赁用途为承包代管（经营出租）使用，租赁期限从2009年至2015年；每月租金为不含税5200元，付款方式为：被告应每三个月向原告支付租金15600元，每次付款应提前7天付清。合同签订之日，被告向原告交付5200元作为押金。租赁期间被告如有迟延支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金，迟付租金达7天的，原告有权自行提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；租赁期间双方均不得借故解除合同，一方如有正当理由要求解除合同，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，并由提出解除的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。《补充协议》约定：原告承诺总共十间房屋的用水、用电设施和洗手盆等硬件设施全部到位（不配套家具、电器）后，交给被告经营，以完善后完全交接日开始计算，两个月期间作为配套家具、电器的空置期，两个月后开始计算租金。若被告违约，原告收回房间，押金将被视为违约赔偿金，且被告另付10万元作为赔偿给原告。若原告违约，须赔偿被告15万元，并赔偿因解除合同而产生的损失。被告郭清德代表被告站前置业公司在《房屋租赁合同书》及《补充协议》上签字。此后，原、被告双方又签订了一份《房屋交付使用协议书》对上述租房合同作了部分变更，约定：把租赁房屋上下层分开，楼上的待完善后交付使用，楼下的六套（现为七套）先交付使用，月租金（不包括楼上）2900元。楼上折算为2300元，完善后交接清楚开始计算租金。楼下六套起算日期为2009年9月21日，并支付第一季度的租金。该《房屋交付使用协议书》没有具体的落款时间。另查明，原告向被告交付了楼下7套房间后，被告亦向原告缴纳租金，其中，被告站前置业公司分别于2012年6月25日、9月25日、12月24日、2013年3月24日、6月20日通过转账支付给原告每季度租金8700元。现原告以被告拖延支付租金为由，诉至本院，请求确认房屋租赁关系已解除并要求被告支付房屋逾期付租滞纳金及违约金。以上事实，有《房屋租赁合同书》、《补充协议》、《房屋交付使用协议书》、《银行转账明细》及当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。庭审中，原、被告双方对房屋的交接时间及租金支付起算的具体时间存在争议。原告主张，讼争房屋的交接时间为签订《房屋租赁合同书》的2009年4月17日，租金支付的起算时间点应自2009年9月21日开始。被告主张，讼争房屋的交接时间为2009年9月21日，租金支付的起算时间点应扣除合同约定的2个月的空置期，即自2009年11月21日开始。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》、《补充协议》及《房屋交付使用协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容与法不悖，属合法有效，原、被告双方均应严格依约履行。上述《房屋租赁合同书》中关于租金支付的具体时间及《房屋交付使用协议书》中对房屋交付使用的具体时间均不明确，在约定不明的情形下，被告均已按季度支付给原告租金，原告主张被告违约，证据不足，原告亦没有证据证明合同目的不能实现，故原告诉求解除合同并要求被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告郑秀园、陈秉晟的诉讼请求。本案案件受理费1783元，由原告郑秀园、陈秉晟负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员　戴建平二〇一四年三月十一日代书记员　陈伟萍附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。来源：百度“”