（2013）平民二终字第494号
裁判日期: 2014-03-11
公开日期: 2014-06-27
案件名称
平顶山市宏图书刊有限公司、李会云、王义军与平顶山市商业储运站房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省平顶山市中级人民法院
所属地区
河南省平顶山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
平顶山市宏图书刊有限公司,李会云,王义军,平顶山市商业储运站
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）平民二终字第494号上诉人（原审被告）平顶山市宏图书刊有限公司。法定代表人李顺兴，总经理。委托代理人王林川，河南首位律师事务所律师。上诉人（原审第三人）李会云，女。上诉人（原审第三人）王义军，男。被上诉人（原审原告）平顶山市商业储运站。法定代表人ＸＸ军，总经理。委托代理人李润涛，河南炳东律师事务所律师。上诉人平顶山市宏图书刊有限公司（以下简称宏图公司）、李会云、王义军与被上诉人平顶山市商业储运站（以下简称商业储运站）房屋租赁合同纠纷一案，平顶山市湛河区人民法院于2013年7月6日作出（2013）湛民一初字第78号民事判决。宣判后宏图公司、李会云、王义军不服，向本院提起上诉。湛河区人民法院于2013年10月22日将此案移送本院。本院受理后，依法组成合议庭于2013年11月7日公开开庭审理了本案，上诉人宏图书店的法定代表人李顺兴及委托代理人王林川，上诉人李会云、王义军，被上诉人商业储运站的委托代理人李润涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，原告商业储运站与被告宏图公司长期存在租赁关系。2012年2月29日，原告商业储运站为甲方、被告宏图公司为乙方双方再次签订租赁协议，约定：一、租赁地址：甲方在中兴路南段东11号院的门面房五间，面积170㎡。二、租金：乙方每年支付租金陆万元整，每半年支付一次，租赁期从2012年3月1日起。三、乙方经营期限应依法经营，照章纳税，否则造成的一切后果全部由乙方依法承担。四、乙方经营期间水、电、卫生费用应及时交纳，并负责室内水、电路维修，配备必要消防设施，做好安全工作。五、乙方租赁期间，如遇政府规划或单位整体使用，乙方应在甲方通知之日起一个月内无条件搬出。六、本协议一式两份，双方共同遵守，产生争议由双方协商解决。同日，原告商业储运站为甲方、被告宏图公司为乙方签订《补充协议》，协议载明：为了搞好经营，甲乙双方本着平等互助的原则，经过友好协商，就乙方租赁甲方在中兴路南段东11号院的五间门面房原租赁协议的基础上签订如下补充协议：一、租金在原租赁协议的基础上每年调整增加肆万元，每年三月初支付一次。二、乙方在经营期间应严格遵守原租赁协议签订的条款。三、本协议一式两份，补充协议与原协议租赁具有同等法律效力。2012年3月8日，被告宏图公司向原告缴纳4万元租金，原告公司出具收据一张。截止2012年11月，被告宏图公司向原告缴纳租金共9万元。期间，被告宏图公司长期将租赁原告中兴路南段东11号房屋中的三间承包给第三人李会云开办平顶山市中兴路学苑书店使用。2012年3月1日，被告宏图公司（作为甲方）与第三人李会云（作为乙方）签订了一份《承包协议》，协议载明：“一、乙方对房子的使用权限于经营图书，不得用于其它经营。二、承包期限自2012年3月1日起至政府统一规划或商业储运站整体使用时，乙方应无条件搬走。三、承包费每年陆万伍仟元整……”因第三人李会云办理工商手续需要，原告商业储运站（作为出租房）与第三人李会云经营的平顶山市中兴路学苑书店（作为承租方）于2012年7月1日签订《房屋租赁合同》一份，合同载明，“……本合同所出租房屋坐落在中兴路南段东12号。房屋租赁期限为2年。从2012年7月1日起至2014年6月30日……”李会云在合同上注明：此合同仅供办工商手续使用。被告宏图公司将租赁原告中兴路南段东11号房屋中的两间租赁给第三人王义军经营美味思餐馆。2012年7月21日，被告宏图公司（作为甲方）与第三人王义军（作为乙方）签订了一份《承包合同》，载明，“……甲方将位于中兴路南段场地承包给乙方使用。承包面积80平方米……五、合同终止日期：当城市统一规划改造或储运站统一收回全面使用时，合同终止……”。