（2013）鄂鹤峰民初字第00737号
裁判日期: 2014-02-26
公开日期: 2014-04-30
案件名称
申请人鹤峰县宏源房地产开发有限公司与被申请人蒋宗仁、田大兵、丁锋第三人撤销之诉一案一审民事判决书
法院
鹤峰县人民法院
所属地区
鹤峰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鹤峰县宏源房地产开发有限公司,蒋宗仁,田大兵,丁锋
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第五十六条第一款，第一百四十四条
全文
湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂鹤峰民初字第00737号申请人鹤峰县宏源房地产开发有限公司。法定代表人李船戊，该公司总经理。委托代理人（特别授权）陈德政，该公司员工。委托代理人（特别授权）张廷红，湖北联信律师事务所律师。被申请人蒋宗仁，男，生于1973年5月11日，土家族，初中文化，个体工商户。委托代理人（特别授权）唐志军，湖北洪渊律师事务所律师。被申请人田大兵，男，生于1973年9月1日，土家族，小学文化，农民。被申请人丁锋，男，生于1984年5月2日，汉族，高中文化，个体工商户。申请人鹤峰县宏源房地产开发有限公司（以下简称宏源公司）与被申请人蒋宗仁、田大兵、丁锋第三人撤销之诉一案，于2013年10月9日向本院提起诉讼，本院依法由审判员曾涛担任审判长、与审判员陈谦、于素芬组成合议庭于2013年11月18日公开开庭进行了审理。申请人宏源公司的委托代理人张廷红、被申请人蒋宗仁及其委托代理人唐志军、被申请人田大兵到庭参加了诉讼，被申请人丁锋经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申请人宏源公司诉称：“紫薇花园”由申请人开发，由湖北益华建设工程有限公司（以下简称益华公司）施工建设，温仲生系益华公司项目经理，在施工建设中因拖欠蒋宗仁、田大兵材料款及工资等，温仲生便与蒋宗仁、田大兵协商用“紫薇花园”二楼350㎡商铺租金抵偿欠款。因丁锋承租房屋后未按时向蒋宗仁、田大兵支付租金，蒋宗仁、田大兵于2012年12月13日以房屋租赁合同纠纷向鹤峰县人民法院提起诉讼，审理中，蒋宗仁、田大兵与丁锋达成由丁锋于2012年12月25日之前付清蒋宗仁、田大兵房屋租金20000元，同日丁锋将紫薇花园二楼350㎡房屋返还给蒋宗仁、田大兵的调解协议，（2012）鄂鹤峰民初字第01422号民事调解书对蒋宗仁、田大兵与丁锋达成调解协议予以确认。由于调解协议所涉“紫薇花园”系申请人所开发，申请人作为开发商，享有房屋所有权，未经申请人同意任何人无权处分该房产。申请人于2013年8月23日意外发现该份调解书，认为民事调解书中查明的事实错误，将产权属于申请人所有的房屋错误进行调解并确认蒋宗仁、田大兵享有收取租金的权利，该调解结果严重损害了申请人的合法权益，且该案在审理过程中未依法追加申请人作为当事人参加诉讼，程序违法，因不能归责于申请人的事由而未参加诉讼，故按照法律规定依法申请撤销（2012）鄂鹤峰民初字第01422号民事调解书。申请人为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：第一组：1、组织机构代码证；2、法定代表人身份证明。拟证明申请人诉讼主体资格。第二组：1、民事起诉状两份；2、（2012）鄂鹤峰民初字第00075号民事判决书；3、（2012）鄂鹤峰民初字第01422号民事调解书。拟证明鹤峰县人民法院作出的生效判决书和调解书错误，损害了申请人的财产权利。