（2013）芜民一初字第01656号

裁判日期: 2014-02-25

公开日期: 2014-09-16

案件名称

邓军学与王青山房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

芜湖县人民法院

所属地区

芜湖县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓军学,王青山

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十八条第一款，第六十九条，第一百零七条，第一百零八条

全文

安徽省芜湖县人民法院民事判决书（2013）芜民一初字第01656号原告（反诉被告）：邓军学，男，1971年7月8日出生，汉族，个体工商户。委托代理人：张政，江苏通雅律师事务所律师。委托代理人：袁新宇，江苏通雅律师事务所律师。被告（反诉原告）：王青山，男，1962年12月31日出生，汉族，个体工商户。委托代理人：张致敦，男，1972年3月27日出生，汉族。原告（反诉被告）邓军学诉被告（反诉原告）王青山房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人张政、袁新宇，被告（反诉原告）王青山及委托代理人张致敦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年10月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告将其位于芜湖县湾沚镇杨村的房屋出租给原告使用，原告随后成立芜湖县友谊炉料加工厂。后因市场原因，该加工厂暂停营业，原、被告双方签订协议，约定：原告一次性支付给被告土建投资所有款项共计180000元；原告对该房屋自2012年5月10日至2015年5月9日三年内无条件使用。协议签订当日，原告按约支付了被告180000元款项。随着市场的好转，原告再次准备生产，却发现他人使用该房屋及场地违规生产硫矿，经报警原告方知被告已将该场地租赁给了他人。被告未经原告同意擅自将房屋另租他人，造成原告无法继续使用该房屋进行生产经营，给原告造成巨大损失。现原告诉至法院，请求判令被告立即退还支付的180000元；解除原、被告间2012年5月5日签订的合同关系；被告负担全部诉讼费用。原告为支持自己的请求与主张，向本院提交的证据为：1、2011年10月1日原、被告签订的房屋租赁合同；2、2011年10月9日，芜湖县湾沚镇杨村村委会证明；个人独资企业设定登记申请书、芜湖县三亿炉料有限公司营业执照、芜湖县友谊炉料加工投资一览表，证明被告将房屋及场地租赁给原告，原告成立了加工厂用于生产经营；4、2012年5月5日原、被告签订的协议复印件；5、2012年5月5日被告出具的领条；以上证据证明原告已向被告支付了180000元土建费用并对房屋享有三年无条件使用权。被告辩称：1、原告支付的180000元并非租赁费，而是投资款；2、原告擅自销户电力，被告有权出租；3、请求驳回原告诉讼请求。同时向法庭提交证明一份，证明原告没有履行合伙协议，擅自将供电设施销户。被告反诉称：2011年7月，反诉原、被告口头约定在芜湖县湾沚镇杨村行政村合伙经营炉料加工销售，合伙比例为1：1，此后，反诉原告不断投入土建资金合计达30余万元，反诉被告投入相关机械设备。后因经营不善，双方于2012年5月5日签订解除合伙协议一份，约定：反诉被告一次性承担合伙项目土建资金180000元，并撤走相关机械设备，该项目有关土建设施由反诉被告无偿使用三年，反诉被告应当协助反诉原告办理有关用电过户手续；如反诉被告闲置土建设施不用，反诉原告有权将土建设施租赁给他人使用。此后，反诉被告不履行用电过户义务，且于2012年6月7日将原用电设施销户，将土建设施闲置一年不用，反诉原告无奈，将土建设施租赁他人，并委托有关部门重新进行用电施工，为此支出务项设计、设备、材料、施工费用合计184600元。反诉被告违反协议约定，拒不履行协议约定的用电设施过户义务，给反诉原告造成巨大经济损失。现特提出反诉，请求判决反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失人民币184600元。反诉原告为支持自己的请求与主张，向本院提交的证据为：反诉原告身份证复印件，证明反诉原告诉讼主体适格；反诉被告身份证复印件，证明反诉被告诉讼主体适格；用电客户信息，证明反诉被告违约销户；施工合同及相关收据，证明反诉原告经济损失184600元；设计协议及以票，证明反诉原告经济损失2000元；证明一份，证明用电设施有关费用全部由反诉原告支付；租赁协议及收条，证明土建设施租赁情况。反诉被告答辩称：1、双方没有合伙协议，2012年5月5日签订的并非是合伙协议；2、原用电设施是按规定向电力部门要求申请过户并销户，原告具有三年有限使用权，过户也要在三年后过户，晨博炉料加工厂为满足需要进行的施工，发生的费用也应由晨博炉料厂承担；3、2012年5月5日的约定，是原告在三年期不用时，被告才可以出租，但没有证据表明原告放弃使用，因此，被告违反了协议约定，请求驳回反诉请求。经庭审举证、质证及本院认证：原、被告对各方提交的证据的真实性均未提出异议，仅对其证明目的提出异议，认为部分与本案无关。