（2013）浦民一（民）初字第40805号
裁判日期: 2014-02-26
公开日期: 2014-10-19
案件名称
陈亮与沈春苗、吴矜眣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈亮,沈春苗,吴矜眣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第40805号原告陈亮。委托代理人成洪华，上海君澜律师事务所律师。被告沈春苗。被告吴矜眣。法定代理人沈春苗。上列二被告共同委托代理人孔涛，上海利歌律师事务所律师。上列二被告共同委托代理人杨跃明，上海利歌律师事务所律师。原告陈亮与被告沈春苗、吴矜眣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，并于2013年12月31日公开开庭进行了审理。原告陈亮的委托代理人成洪华，被告沈春苗及其与被告吴矜眣的共同委托代理人孔涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈亮诉称，2013年9月22日，原告与被告签订了关于浦东新区西泰林路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的《房地产买卖居间协议》（以下简称“居间协议”），并向被告交付了购房定金人民币（以下币种相同）7万元，双方同意在签订合同后20日内补签《上海市房地产买卖合同》，被告应配合原告在2013年10月12日前前往房产交易中心签订网上房地产买卖合同。之后原告按照合同约定，多次催促被告履行合同义务，但被告以各种理由推诿，不配合，并明确表示不愿继续履行合同，被告的行为严重侵犯了原告的经济利益，故提起诉讼，要求解除“居间协议”，并由被告双倍返还定金合计14万元。被告沈春苗、吴矜眣辩称，“居间协议”签订后，被告根据原告的要求于10月13日晚上到中介处就订立合同进行了磋商，但原告对于被告提出的问题不予答复，导致买卖合同无法签订，被告并无过错，不应当适用定金罚则，被告同意退还原告定金7万元。经审理查明，俩被告是“系争房屋”的登记权利人。2013年9月22日，经上海胜锐房地产经纪事务所居间，由原告作为乙方、被告作为甲方、上海胜锐房地产经纪事务所作为丙方，三方就买卖“系争房屋”签订“居间协议”，该协议约定：购买总价为242万元，双方签订买卖合同当日，乙方支付甲方房款118万元，在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款120万元划入甲方账号，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金支付给甲方，交付房屋乙方支付甲方4万元；甲、乙双方交易过程中所产生的税费及费用全部由乙方承担；乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时支付3万元作为购买意向金，如甲方接受协议所述买卖条件并签署本协议的，甲、乙双方同意乙方交付的意向金在双方签署本协议后转为定金，在甲方签署本协议后7日内，乙方应将定金补足至7万元；甲、乙双方签署本协议后买卖关系成立，甲乙双方各向丙方支付房屋成交总价1%的佣金，因房屋交易过户需要，双方同意在本协议生效次日起二十个工作日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后40日内办理过户手续。如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，如因乙方原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归甲方所有；甲方收到乙方全部房款后一周内将房屋交付于乙方。当天，原告支付被告定金3万元，9月23日中午，原告又支付被告定金4万元。10月13日，被告发短信给原告称今晚6点半左右来谈房屋买卖合同的事，原告回复好的。当晚，原、被告共同至中介处，但未能签订《上海市房地产买卖合同》。10月14日，原告律师致函给被告称，原、被告于2013年9月22日签订“居间协议”，该协议经双方签字业已生效，同时协议约定签约后7日内原告支付定金7万元，协议生效后10日内双方签订正式《上海市房地产买卖合同》。原、被告之间的房屋买卖关系受法律保护，被告负有履行协议的法定义务，现被告以各种理由推诿拒绝履行义务，已严重侵害了原告利益，请在接到本律师函三日内与原告按照双方签订的“居间协议”约定的条件签订《上海市房地产买卖合同》，并积极履行后续义务，如被告在收到本函后三日内仍拒绝签署《上海市房地产买卖合同》，亦无法书面向原告陈述合理理由，则视为被告拒绝履行“居间协议”义务，单方解约，被告将采取包括诉讼在内的一切法律手段及措施以维护原告合法权益。10月16日，被告律师回函给原告律师称，来函中称所谓“10日内”，经查实为“20个工作日”。2013年10月13日晚六点半，原、被告已在中介的会议室对房屋买卖合同进行了协商，尽量完善“居间协议”未涉及的内容，主要包括对已有租约及已有装修如何作价及最后付款期限及明确违约责任等问题进行协商，被告在协商中所提事项至今尚未得到原告口头或书面答案，被告还在等待原告答复，被告认为，其与原告夫妻仍处在缔结房地产买卖合同过程中，居间协议对房地产买卖合同有些事项未明确约定，双方必须进行协商完善，比如居间协议对阁楼事项等完全未有涉及（房产证也无反映），双方应当协商完善明确各自的权利义务，防止有些事项以后可能会发生纠纷。