（2014）绵民终字第252号
裁判日期: 2014-02-26
公开日期: 2014-04-17
案件名称
许佳虹与张宏平买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省绵阳市中级人民法院
所属地区
四川省绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张宏平,许佳虹
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）绵民终字第252号上诉人（原审被告）：张宏平，女，汉族，住成都市金牛区。被��诉人（原审原告）：许佳虹，女，汉族，住四川省广元市利州区。委托代理人：王福礼，四川弘风律师事务所律师。张宏平因与许佳虹买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院(2013)涪民初字第2573号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年l月15日受理后，依法由审判员夏春梅担任审判长，与审判员刘立冬、代理审判员汤显组成合议庭，于2014年2月19日进行了审理，上诉人张宏平、被上诉人许佳虹的委托代理人王福礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审查现有证据，足以认定如下事实：张宏平原系四川长虹电子集团公司职工，因享受政策分得位于绵阳市涪城区南塔路5号12幢6单元2楼1号的房改房一套，并于1999年6月取得该房的房屋所有权证，2000年12月10日取得国有土地使用证。2006年3月，张宏平经人介绍与许佳虹相识，双方经协商于2006年3月13日签订《房��买卖合同》一份，并经绵阳市涪城区公证处出具(2006)绵涪证字第0420号公证书予以公证。该合同约定张宏平将其所有的位于绵阳市涪城区南塔路5号12幢6单元2楼1号的住宅作价51000元出售给许佳虹。该合同还约定，张宏平应按约定的时间和地点，并带齐相关证件保证许佳虹顺利办理一切手续，所产生的一切费用由许佳虹支付；双方任何一方违约向对方支付房价总价20％的违约金。合同签订之后，许佳虹按照约定向张宏平支付了全部购房款51000元，张宏平亦将该房屋交付许佳虹，并由许佳虹占有使用至今，但该房屋一直未办理过户登记手续。2013年4月1日，许佳虹以张宏平违约为由诉至原审法院，请求:1.张宏平办理房屋所有权过户登记及国有土地使用权转让登记；2.由张宏平承担违约所造成办理房屋所有权过户登记及国有土地使用权转让登记新增加的费用；3.由张宏平支付违���金10200元；4.本案诉讼费由张宏平承担。上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖合同》、2006绵涪证字第0420号公证书、收据、房屋所有权证、土地使用权证等证据在卷证实。原审法院认为：本案争议的焦点在于双方签订的《房屋买卖合同》是否有效。被告抗辩称诉争房产在出售时属于房改房只能在原756厂内部交易，不能出卖给756厂之外的原告。本院认为，诉争房产虽系原告享受单位房改政策而取得，其性质属于房改房，但按照国发(1994)43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第三条第(二十一)项“明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关��费后，收入归个人所有”之规定，结合被告已于1999年1月6日取得诉争房屋的房屋所有权证，于2000年12月10日取得国有土地使用证的事实，原告于2006年3月13日与被告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在《房屋买卖合同》中对房屋产权过户的时间约定表述为:“三、甲方应按约定的时间和地点，并带齐相关证件保证乙方顺利办理一切手续，所产生的一切费用由乙方支付。”而原告并未举证证明双方对房屋产权过户的时间有过明确的约定，应当视为约定不明，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条:“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定:(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间���之规定，被告应当在原告主张权利即向法院提起诉讼后履行协助办理房屋产权过户手续的义务。