2012年11月22日，原告商业储运站在被告租赁房屋外墙壁上张贴通知一份，通知载明：中兴宾馆楼下各商户：现中兴宾馆承包协议即将到期（2012年12月31日到期），为了更好的利用企业的整体资产，提高经济效益，单位决定将现中兴宾馆包括楼下门面房整体承包，根据与各商户的租赁协议中的有关条款（协议第五条：乙方租赁期间，如遇政府规划或单位整体使用，乙方应在甲方通知之日起一个月内无条件搬出）之约定，现特提前通知你们接到通知后按约定及时搬出。请您们按约定给予配合，由此给您们带来的不便请予谅解。特此通知。平顶山市商业储运站，2012年11月22日。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告商业储运站与被告宏图公司签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，依法成立、有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原、被告之间的《租赁协议》只约定租赁合同的起始时间并未约定终止时间，故双方对租赁期限约定不明确，根据补充协议或者合同有关条款也无法明确合同的租赁期限，故原、被告之间的《租赁协议》可视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告商业储运站于2012年11月22日在诉争房屋处张贴《通知》，要求租用房屋商户搬离的行为，可视为原告商业储运站在合理期限之前通知承租人。故本院依法确认原、被告之间的《租赁协议》自2012年12月31日解除。考虑到出租人应给承租人适当的搬迁时间，且原告商业储运站与第三人李会云签订的租赁合同将租赁期限约定至2014年6月30日，第三人李会云作为实际房屋使用人，其应在2014年6月30日搬离租赁房屋。关于第三人王义军应参照第三人李会云的情况也应在2014年6月30日搬离租赁房屋。被告应按照原租赁合同每月应交付租赁费的标准，自合同解除至2014年6月30日之间，向原告缴纳占用费用。因被告已交纳9万元房租，按照租赁合同每月应付租赁费用的标准计算。被告宏图公司房租已交至12月份。多余不足一个月的部分应充抵2012年12月31日后的占用费。关于原告要求被告赔偿其经济损失的诉请，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，因原告未提供相关证据，本院不予支持。被告辩称原告商业储运站解除租赁协议不符合双方约定的单位整体使用情况，不应解除租赁合同，因单位整体使用的概念双方约定不明确，不具体，不能据此界定租赁期限。故对被告的抗辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十六条第一款、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告平顶山市商业储运站与被告平顶山市宏图书刊有限公司签订的租赁协议解除。二、第三人李会云、王义军于2014年6月30日之前将位于中兴路南段东11号院的门面房五间交付给原告平顶山市商业储运站。三、被告平顶山市宏图书刊有限公司于本判决生效后七日内向原告平顶山市商业储运站按原租赁协议每月应交付租赁费标准，支付自2013年1月1日起至交付房屋之日止的房屋占用费用。四、驳回原告平顶山市商业储运站的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告平顶山市宏图书刊有限公司负担。宣判后，宏图公司、李会云、王义军不服，上诉称：一、原审判决认定事实不清，作出解除原、被告之间的房屋租赁协议是错误的。首先，原审法院将本案定性为“不定期租赁”，实属定性错误。事实上，在签订租赁合同时，商业储运站总经理口头对宏图公司总经理李顺兴答复“前几天我参加湛河区老城改造协调会，这里马上就要开发，到时候你们配合一下，可以用到政府改造拆迁为止”，而在2012年2月29日双方签订租赁合同时，第五条仍然是：“五、乙方租赁期间，如遇政府规划或单位整体使用，乙方应在甲方通知之日起一个月内无条件搬出。”照此条款履行到解除条件成就时为止，双方没有任何争议。因此，无论双方是口头承诺，还是书面合同，该租赁合同都不是不定期租赁，而是有期限租赁，租赁的截止期限就是政府规划或单位整体使用，这也正是合同第二条只能写租赁期从2012年3月1日起，而不能写截止到什么日期止的原因。