被告目前仍静侯（候）丙方指示（或陈亮先生指示），至中介处对房地产买卖合同内容进行协商完善（沈春苗女士只有下班后有空进行洽商）。之后，原、被告律师之间有过电话往来，但双方未能签订买卖合同。以上事实，由经庭审质证的“居间协议”、定金收据和转账凭证、原告致被告的律师函、被告至原告的律师函及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，“居间协议”签订后的第二天，被告就通过短信通知中介不想卖房了。双方在签订“居间协议”时约定10月10日签订买卖合同，10月10日被告没有来，当天，中介发短信约被告三日内签订合同，故签订买卖合同的截止日期应该是10月13日。10月13日，被告来了，但是，被告以装修补偿名义提出加价20万元，对此，原告无法接受，导致买卖合同未能签订，责任在于被告，另外，当天被告是提到过阁楼租客要续租的问题，原告表示可以接受，被告还提到贷款何时到账，原告表示，贷款到账时间原告是无法确定的，原告只能尽快办理贷款，至于户口问题，双方达成了一致意见。原告为此申请中介公司经办人陈涛作为证人到庭作证，陈涛陈述，2013年9月22日晚上签订的“居间协议”，9月23日，被告发短信给我说房子不卖了，让我通知客户即原告，签订“居间协议”时双方约定于10月10日签订正式买卖合同，10月10日，我发短信给被告让她来签正式买卖合同，被告说身体不适不能过来，我请她务必三日内过来签约，被告没有回复。10月13日，被告发短信给我说来谈房屋合同事宜，当天晚上双方都来了。在签订“居间协议”之前双方已看过房，“系争房屋”是带阁楼的，双方谈好的房价242万元包括了楼上楼下的装修，不包括家具，因为没有想到被告会违约，故协议上没有写房价中包括固定装修。13日晚上，被告提出了20万元的固定装修，还说，其父母不同意卖房，要卖的话就加价20万元。当天，还谈到过阁楼的租客问题、贷款问题等。原告对陈涛的陈述没有异议，被告对陈涛的陈述有异议，认为，因为中介费是原告支付的，故原告与证人有利害关系，证人的陈述不真实，当天，原告对被告提出的问题都没有作出答复。被告另表示，“居间协议”约定的签订买卖合同的截止日是“居间协议”生效次日起的二十个工作日内，而非10月13日。“居间协议”签订后，被告是发短信给原告说父母不同意卖房，是否可以不卖，原告让被告和家人好好协商，房子他要买的，所以被告和家里人商量后还是卖房的。10月13日晚上，双方在中介处商谈买卖合同事宜，被告提出阁楼的租客要求续租，装修要折旧补偿20万元，原告都没有答复，原告需要办理贷款，被告要求原告明确贷款到账的时间，因为被告也需买房，原告也没有明确，只是说要等银行批下来，被告还提出如果银行贷款没有批下来，是否现金补足，如现金不到位，违约金如何支付，这些原告也都没有答复，由于上述内容没有谈好，原告就走了，当天没能签订买卖合同。被告为此提供了10月13日双方在中介处商谈的录音。原告表示，10月13日双方确实谈过，但录音很模糊，听不清是谁说的，真实性无法确认。本院认为，原、被告签订的“居间协议”系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，该“居间协议”确立了原、被告此后签订正式房屋买卖合同的预约关系，即买卖双方此后依据“居间协议”约定的内容在约定的时间内对买卖条件做进一步的磋商，并签订合同，而双方交付的定金为立约定金，用以担保正式房屋买卖合同的订立。“居间协议”约定，原、被告同意在该协议生效次日起二十个工作日内到中介指定地点按该协议约定条件签订《上海市房地产买卖合同》，现原告表示，双方在签订“居间协议”时约定10月10日签订房屋买卖合同，对此，本院认为，虽然证人陈某某陈述中称，签订“居间协议”时双方约定于10月10日签订正式买卖合同，但该陈述与“居间协议”的约定明显不符，且也无其他证据佐证，本院难以采信，签订买卖合同的截止日期应当确认为“居间协议”生效次日起二十个工作日内，即2013年10月18日前。现原、被告在“居间协议”约定的期限内于10月13日晚上至中介处就合同订立事项进行了商谈，从证人的陈述及当天双方商谈的录音中可以反映，当天，被告确实提出了租客续租、装修补偿、贷款的时间及违约责任等问题，其中，贷款的办理时间及逾期付款违约责任在“居间协议”中并未约定，而该内容又是买卖合同的主要内容，双方必须协商一致才能订立合同，但是，双方未能达成一致意见，故当天没有签订房屋买卖合同的责任不能归责于原、被告任何一方。之后，虽然原、被告代理人之间有书信及电话往来，但对于合同内容也未能达成一致意见。综上，原告主张被告违约，要求双倍返还定金，依据不足，本院难以支持。鉴于双方在“居间协议”约定的期限内已就订立正式房屋买卖合同进行了磋商，故“居间协议”实际已经履行，原告主张解除该“居间协议”，依据不足，本院不予支持。被告自愿退还原告定金7万元，并无不妥，可予准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告沈春苗、吴矜眣应于本判决生效之日起十日内返还原告陈亮定金7万元；二、驳回原告陈亮的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，100元，减半收取计1，550元，由原告陈亮负担775元，被告沈春苗、吴矜眣负担775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 敏二〇一四年二月二十六日书记员 王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自