基于此，原告所主张的被告违约事实不成立，本院对原告请求由于被告违约所造成办理房屋所有权过户登记及国有土地使用权转让登记新增加的费用由被告承担以及要求被告支付原告违约金10200元的诉讼请求，不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条的规定，遂判决：一、被告张宏平于本判决生效之日起15日内配合原告许佳虹办理位于绵阳市涪城区南塔路5号12幢6单元2楼1号的住房一套的房屋所有权过户登记及国有土地使用权转让登记；二、驳回原告的其他诉讼请求。原审法院宣判后，张宏平不服原审判决，提出上诉，请求：1.撤销原判；2.解除双方签订的《房屋买卖合同》；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.原审法院认定事实错误。上诉人系原756厂破产职工，而非原审法院认定的长虹集团职工。讼争房产是破产企业为安置、解决职工生活的物。上诉人下岗后离异，每月生活费仅400元，无其他收入，并且要独自养育子女，讼争房屋是上诉人安身立命的物质条件，被上诉人用欺骗手段，声称和长虹内部有关系，讼争房屋能过户，乘人之危，利用上诉人资金紧缺的客观事实，从上诉人手中骗购房屋不合法。买卖合同第四条有说明，要成交后才转移产权证，成交指的是办理过户后，而对方说通过关系去过户，但一直没过户，自己曾经和他们一起去过户，但没过到。2.房屋买卖合同损害国家利益，应宣告无效。讼争标的物产权的性质为“房改房”，系原四川长虹电子集团公司(国有企业)职工福利房，属于我国特殊历史时期的产物，职工在分得房屋时只需给付房屋成本价，相应的，职工获得对房屋的占有、使用权和部分产权。在流通上因涉及分房单位的利益,一般限制其交易。被上诉人在购房时明知该房产属于“房改房”(房产证上也注明了该房屋的产权性质)，交易上受限制，还以承诺“通过关系”过户的方式与上诉人磋商并签订买卖合同，主观上存在恶意，依据《合同法》第五十四条第(二)款之规定，房屋买卖合同损害国家利益，属于无效合同。3.依据情势变更原则，该项合同也不应当继续履行。本案讼争标的物系上诉人以成本价从所在单位获得，鉴于流通上的限制,上诉人出卖给被上诉人的价格也显著低于市场价格。目前，讼争房产价值显著增加，同时面临拆迁，继续履行合同对上诉人明显不公平。按照最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，合同成立以后客观情况发���了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，一方当事人可以要求解除合同。在一审中，上诉人在多次以合同无效和不应当继续履行抗辩，但是一审法院罔顾情势变更的事实，不予援引合同法及合同法司法解释的相关规定，而认定该房屋买卖合同应当继续履行，存在重大过错。4.一审法院漏审案件事实。讼争房产不能在房管所办理登记，该买卖合同无效，讼争房产不能继续成交的情况下，被上诉人占有、使用该房屋并出租，应返还租金5万元。被上诉人许佳虹辩称：原审法院判决公正，应予维持；对方要解除合同不合法；该笔交易并未侵害国家利益，这是私人间的交易，且该交易进行了公证；本案不适用情势变更原则，不符合适用该原则的法定情形。本院认为���当事人之间订立有关不动产物权变动的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，未办理物权登记的，并不影响合同效力。上诉人张宏平在与被上诉人许佳虹签订《房屋买卖合同》时已取得诉争房屋的合法产权，并不存在损害国家、第三人利益以及社会公共利益的情形。按当地当时的二手房屋的价格水平来判断，双方在2006年3月13日签订的《房屋买卖合同》中所达成的交易价格，符合当时二手房交易的价格水平，不存在显示公平的情形。同时，双方签订的《房屋买卖合同》亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。因此，该《房屋买卖合同》合法有效，对上诉人张宏平请求解除双方签订的《房屋买卖合同》的主张，于法无据，不予支持。对上诉人张宏平请求返还其5万元租金的主张，于法无据，且系新诉请，不属二审审理范围，故不予支持。在被上诉人许佳虹已按合同约定履行完购房款支付义务后，上诉人亦应按照合同约定履行交房手续，包括协助办理诉争房屋的产权过户登记手续。综上所述，上诉人张宏平的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张宏平负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏春梅审 判 员 刘立冬代理审判员 汤 显二〇一四年二月二十六日书 记 员 刘 颖 关注公众号“”