因此，原审法院将该租赁合同界定为“不定期租赁合同”实属事实认定的根本性错误。请二审法院予以纠正。其次，正因为商业储运站与宏图公司签订了“截止到政府规划或单位整体使用”这样期限的租赁合同，在这种情况下，宏图公司才于2012年3月1日与李会云签订租赁期限完全相同的《承包协议》，协议第二条载明，承包期限自2012年3月1日起至政府统一规划或商业储运站整体使用时，乙方应无条件搬走。从该两份《租赁协议》期限看，该协议并非不定期协议，而是明显的“有期限”，期限就是截止到政府统一规划或商业储运站整体使用时为止。二、一审法院适用法律错误。该《租赁合同》属于附条件合同，尤其是对合同的解除约定了解除条件。《协议》第五条约定：乙方租赁期间，如遇政府规划或单位整体使用，乙方应在甲方通知之日起一个月内无条件搬出。这就是合同约定附解除条件合同。而被上诉人商业储运站违背合同约定，在解除条件不成就的情况下向上诉人下发解除通知，强令上诉人解除合同，搬出房屋，明显违背《合同法》第45条规定，该条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。本案合同解除条件未成就，而是被上诉人商业储运站人为不正当地制造条件。该条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案就是典型的附解除条件不成就，而不正当的促成解除条件成就，严重违反了《合同法》第45条的规定。综上，请求二审法院撤销原判依法改判双方继续履行合同。被上诉人商业储运站答辩称：一、本案上诉人宏图书店与被上诉人从2004年至今租赁涉案房屋，现在，被上诉人作为房屋的所有权人已经不愿意再继续双方的租赁关系了，请上诉人尊重被上诉人的意愿。从2012年2月，商业储运站与上诉人宏图书店签订了有别于以往的租赁合同，合同对租期、终止条件作了约定，上诉人宏图书店应当预见到将来存在的法律和市场风险，另外，从一审第三人提供的与宏图书店的合同来看，两个原审第三人也应当预知将来存在的法律和市场风险。协议第五条约定的合同终止条件符合法律规定，更符合本案的事实，商业储运站现在规划并实施了该楼的整体利用，其行为符合所有权人的利益最大化，现如今，该楼一层房屋无法使用，宾馆合作的旅行社、餐厅都无法进行，上诉人的行为已经损害了被上诉人的合法权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院审理查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，宏图公司与商业储运站长期存在租赁关系，2012年2月双方再次签订的租赁合同，是双方真实意思表示，双方均应本着诚实信用原则全面履行合同的权利义务，不得随意解除合同。从双方在随后签订的补充合同中提高了租金以及出租方商业储运站在宏图公司转租给李会云后，为配合李会云办理工商手续而与李会云签订了为期两年的租赁合同来看，各方均无短期内解除合同的意思表示，但商业储运站在签订合同不足一年时间内即提出解除合同，有悖诚实信用原则，也违反合同本意。虽然商业储运站依据租赁合同第五条的约定提出了单位整体使用的解除理由，但并未提供单位合理使用的充分证据。同时，根据合同法“鼓励交易、创造财富”的立法宗旨上看，尊重当事人的意思自治，维护合同的稳定性，也更符合本案的实际情况。因此，商业储运站此次提出解除租赁合同的请求，不符合双方的合同目的，本院不予支持。从双方签订的租赁合同的解除条款来看，“政府拆迁”肯定会造成合同的不能继续履行，当事人对此是否约定并无实际意义。综上，商业储运站作为房屋出租方，应当合理使用单方解除权，既然其在李会云办理工商执照的两年租赁合同上盖章，至少在此两年内不应恶意行使单方解除权，但在两年的合理期限期满（2014年6月30日）后，租赁合同是否继续履行，双方可以友好协商解决，协商不成，另行起诉。在租赁合同解除前，上诉人宏图公司应当按照与商业储运站的合同约定履行支付租金的义务。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销平顶山市湛河区人民法院（2013）湛民一初字第78号民事判决。二、驳回平顶山市商业储运站的诉讼请求。一、二审案件受理费各200元，均由平顶山市商业储运站负担。本判决为终审判决。审判长 张大民审判员 万军涛审判员 郭国会二〇一四年三月十一日书记员 邢晓风 搜索“”