（2013）杨民四（民）初字第2849号

裁判日期: 2014-02-26

公开日期: 2014-03-25

案件名称

罗阳、陆琦与俞琼洁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市杨浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第九十七条

全文

上海市杨浦区人民法院民事判决书（2013）杨民四（民）初字第2849号原告罗阳。原告陆琦。上列两原告共同的委托代理人严芳，上海知诚律师事务所律师。被告俞琼洁。委托代理人杨维江，上海国创律师事务所律师。委托代理人郭亮，上海国创律师事务所律师。第三人上海创友房地产经纪事务所。法定代表人刘永平。原告罗阳、陆琦诉被告俞琼洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员王芩菲独任审判，于2013年12月9日及同月20日公开开庭进行了审理。经征询，原、被告一致同意延长本案简易程序审理期间，直至2014年1月22日。后因审理的必须，本院于2014年1月6日追加上海创友房地产经纪事务所作为第三人参加诉讼。后本案转换适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年1月24日公开开庭进行审理。原告罗阳及两原告共同的委托代理人严芳，被告俞琼洁的委托代理人杨维江，第三人上海创友房地产经纪事务所的法定代表人刘永平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗阳、陆琦诉称，2013年3月8日原、被告就上海市XXX号XXX室房屋买卖达成意向并签署合同，此后原告按约向被告支付定金及首期房款共计人民币36万元（以下货币单位均为人民币）。因故原告须至2013年6月底才能申请公积金贷款，故双方约定2013年7月31日前过户，然届至原告申贷须被告提供产证原件或尽其他配合义务时，被告始终不予配合，又将房屋一房两卖，由此导致原告申贷未成。为此双方进行协商，被告同意继续履行，曾达成一致约定先行过户，同时原告支付40万元房款，余款贷款申得后再付，后又成协议原告承诺于2013年9月10日左右凑足现金付款，同时申请过户，在此前提下原告应被告要求继续支付房款2万元（该款系以借款的方式向第三人支付）。期间被告告知称须回老家，故原告回复尽量按期凑足钱款，否则推迟至2013年9月18日后，被告表示同意。此后原、被告相约于2013年9月16日至交易中心过户、付款，但原告等待许久被告却无故未到场。原告认为，被告擅自从第三人处取回产证原件、不尽贷款申请配合义务、一房两卖、与原告达成继续履行新约定后又无故爽约，上述行为均系违约，按照所签买卖合同的相关条款，被告应承担违约金并继续履行合同。因此原告具状原诉请要求被告履行过户义务并承担违约金。鉴于庭审至今被告既不同意继续履行，又不愿意返还房款的意见与态度，原告认为被告实在没有诚意，故从解决纷争不再产生新矛盾的角度考虑，现变更诉请要求：1、解除系争房屋买卖合同；2、被告返还已收房款38万元；3、被告按同期银行贷款利率的四倍赔偿原告已付房款38万元的利息损失，其中5万元自2013年3月8日起算、31万元自2013年3月23日起算、2万元从2013年8月26日起算；4、被告承担已收房款38万元自2013年8月1日起至判决生效之日每日0.05%的违约金；5、被告赔偿房价上涨的差价损失计20万元。被告俞琼洁辩称，原、被告签约约定2013年7月31日前过户，原告则应在此之前付清房款，然届至当日原告80万元的贷款未能申请到位，故系违约。被告从未擅自取回产证，亦不存在不配合申贷之说，原告贷款未成与被告无关，被告更未一房两卖，除与原告达成买卖协议签订合同之外，未与他人有过其他约定。原告还曾要求变更合同内容，被告予以拒绝，但被告一直本着诚信配合合同继续履行，曾提出先行交房，同时原告支付40万元房款，另40万元贷款成功后支付，届时过户的方案，亦答应原告于2013年9月10日前办成贷款，如届时未办成则因被告须回老家推迟至2013年9月18日后。但2013年9月10日原告仍未办成贷款或支付房款，而2013年9月16日原告明知被告人在外地却故意突然通知过户，事实上此前双方的短信往来并未约定当日过户，表达的意思均系新要约未成承诺。