第三组：1、建设工程施工合同；2、公司变更合同书；3商品房预售许可证；4、完税证、税务发票、收款收据；5、工程竣工验收备案证明书。拟证明申请人于2006年9月13日由湖北省鹤峰县鸿武房地产开发建筑有限公司更为现名，“紫薇花园”系申请人开发，并取得商品房预售资格。申请人将工程承包给鹤峰县兴城市政工程有限公司建设，双方系工程承包合同关系。温仲生作为施工方项目经理，无权出售或出租申请人所有的房屋。被申请人蒋宗仁辩称：不动产物权的取得应当以产权登记为准，申请人应当提供产权证证明其主张。预售许可仅仅是一种行政许可行为，不能证明产权归属情况。“紫薇花园”建设用地使用权人系益华公司，益华公司作为实际投资人，与申请人系委托开发合同关系。（2012）鄂鹤峰民初字01422号民事调解书诉讼主体不适格，将非业主列为当事人，应予撤销。被申请人为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据：第一组：1、（2006）第0524号建设用地使用权证，2、国有土地挂牌成交确认书；3、国有土地出让合同。拟证明益华公司系“紫薇花园”商住楼建设用地使用权人。第二组：1、益华公司向鹤峰县住建局出具的情况说明；2、授权委托书两份；3、企业名称变更核准通知书；4、委托开发协议书。拟证明紫薇花园系温仲生借用申请人的资质进行开发，产权登记在申请人名下，以申请人的名义进行销售。实际产权人是益华公司。被申请人田大兵的答辩意见与被申请人蒋宗仁的答辩意见相同。被申请人田大兵提交的证据与被申请人蒋宗仁提交的证据相同。被申请人丁锋未到庭答辩，亦未提交证据。对申请人提交的第一组证据，被申请人蒋宗仁、田大兵无异议；对申请人提交的第二组证据，被申请人蒋宗仁、田大兵对证据的真实性无异议；对申请人提交的第三组证据1有异议，被申请人蒋宗仁、田大兵认为建设工程施工合同不真实，只有形式，无实质内容；被申请人蒋宗仁、田大兵对2无异议；被申请人蒋宗仁、田大兵对3真实性无异议，证明目的有异议，认为商品房预售许可是对商品房销售市场的一种行政管理手段，预售许可证不能证明房屋产权属于申请人。被申请人蒋宗仁、田大兵对4真实性无异议，但认为实际上由温仲生缴纳税款，仅仅借用申请人的名义进行。被申请人蒋宗仁、田大兵对5有异议，认为益华公司亦持有一份“紫薇花园”竣工验收证明。申请人对被申请人蒋宗仁、田大兵提交的第一组证据真实性无异议，建设用地使用权由益华公司最初取得，但在土地上开发的“紫薇花园”商住楼所有权人是申请人，而非益华公司；申请人对被申请人蒋宗仁、田大兵提供的第二组证据1有异议，认为申请人不清楚相关情况，且内容与其他证据相矛盾，同时该说明中明确了“紫薇花园”产权办理在申请人名下；对2有异议，认为其中关于紫薇花园商住楼开发的授权委托书不真实，无受托人签字盖章，对益华公司与申请人宏源公司共同委托授权书的真实性无异议。对3无异议。对4有异议，认为委托开发协议系无效协议，不能达到益华公司为“紫薇花园”商住楼所有权人的证明目的。经庭审质证，本院对证据作出如下认定：对申请人提交的第一组证据，被申请人蒋宗仁、田大兵无异议，该证据真实、合法，证明申请人民事主体资格，予以认定；对申请人提交的第二组证据在法院归档卷宗中可以查询，真实性予以认定；对申请人提交的第三组证据1该合同系复印件，盖章部分模糊不清，且未提供原件进行核对，不予采信；2真实、合法，且与本案有关，予以认定；3商品房预售许可证是房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，可以证明位于鹤峰县容美镇沿河路105号项目名称为“紫薇花园”的商住楼由鹤峰县宏源房地产开发公司开发；对4真实性予以认定，可以认定由申请人办理完税手续；对5不予采信，竣工验收是关于工程建设完工后的质量检验环节，与本案无关联性。