（2013）渝一中法民终字第04302号
裁判日期: 2014-02-07
公开日期: 2014-03-16
案件名称
重庆市合川区名人丽都小区业主委员会与重庆市庆源物业管理有限公司,胡帮明等13人物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市合川区名人丽都小区业主委员会,重庆市庆源物业管理有限公司,胡邦明,陈远胜,夏雨林,李尚光,庞国华,蒋世林,冯云,张富贵,何昌兴,吴光援,杨建伟,张辉煌,周驭
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第04302号上诉人（一审原告）：重庆市合川区名人丽都小区业主委员会（原合川市名人丽都小区业主委员会）。负责人：袁顺禄，该业主委员会主任。委托代理人：黎宗品，重庆市合川区将军法律服务所法律服务工作者。委托代理人：陈克容，女，汉族。被上诉人（一审被告）：重庆市庆源物业管理有限公司。法定代表人：冯开明，该公司董事长。委托代理人：石宇，重庆智权律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：胡邦明，男，汉族。委托代理人：王权，重庆智权律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈远胜，男，汉族。委托代理人：王权，重庆智权律师事务所律师，特别授权。被上诉人（一审被告）：夏雨林，男，汉族。被上诉人（一审被告）：李尚光，男，汉族。被上诉人（一审被告）：庞国华，男，汉族。委托代理人：王权，重庆智权律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：蒋世林，男，汉族。被上诉人（一审被告）冯云，男，汉族。被上诉人（一审被告）：张富贵，男，汉族。被上诉人（一审被告）：何昌兴，男，汉族。被上诉人（一审被告）：吴光援，女，汉族。被上诉人（一审被告）：杨建伟，男，汉族。被上诉人（一审被告）：张辉煌，女，汉族。被上诉人（一审被告）：周驭，男，汉族。委托代理人：王权，重庆智权律师事务所律师。重庆市合川区名人丽都小区业主委员会（以下简称名人丽都业主委员会）因与重庆市庆源物业管理有限公司（以下简称庆源物管公司）、胡邦明、陈远胜、夏雨林、李尚光、庞国华、蒋世林、冯云、张富贵、何昌兴、吴光援、杨建伟、张辉煌、周驭物业管理合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2007）碚法民初字第2571号民事判决，向检察机关申诉。重庆市人民检察院第一分院于2012年11月28日作出渝检一分院民抗（2012）48号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2013年1月30日作出（2013）渝一中法民抗字第00001号民事裁定书，指令一审法院再审本案。重庆市北碚区人民法院经再审后于2013年8月14日作出（2013）碚法民再初字第00002号民事判决。名人丽都业主委员会不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人审理了本案。本案现已审理终结。2007年7月27日，一审原告名人丽都业主委员会向重庆市北碚区人民法院起诉称，13个被告未经业主大会和业主代表大会选举，擅自以该小区业委会名义，与庆源物管公司于2006年1月4日签订物业管理服务合同，上调物业管理费。请求确认该合同无效。庆源物管公司辩称，该物业管理合同有效，请求驳回原告的诉讼请求。胡邦明、陈远胜、夏雨林、李尚光、庞国华辩称，原业主委员会依法成立，与庆源物管公司签订的物业管理合同有效，请求驳回原告的诉讼请求。重庆市北碚区人民法院一审审理查明，被告庆源物业公司原系名人丽都小区的前期物业管理公司，受建设单位重庆中东房地产开发公司的委托对名人丽都小区进行前期物业管理服务，物业服务费每月0.20元／㎡。2005年6月18日，“名人丽都”小区在合川区国土资源和房屋管理局的指导下，召开了首次业主大会，选举胡邦明、陈远胜、夏雨林、李尚光、庞国华、蒋世林、冯云、张富贵、何昌兴、吴光援、杨建伟、张辉煌、周驭等13人组成业主委员会，并由吴光援任主任，陈远胜、周驭任副主任，李尚光任执行秘书。名人丽都业主委员会成立后，于2005年7月18日向合川区国土资源和房屋管理局提出了备案申请，合川区国土资源和房屋管理局给予了备案登记。同时，名人丽都业主委员会代表业主大会聘请了庆源物管公司对小区进行物业管理服务，并于2006年1月4日签订了《名人丽都小区物业服务合同》，合同期限为2005年10月1日起至2007年9月30日止，物业服务费每月0.37元／㎡。2006年11月，“名人丽都”小区主任于2007年7月24日向合川区国土资源和房屋管理局变更了备案登记。新的业主委员会认为前业主委员无权与庆源物管公司签订《名人丽都小区物业服务合同》，起诉请求确认合同无效。重庆市北碚区人民法院一审认为，《名人丽都小区物业服务合同》由庆源物管公司及名人丽都业主委员会的负责人签字并加盖有效单位印章，该合同依法成立，且不违反法律强制性规定，对双方当事人均应产生法律效力，名人丽都小区的业主应当受该合同的约束。该合同的效力自始有效，不因合同双方当事人的内部组织机构的变动而失效，故名人丽都业主委员会请求确认该合同无效的理由不足，该院不予支持。