综上，被告作为出售人没有违约之处，且在原告违约之后予以退让与宽容，不存在双方达成新约定而被告无故爽约的事实。因此，原告要求继续履行合同本无依据，合同应当解除，被告不作违约追诉，原告变更诉请已超举证期限，被告处仅有房款31万元，合同解除后该款应予返还，但被告没有赔偿利息损失的义务，原告所称的每日0.05%违约金仅是合同关于逾期交房时的相关约定，不适用本案纷争的处理，且不存在房价损失赔偿之说，故不同意原告诉请。第三人上海创友房地产经纪事务所述称，原、被告签订合同后，被告怠于履行配合申贷义务，不仅无故索回产证原件，亦不理睬第三人要求被告到场签字的通知，又更换手机以致银行无法及时联系，故而造成原告申贷未成。后原告决定现金支付房款，双方约定继续履行合同，约定付款、过户日期，但届至时日被告却无故未到场。因此第三人认为买卖未成系因被告违约所致。第三人收取被告5万元服务费与税费，及尾款2万元。后在双方言明继续履行时应被告要求先行交付尾款2万元，但系以第三人向原告借款的方式转交，故现在第三人处的2万元仍系尾款。现对原告所述没有异议，请法院依法处理原、被告之间的争议。经审理查明，被告是上海市XXX号XXX室房屋登记产权人，委托第三人出售该房。经第三人居间，原、被告于2013年3月8日签署《上海市房地产买卖合同》，约定：两原告向被告购买系争房屋，价款为116万元；2013年7月31日前申请过户，2013年8月31日前腾房交接；原告应于2013年3月8日支付定金5万元、于2013年3月30日支付房款31万元（含尾款2万元由居间方保管，交房当日归还被告）、原告贷款支付房款80万元，若贷款申请未通过或额度不足的，原告现金补足；原告未按期付款的，每逾期一日向被告支付逾期未付款0.05%的违约金；被告未按期交接房屋的，每逾期一日向原告支付已付款0.05%的违约金，合同继续履行……。2013年3月8日签约当日，原告向被告支付定金5万元，被告出具收据明确收讫。2013年3月23日，原告向被告转账支付房款31万元，被告出具收据明确收讫。同时于2013年3月8日时，被告向第三人转账支付5万元，第三人出具收据明确收到服务费及税费5万元。又于2013年3月23日时，被告向第三人现金支付2万元，第三人出具收据明确收到尾款2万元。2013年7月中旬原告申请贷款，次月中旬被拒，为此原、被告及第三人于2013年8月26日见面协商。被告要求第三人归还上述尾款2万元，并以此为条件同意继续履行合同。经协商，当日由原告继续支付2万元，以借款的名义交于第三人，第三人向原告出具借条，言明待交易结束时归还，第三人再向被告交付该2万元。审理中，原告与第三人一致陈述，上述借条言明的借款2万元实质是尾款。由此，原告共计向被告支付房款38万元，该款现存被告处31万元，另7万元在第三人处，其中的5万元是服务费与税费，另2万元是尾款。此后原、被告另有协商，第三人均未参与，现双方就协商内容及此后履行等事实陈述不一，各自主张详见诉、辩称，此处不赘述。原告罗阳另提供其手机号码XXXXXXXXXXX与被告手机号码XXXXXXXXXXX之间的短信往来，信息显示2013年9月12日11：37被告向罗阳发出信息：“余款打给我。我马上同你办手续。”。2013年9月12日12：01罗阳向被告发出信息：“2013年9月16号下午1点30分到房产交易中心一边办理房产过户手续一边把余款打给你”。2013年9月16日13：53罗阳向被告发出信息：“你到了没有？你在那里？”。2013年12月12日上海市杨浦公证处出具（2013）沪杨证经字第5301号公证书，证明上述短信内容经公证保全。原告支付公证费1500元，并认为该款应与本案受理费、保全费一样，由被告负担。2013年9月22日两原告具状来院作本案诉请，同时申请诉讼保全，要求查封系争房屋并提供担保。本院于2013年9月23日出具民事裁定书，裁定查封系争房屋及担保房屋。原告缴纳诉讼保全费5000元。审理中，原告提供上海市房地产交易中心向本院出具的“合同备案信息查阅结果”，主要内容：⑴系争房屋网上合同备案信息有：经纪机构创友事务所于2013年3月3日备案买受人为赵志涛；2013年3月8日变更备案买受人为罗阳、陆琦；2013年6月8日再次变更备案买受人为张放；2013年8月22日第三次变更备案买受人为罗阳、陆琦；2013年8月23日撤销上述备案信息；2013年8月24日又备案买受人为罗阳、陆琦。