(2013)虹民三(民)初字第2437号
裁判日期: 2014-02-25
公开日期: 2014-03-22
案件名称
上海景瑞物业管理有限公司与王亚静物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海景瑞物业管理有限公司,王亚静
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第八条第一款,第一百零七条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书(2013)虹民三(民)初字第2437号原告上海景瑞物业管理有限公司。法定代表人许朝辉。委托代理人陈伟成。委托代理人谢小根。被告王亚静。原告上海景瑞物业管理有限公司与被告王亚静物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员赖维娜独任审判,公开开庭进行了审理。原告上海景瑞物业管理有限公司的委托代理人陈伟成、谢小根,被告王亚静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海景瑞物业管理有限公司诉称:原告自2004年以来一直为虹口花苑三期小区提供物业服务,2006年11月原告与上海市虹口区虹口花苑三期业主委员会签订了《物业服务合同》,约定由原告按每月每平方米1.49元收取物业管理费。2012年5月原告与上海市虹口区虹口花苑三期业主委员会再次签订了《物业服务合同》,约定由原告按每月每平方米2.57元收取物业管理费。被告自2011年1月至2013年3月,拖欠物业管理费5,338.50元。在此期间,虽经原告多次催讨,但未果。为维护自己的合法权益,现起诉要求被告支付上述欠付的物业管理费5,338.50元,并以欠付物业管理费为本金按每日千分之三的标准支付自2011年1月起至结清之日止的滞纳金。被告王亚静辩称:不同意原告的诉讼请求。1、原告要求被告支付2011年1月1日到2013年3月31日的物业管理费,但被告于2013年10月17日后才知道原告催讨物业费,原告的主张已超过了2年诉讼时效。2、原告在管理小区过程中未履行物业服务职责,对同号102室业主破坏房屋结构之事,原告没有发现及处理;原告近10年没有清理水箱;在小区消防设施处部分场地出借给他人堆放物品。3、因原告未履行物业管理职责,造成被告家在2012年9月13日被盗窃。物业服务合同对原告应当承当的相关责任有明确约定,要求小区大门应该24小时有人站岗,对外来人员进行登记,原告没有提供当时保安在岗的记录,报警系统处于损坏状态,因此,原告曾承诺免去被告的物业费。4、2012年4月1日到2013年3月31日仍应当按照每月每平方米1.49元的标准收费,新的标准很多业主反对,被告持有异议。经审理查明:被告系上海市青云路XXX弄XXX号XXX室业主之一,该房建筑面积100.37平方米。2007年8月1日,原告与上海市虹口区虹口花苑三期业主委员会就虹口花苑三期住宅小区即本市青云路XXX弄XXX号-XXX号的物业管理事宜签订了《物业服务合同》,约定:委托管理期限自2007年8月1日至2009年7月31日止;物业管理费2楼(含2楼)以上层次每月每平方米为1.49元,物业服务费用按季交纳,业主应在服务发生期后的次月15日前履行交纳义务。逾期交纳的,违约金为欠费的千分之三。合同到期后,原告仍按原合同继续为该小区提供物业服务。2012年5月30日,原告与上海市虹口区花苑三期业主委员会再次签订了《物业服务合同》,约定:委托管理期限自2012年4月1日至2013年3月31日止;物业管理费2楼(含2楼)以上层次每月每平方米为2.57元,物业服务费用按季交纳,业主应在服务发生当月15日前交纳本季度的物业服务费;逾期交纳的,每日违约金为欠费的千分之三。因被告欠付物业费,原告曾起诉法院要求被告支付物业费,除家中被盗以外,被告提出的抗辩理由与本案相同。现因被告未支付自2011年1月起的物业管理费,原告于2013年10月诉至法院,要求判如所请。另查明,2010年4月7日,原告曾向虹口花苑三期业主委员会提出书面报告,表示因监控系统老化无法使用,影响安全防范工作,要求更新监控系统设备。业委会委员书面答复表示由于业委会换届工作至今未完成,为维护业主利益,上届业委会尽责留守,现出现物业所示的问题,无法决定。2012年9月14日,被告因家中失窃报警。审理中,原告提供其于2013年5月27日向被告寄送挂号信的凭证,经查询,该信件于同年6月29日被退回。原告自愿放弃滞纳金及2011年5月前的物业费。被告提供了上海真贤物业管理有限公司出具的情况说明,该说明称该公司与原告于2013年4月1日就物业管理工作交接时,小区报警系统处于损坏状态。原告认为该物业公司证明不实,小区安防系统确实因老化存在一些问题,但是设备更新维修并非物业公司能够决定,原告曾向业委会打报告要求更新设备,但因业委会换届选举未予处理。上述查明事实,有原告提供的《物业服务合同》、情况说明、《物业管理服务合同》、报告、挂号信凭证,本院调取的邮件投递查询单以及原、被告的陈述等为证。本院认为:2007年8月,原告与上海市虹口区虹口花苑三期业主委员会签订《物业服务合同》,该合同届满后,原告仍为该小区提供物业服务至2012年5月,嗣后,原告再次与上海市虹口区花苑三期业主委员会签订了《物业管理服务合同》,被告作为该小区业主,应按照合同的约定支付相应的物业管理费。本院认为,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。被告自2011年1月起即未缴纳物业管理费,但原告于2013年10月向法院提起诉讼要求被告支付上述费用,但未能提供2011年1月至2011年9月期间中断诉讼时效的证据,故对被告提出原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效的辩称意见,应予采纳。关于被告认为原告疏于履行物业管理职责,造成被告家中被盗,故不应支付物业管理费的意见,本院认为,原告作为物业管理单位应当对小区报警及监视系统设备进行调试、保养,以保证其正常运转,如需更换的,应及时向业委会提出报告。现原告自认相关系统确实存在问题,其于2010年4月提出更换报告因业委会换届未予处理,但此后至2013年3月合同期满期间,原告并未就此采取进一步措施,故原告在履行物业管理职责上确有欠缺,被告家中被盗产生损失与原告疏于履行物业管理职责有一定关系,对于被告应付的物业费本院酌情调低500元。现原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求,并无不当,应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、判决如下:被告王亚静应于本判决生效之日起7日内,支付原告上海景瑞物业管理有限公司2011年10月至2013年3月期间的物业管理费3,492.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元,减半收取25元,由被告王亚静负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 赖维娜二〇一四年二月二十五日书 记 员 戴 燚附:相关法律条文一、《中华人民共和合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。第百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。…… 微信公众号“”