名人丽都业主委员会认为其前业主委员会系非法成立因而无权代表小区签订合同，但其未提供充分证据予以证明，该院对此意见不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，重庆市北碚区人民法院于2007年9月19日作出（2007）碚法民初字第2571号民事判决：驳回原告合川市名人丽都小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费40元，由合川市名人丽都小区业主委员会负责。重庆市人民检察院第一分院抗诉认为原判认定基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，判决结果错误。其理由：一、《名人丽都小区物业服务合同》是否依法成立，关键是前业主委员会选聘庆源物管公司是否经名人丽都小区内全体业主所持投票权2／3以上同意。《物业管理条例》（2003年9月1日实施）第十二条第三款规定：“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。”该条第四款规定：“业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。”原审中庆源物管公司及胡邦明、陈远胜、夏雨林等13名前业主委员会成员均未举示证据证明前业主委员会选聘庆源物管公司对名人丽都小区进行物业服务经过了小区内全体业主所持投票权2／3以上同意，检察机关在审查中查询物业服务主管部门重庆市合川区国土资源和房屋管理局，也没查到前业主委员会与庆源物管公司签订的《名人丽都小区物业服务合同》备案资料，没有证据证明前业主委员会选聘庆源物管公司经过了小区内全体业主所持投票权2／3以上同意。前业主委员会选聘庆源物管公司对名人丽都小区进行物业服务是否经过小区内全体业主所持投票权2／3以上同意，法庭未将其作为审理内容；二、《收费决议》表决方式不符合业主（代表）大会表决规范，不能作为业主大会选聘庆源物管公司的决定。《重庆市物业管理条例》（2002年11月1日实施，2009年10月1日失效）第十一条第二款规定：“业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主人数较多的，可以按一定比例推选代表组成业主代表大会。业主代表大会行使业主大会的职权。”建设部颁布的《业主大会规程》及《重庆市业主大会实施办法》均规定业主代表应当于参加业主（代表）大会会议3日前，就业主（代表）大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主（代表）大会投票时如实反映。《收费决议》内容不仅本身不含选聘庆源物管公司的内容，其形成亦不符合法律规定。从建设部颁布的《业主大会规程》及《重庆市业主大会实施办法》的相关规定来看，业主代表大会行使业主大会的职权仅是业主投票方式的改变，由全体业主集体投票改为由业主代表书面收集其所代表的业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主代表大会投票时如实反映，最后投票结果反映的仍然是全体业主赞同、反对及弃权的情况，是业主大会的决定，而不是业主代表的意思表示；《收费决议》仅有业主代表签名同意、反对及弃权，没有其所代表的业主的同意、反对及弃权的具体意思表示，更无经业主本人签字的反映其意思表示的书面材料，《收费决议》的表决形式不合法，不是小区内全体业主所持投票权2／3以上的意思表示，仅仅是业主代表的意思表示。重庆市北碚区人民法院一审再审查明，原审查明的事实正确，予以确认。另查明，2006年1月签订的《名人丽都小区物业服务合同》于2007年9月30日合同到期后，名人丽都小区并未召开业主大会，选聘和解聘物业服务企业，而是仍由庆源物管公司继续履行合同至今。2013年5月至6月，庆源物管公司书面向全体业主征求意见，其内容如下：名人丽都小区业主，你同意名人丽都小区继续履行《名人丽都小区物业合同》，每平方米按0.37元，缴纳物业服务费，请在同意栏，签上你的名字。名人丽都小区总户数1332户，小区总面积135007.4㎡，同意签字户数861户，占比64.6%，同意签字户主占面积84524.39㎡，占比62.6%。还查明：2012年1月至2013年6月18个月期间，庆源物管公司应向名人丽都小区业主收取物管费899146.28元（135007.4＊0.37＊18个月），实收889393.73元，占比98.9%。综上所述，有调查材料及原、被告在庭中的陈述记入在卷，足以认定。重庆市北碚区人民法院再审认为，名人丽都小区选聘和解聘物业服务企业，应由全体业主共同决定，虽然2006年1月签订的《名人丽都小区物业服务合同》是被申诉人庆源物管公司与名人丽都第一届业主委员会签订的，该合同属表见代理合同，该合同是合法有效的。2006年11月名人丽都小区成立第二届业主委员会（即申诉人名人丽都小区业主委员会），申诉人名人丽都业主委员会如果认为前业主委员会与被申诉人庆源物管公司签订的物管合同无效，应当召开业主大会表决，选聘和解聘物管公司，但至2007年9月30日物管合同到期后，名人丽都小区并未召开业主大会选聘和解聘物业服务企业，而是由庆源物管公司实际履行合同至今。庆源物管公司以书面形式征求全体业主意见，同意继续履行合同的业主户数占64.6%，所占面积比为62.6%，均超过50%，且缴纳物管费金额占应收金额的比为98.9%，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，2006年1月签订的《名人丽都小区物业服务合同》得到了大多数业主的同意认可，该合同是有效的，且仍继续履行中，抗诉机关以《重庆市物业管理条例》（2003年9月1日实施）第十二条第三款规定：业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。