⑵上述信息依据仅为网上备案系统收到的合同备案信息，查阅结果无法认定合同文本是否经买卖双方书面签字盖章生效。原告提供上述材料拟证明被告有一房两卖的违约行为。被告对此有异议，认为只要第三人掌握密码完全可以通过网络更改相关信息，且该查询结果指称系中介一再变更信息。第三人对查询结果没有异议，称系公司网络故障造成。审理中，因被告同意解除合同并同意返还已收房款31万元，故本院多次要求被告于审理期间以代管款的方式先行交付该款，但被告未按通知要求履行，故未果。除当事人于庭审中所作陈述之外，以上事实由系争房屋产权证、原、被告签订的系争房地产买卖合同、被告出具的定金及房款收据、第三人出具的收据、上海市房地产交易中心出具的查阅结果、上海市杨浦公证处于2013年12月12日出具的（2013）沪杨证经字第5301号公证书等证据材料予以证明。本院认为，买卖双方磋商条款签订合同遵照履行，否则按约承担违约责任，本系合同当事人的权利义务，原、被告就系争房屋签订了买卖合同，却发生纷争并至诉讼，纵观协议及履行，发现正因达成的约定不完整不严谨，故才引发争议。合同约定80万元房款贷款支付，2013年7月31日前申请过户，但没有明确80万元的付款时限，约定申贷不足现金补足，亦未具明补付期限。对此，认定合意真意是过户前申得80万元贷款，最为符合权利义务相一致原则、交易惯例，及原、被告自述事实的逻辑。原告未能在2013年7月31日前成功申贷，但未成原因含混不清，而被告应承担具体怎样的配合义务以及事实上有无未尽义务，未见条款或其余证据佐证，故就上述争议原、被告均未完备举证之责，各应承担相应责任。此后买卖双方进行协商，现虽就现金付款还是继续贷款、是否先付一半等协商内容各执己见，但根椐原、被告及第三人的陈述，应予确认买卖双方已言明合同继续履行，被告并于2013年8月26日继续收取房款2万元，且双方后约定原告应于2013年9月10日前备好房款，该期限又经协议推迟至2013年9月18日之后，故上述磋商及履行事实表明对此前的履约双方系概不追究，但遗憾的是仍旧未就付款、过户明确具体约定。考察经公证证明的短信往来，不难发现互为发出的意见均系单方意思表示，只是要约邀请并未达成承诺。因此，原、被告于履行过程中未能就变更的情形达成新的一致，约定不明故协议未成，现又各执一辞，故原定合同应予解除。而如上所述，此前履约互不追究，此后又未能成约，故谈不上违约，没有违约追诉，原告相关诉请本院不予支持。至于一房两卖的诉称意见，因缺失被告与他人另成协议的相关证据，故本院不采纳。本案因双方未成协议且均未能及时有效处理纷争引发，故由此产生的诉讼支出由二人分担。合同终止履行，已经履行的恢复原状，故被告收取的房款应返还于原告，第三人收取的税费及服务费、尾款亦应返还于被告。被告出具收据表明已收房款共计36万元，故当负该款返还之责，2013年8月26日被告再收房款2万元，故该款同应返还，原告与第三人之间关于2万元的借条应以房款认定且一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告罗阳、陆琦与被告俞琼洁于2013年3月8日就上海市XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告俞琼洁应于本判决生效之日起十日内返还原告罗阳、陆琦房款人民币380，000元；三、原告罗阳、陆琦的其余诉讼请求，不予支持；四、第三人上海创友房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内返还被告俞琼洁服务费、税费、尾款共计人民币70，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币15，240元，诉讼保全费人民币5000元，公证费人民币1500元，共计人民币21，740元，由原、被告各负担人民币10，870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　王芩菲代理审判员　　金　玮代理审判员　　吴　预二〇一四年二月二十六日书　记　员　　邱静静附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。搜索“”