本院认为，鉴于双方对各方提出的证据真实性无异议，本院对上述证据予以采信，至于能否达到双方的证明目的，不是在证据层面所要解决的问题。第一次庭审结束后，针对原告提出的被告在出租厂房前未与原告协商的情况，被告申请本院向移动公司调取通话记录，由于时间超过六个月，移动公司无法提供，被告申请证人董某、陈某出庭作证。证人董某证实：2012年5月5日协议由其起草，由于原告拖欠电费，原告搬运设备时由其为原告向被告提供担保，原告交清电费后，将供电销户未通知被告；2013年4月份，被告在将生产设施向外出租时，曾征求原告意见，原告明确表示不再使用。证人陈某证实：2013年4月份，被告在将生产设施向外出租时，曾征求原告意见，但一直没有看到原告来。对于证人证言，原告质证认为：1、证人出庭作证已超过举证期限；2、两证人与被告系同乡，证人董某与原告发生过冲突；3、证人证言无证据证实，不能作为定案的依据。被告对证人证言无异议。本院认为：被告在第一次庭审时，针对原告提出的厂房出租事宜被告未征得原告意见时，曾表示电话通知了原告，庭后特申请法院调取，在无法获得通话记录的前形下，申请证人出庭作证，是对第一次庭审时当庭陈述的补强，不属于重新举证，两证人出庭作证未超过举证期限；至于两证人与被告系同乡，从而不能作证的辩驳意见，无法律依据。上述两份证人证言可以作为认定本案事实的依据。本院根据采信的证据，确认下列案件事实：2011年7月，原、被告经口头协商，在芜湖县湾沚镇杨村行政村合伙经营炉料加工销售，原告提供相关机械设备，被告提供土建设施及经营场地。由于经营不善，双方于2012年5月5日签订解除合伙协议，约定：原告在搬迁设备之后一次性付给被告土建投资所有款项（砖混结构，五个矿粉池，配电房，300平方混凝土地砰）180000元；原告协助被告办理供电过户手续；2012年5月10日至2015年5月9日，三年期内，原告无条件使用被告土建设施，若原告不用时，被告租赁给他人使用，租赁费原、被告平分，如被告使用，双方协商每年的租赁费等。由于原告拖欠电费，当日，在案外人董某担保下，原告拉走了机械设备，并支付给被告180000元。2012年6月7日，原告在缴纳完所欠电费之后，申请办理了用电销户手续。2013年4月，被告经征求原告意见，在原告表明不再经营的前提下，被告与付求明签订租赁协议，将土建设施租赁给付求明，用于设立芜湖县晨博炉料加工场。租赁费三年总计60000元，第一年10000元，第二年20000元，第三年30000元。由于原供电设施已销户不能使用，2013年6月10日，芜湖县晨博炉料加工场与芜湖联润电力技术服务有限公司签订施工合同，将400KVA用电工程委托给其施工，工程总价款为18.26万元，设计费0.2万元，总计18.46万元，以上款项均由被告支付。本院认为：原、被告2012年5月5日签订的协议，系双方合伙经营亏损后就如何处理后续事宜所作的约定，故原、被告之间系合伙协议关系，而非房屋租赁关系。根据该协议的约定，原告对被告所有的土建设施享有三年的优先使用权，但应交清拖欠电费，协助被告办理供电过户手续。上述协议中，原、被告双方互负债务，先履行义务的一方有足够证据证明后履行义务的一方不履行义务的，先履行义务的一方可以中止履行。2012年6月7日，原告在缴纳了所欠电费后，即申请了销户，协助被告办理用电过户手续的义务根本无法实现，原告的行为表明已不再履行义务。2013年4月，被告欲将土建设施租赁给他人使用时，电话告知原告，在原告未提出异议的情形下，将土建设施租赁给付求明，在恢复供电手续时，发现原告的销户行为，被告有理由相信原告已不再履行义务，有权中止协议的履行。在原告未对履约提供担保的情形下，被告与付求明签订租赁协议并不构成违约。原告在缴纳了所欠电费后，即申请了销户，协助被告办理用电过户手续的义务已无法实现，原告已构成违约，被告反诉原告要求原告承担赔偿损失的反诉请求，应当予以支持。鉴于原告的违约行为，致使2012年5月5日签订的协议已无法履行，故对原告要求解除合同关系的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第（四）项、第六十九条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邓军学与被告（反诉原告）王青山于2012年5月5日签订的协议；二、被告（反诉原告）王青山于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）邓军学支付的土建投资款人民币180000元；三、原告（反诉被告）邓军学于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）王青山经济损失人民币184600元；。案件受理费3900元，由原告（反诉被告）邓军学负担，反诉费2000元，由被告（反诉原告）王青山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。审　判　长　　周玉道审　判　员　　黄诗祥人民陪审员　　凌秀明二〇一四年二月二十五日书　记　员　　许华雪附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。更多数据：