该条规定第四款规定认定，业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。庆源物管公司与第一届业主委员大会签订的物管公司未经过全体业主2／3以上通过，从而无效，但是该合同系表见代理合同，是真实有效的。在申诉人名人丽都业主委员会（第二届）成立后，如认为该合同无效，应召开业主大会选聘和解聘物业服务企业，但至今未召开业主大会，原物管合同履行至今，且按照国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，大多数业主同意继续履行合同。抗诉机关的抗诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，重庆市北碚区人民法院于2013年8月14日作出（2013）碚法民再初字第00002号民事判决：维持该院（2007）碚法民初字第2571号民事判决。案件受理费40元，由申诉人重庆市合川区名人丽都小区业主委员会负担。名人丽都业主委员会不服一审再审判决，向本院提起上诉，请求改判确认胡邦明等13人与庆源物管公司于2006年1月4日签订的《物业服务合同》为无效合同。理由为：1、现无证据证明名人丽都小区业主共同选举胡邦明等13人为小区业主委员会成员，也无证据证明小区业主共同选聘了庆源物管公司。2、胡邦明等13人以业主委员会名义签订物业服务合同违反了2003年国务院《物业管理条例》第11、15条业主大会和业主委员会职责规定，该合同违反行政法规的强制性规定，应当无效。3、合同无效后，自始无效，是否履行不能改变其效力，部分业主交纳物业管理费，不是对物业服务合同的追认，对无效合同不能追认。4、物业服务合同的签订不构成表见代理，因为庆源物管公司应当知道《物业管理条例》的强制性规定，且庆源物管公司的法定代表人也是小区业主。5、庆源物管公司再审中举示的征求意见等证据不真实，不能作为认定事实的根据。二审中，名人丽都业主委员会举示了如下证据，1、2009年5月21日与瑞耳物管公司签订的物业服务合同；2、照片；3、函；4、合川区国土资源和房屋管理局2009年11月6日的通知，拟证明名人丽都小区于2009年召开了业主大会，并要求庆源物管公司退场。经质证，庆源物管公司对名人丽都业主委员会举示的证据认为不属新证据，同时该材料显示2009年的业主大会未经过半业主同意。经审查，名人丽都业主委员会未能证明其业主大会已经过半业主同意通过，不能达到其证明目的，其主张不予采信。本院二审查明，2005年10月25日，第一届名人丽都业主委员会确定小区物业服务收费标准为0.37元／平方米的会议决议表上，有首次业主大会的业主代表41人签字表示同意、10人不同意、5人弃权。本院二审查明的其他事实与一审再审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为名人丽都小区首届业主委员会与庆源物管公司于2006年1月4日签订的物业服务合同是否有效。现评析如下：1、签订该合同的双方均具有行为能力。根据合川区国土资源和房屋管理局的回复、通知、备案资料等证明，首届名人丽都小区业主委员会是依据相关规定，在房地产行政主管部门、社区的指导下，在派出所、开发商、前期物管公司等共同见证下，由名人丽都小区与会业主代表超过半数选举产生，形式合法，该业主委员会作为业主大会的执行机构，具有签订物管合同的行为能力。庆源物管公司是具有相应资质的企业，也具有签订物业合同的行为能力。2、首届业主委员会与庆源物管公司签订《名人丽都小区物业服务合同》是得到小区业主代表2／3的通过，是小区业主的真实意思表示，符合当时有关可以业主代表的方式行使业主大会职权的规定。虽然业主代表签字的物业收费标准的会议决议上确定新物管费标准时，未明确选聘物业管理公司，但该决议内容中能反映出商谈的对方为庆源物管公司，且当时除了前期物业单位庆源物管公司在进行物业管理外，并不涉及其他物管公司。从当时有业主对物管费要涨价提出了异议来看，也应当知道是庆源物管公司的物管费要涨价，不存在选聘其他的物管公司。3、即使首次业主大会中的业主代表所代表的业主情况现无相关资料说明，存在瑕疵，也不必然导致物业服务合同无效，合同的效力可以处于待定状态。2013年5、6月庆源物管公司征求业主对物管费0.37元／平方米的意见，超过半数业主表示同意，可以视为业主对物管公司及物管费的再次确认。虽然庆源物管公司征求意见的方式不是物管条例规定的方式，但鉴于名人丽都小区业主委员会及业主之间存在矛盾，此后业主大会未按规定召开，其纠纷相关部门解决未果，在此情况下，庆源物管公司采取征求意见的方式也属无奈之举，故对征求意见的结果予以采信。名人丽都小区业主委员会称征求意见表中签名不真实，未提供充分的证据证明，本院不予采信。因此，首届名人丽都小区业主委员会与庆源物管公司于2006年1月4日签订物业服务合同时，双方具有行为能力，是当事人的真实意思表示，内容不违法，该合同合法有效。名人丽都小区业主委员会的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持，原判处理结果正确，本院予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆市合川区名人丽都小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 包 颖审判员 杜 伟审判员 曹 亮二〇一四年二月七日书记员 朱永平 来源：