（2014）海民初字第1355号

裁判日期: 2014-02-25

公开日期: 2014-09-19

案件名称

沈阳阳光鑫地物业管理有限公司北京分公司与朱X物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈阳阳光鑫地物业管理有限公司北京分公司,朱Ｘ

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

北京市海淀区人民法院民事判决书（2014）海民初字第1355号原告沈阳阳光鑫地物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市海淀区八里庄路62号院1号楼4层503。注册号：110108014746259法定代表人李文胜，董事长。委托代理人王XX，女，沈阳阳光鑫地物业管理有限公司北京分公司项目经理。委托代理人郑XX，女，沈阳阳光鑫地物业管理有限公司北京分公司客户主管。被告朱X，女。身份证号：×××委托代理人杨X（朱X之夫）。原告沈阳阳光鑫地物业管理有限公司北京分公司（以下简称阳光鑫地北京分公司）与被告朱X物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员夏文慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告阳光鑫地北京分公司之委托代理人王XX、郑XX，被告朱X之委托代理人杨X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。阳光鑫地北京分公司诉称，我公司为X公馆X期的物业管理服务单位，朱X为X公馆X期X室的业主，其住宅面积为X平方米，朱X2011年5月入住后交纳的物业费到期日为2012年4月30日，从2012年5月1日起开始拖欠物业费，截止到2013年12月31日朱X已经拖欠物业费7149.66元，因拖欠物业费产生的滞纳金1930.41元。我公司曾多次向朱X催缴其拖欠的物业费，但朱X至今没有缴费。故请求法院判令：朱X缴纳拖欠的物业管理费7149.66元（2012年5月1日至2013年12月31日）及拖欠物业管理费产生的滞纳金1930.41元；朱X承担本案诉讼费。被告朱X辩称，我们在购房的时候开发商承诺的物业公司是X公司，我们考察过，这个物业公司还是不错的，这可以证明我们与阳光鑫地北京分公司还没有合同关系。另外，开发商通知我们收房时擅自修改合同条约，强行让朱X签了一个单子，我们在被开发商逼迫的情况下交纳了前期的物业费。我们与开发商的案子我们已经向高院申诉了。我们拿到房子的钥匙后，发现房子的实际情况与当时承诺的情况严重不符。我们认为物业公司对房子的情况有核查义务，他们没有尽到这个义务，房子存在很多问题，电机也是坏的，这个房子我们没法入住，而且我们与阳光鑫地北京分公司之间没有合同关系，阳光鑫地北京分公司的诉讼请求没有法律依据，不同意交纳物业费和滞纳金。经审理查明，2012年6月1日，阳光鑫地北京分公司与X1公司（以下简称X1公司）签订了《X公馆住宅区前期物业服务合同》，约定X1公司选聘阳光鑫地北京分公司为X公馆X期的X号楼及X号楼提供前期物业服务，物业服务费标准为每平米每月2.9元。朱X为X公馆X期X室（面积为X平方米，以下简称X房屋）的业主，其确认该房屋的物业服务费标准为每平米每月2.9元。朱X于2011年5月1日办理了X房屋的入住手续，签署了已详细阅读业主临时管理规约并同意遵守的承诺书。朱X主张系受阳光鑫地北京分公司逼迫签署上述文件，但就此未举证予以证明。朱X交纳了2011年5月1日至2012年4月30日的物业费，未交纳自2012年5月1日起的物业费。涉诉楼盘的原物业管理单位系X公司（以下简称X公司），阳光鑫地北京分公司提交的告知书、请示及公告等证据材料载明该公司于2012年5月31日与X公司办理交接，自2012年6月1日起正式为涉诉楼盘提供物业服务。另查，阳光鑫地北京分公司主张的滞纳金并无合同依据。朱X主张诉争房屋存在严重质量问题，并就此向本院提交了维修整改工作单、照片及鉴定意见书一份。阳光鑫地北京分公司主张朱X所述问题系开发商遗留，与该公司无关。上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、产权登记申请书、离婚协议等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。阳光鑫地北京分公司与X1公司签订的《X公馆住宅区前期物业服务合同》系当事人之间真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对所对应的当事人均具有法律约束力，所对应的当事人都应履行各自的合同义务。朱X作为X房屋的业主，已于2011年5月1日办理了入住手续，并签署了已详细阅读业主临时管理规约并同意遵守的承诺书。朱X虽主张系受阳光鑫地北京分公司逼迫签署上述文件，但就此未举证予以证明，故本院对此不予采信。朱X所持因诉争房屋存在严重质量问题而拒绝交纳物业费的主张不能成立，本院亦不予采信。阳光鑫地北京分公司虽主张该公司自2012年5月1日起即开始提供物业服务，但该公司提交的告知书、请示及公告等证据材料均载明该公司于2012年5月31日与X公司办理交接，自2012年6月1日起正式为涉诉楼盘提供物业服务。鉴此，本院判令朱X应向阳光鑫地北京分公司支付2012年6月1日至2013年12月31日物业管理费，具体数额以本院核定为准，对阳光鑫地北京分公司要求朱X支付2012年5月期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。阳光鑫地北京分公司主张的滞纳金并无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、朱X于本判决生效后十日内向沈阳阳光鑫地物业管理有限公司北京分公司支付二Ｏ一二年六月一日至二Ｏ一三年十二月三十一日的物业管理费六千七百九十二元一角八分；二、驳回沈阳阳光鑫地物业管理有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元（沈阳阳光鑫地物业管理有限公司北京分公司已预交），由沈阳阳光鑫地物业管理有限公司北京分公司负担六元；由朱X负担十九元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　夏文慧二〇一四年二月二十五日书　记　员　　董琳雪关注微信公众号“”