对被申请人提交的第一组证据真实性予以认定；对被申请人提交的第二组证据1结合被申请人提交的委托开发协议及共同授权委托书，可以证明益华公司与鸿源公司对于“紫薇花园”办理在宏源公司名下是明知的；2关于紫薇花园商住楼开发的授权委托书，仅有委托人盖章，不符合法律规定，不能达到其证明目的。共同授权委托书申请人无异议，予以采信；3系公司名称变更情况登记，予以采信；对4的真实性予以认定，可以证明“紫薇花园”对外以宏源公司的名义开发、销售。委托开发协议的效力认定问题，与本案无关。经审理查明：申请人鹤峰县宏源房地产开发有限公司于2006年9月13日由湖北省鹤峰县鸿武房地产开发建筑有限责任公司更为现名，湖北鹤峰县城镇建设有限公司于2008年10月22日更名为湖北益华建设工程有限公司。2006年8月14日益华公司根据《国有土地使用权出让合同》取得位于鹤峰县容美镇沿河路105号，面积为606.4平方米的建设用地使用权，土地用途为商业、住宅。后该建设用地上对外以宏源公司的名义进行“紫薇花园”商住楼开发，2006年10月18日宏源公司办理了商住楼预售许可证。2011年缴纳了销售房地产营业税等税费，为部分业主交纳了办理产权登记手续所需费用。温仲生因在该商住楼修建过程中拖欠蒋宗仁材料款，于2010年7月4与蒋宗仁协商由蒋宗仁收取紫薇花园二楼商铺房租抵偿欠款。后蒋宗仁、田大兵与丁锋达成协议，由丁锋承租并向蒋宗仁、田大兵支付租金，用于抵偿温仲生所欠蒋宗仁、田大兵的欠款。后因丁锋未按时支付租金，蒋宗仁、田大兵便于2012年12月13日以房屋租赁合同纠纷向鹤峰县人民法院提起诉讼，鹤峰县人民法院于2012年12月17日作出（2012）鄂鹤峰民初字第01422号民事调解书。该份民事调解书中认定事实如下：益华公司承建“紫薇花园”商住楼，因欠蒋宗仁、田大兵材料款、工资共计363000元，该公司项目部经理温仲生与蒋宗仁、田大兵协商用该商住楼二楼350㎡房屋租金抵偿欠款。丁锋承租房屋后，与蒋宗仁、田大兵、温仲生一同协商自2012年7月起，该房屋租金由蒋宗仁、田大兵向丁锋收取。丁锋将房屋用于广告经营至2012年11月30日，租金每月5000元。期满后丁锋未将房屋还给蒋宗仁、田大兵，故请求丁锋给付租金并交还房屋。在法院主持下蒋宗仁、田大兵与丁锋达成了调解协议，约定丁锋支付蒋宗仁、田大兵房屋租金20000元，定于2012年12月25前付清，同日丁锋向蒋宗仁、田大兵返还房屋。申请人因发现该份调解书的内容损害了其作为房屋所有权人的合法权益，故向本院申请撤销（2012）鄂鹤峰民初字第01422号民事调解书。本院认为：宏源公司作为“紫薇花园”商住楼的开发者，依法取得该商住楼的初始所有权。温仲生作为施工单位即益华公司项目部经理，无权处分房地产开发商宏源公司的房屋，其授权蒋宗仁、田大兵出租房屋并收取租金的行为系无权处分行为，未经宏源公司追认，该处分行为无效。温仲生与蒋宗仁达成的以收取租金抵偿欠款的协议、蒋宗仁、田大兵与丁锋之间达成的房屋租赁协议均无效。（2012）鄂鹤峰民初字第01422号蒋宗仁、田大兵诉丁锋房屋租赁合同纠纷一案中，程序上应当依法追加房屋所有权人宏源公司作为第三人参加诉讼，同时该民事调解书中当事人达成的调解协议损害了房屋所有权人宏源公司的财产权利，应予撤销。被申请人丁锋经传票合法传唤。无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条之规定，判决如下：撤销鹤峰县人民法院（2012）鄂鹤峰民初字第01422号民事调解书。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。审判长 曾 涛审判员 陈 谦审判员 于素芬二〇一四年二月二十六日书记员 田秀芳 微信公众号“”