（2014）长民终字第00048号
裁判日期: 2014-02-24
公开日期: 2015-12-18
案件名称
上诉人（原审被告）长治市杰昌房地产开发有限公司判决书
法院
山西省长治市中级人民法院
所属地区
山西省长治市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长治市杰昌房地产开发有限公司,范爱军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）长民终字第00048号上诉人（原审被告）长治市杰昌房地产开发有限公司，地址长治市新营街凯旋都汇广场H3-101。法定代表人郑荣顺，职务董事长。被上诉人（原审原告）范爱军，男，1966年5月19日出生，汉族，屯留县人，现住长治市紫金花园*号楼*单元*楼*户，身份证号：1404811966********。上诉人长治市杰昌房地产开发有限公司与被上诉人范爱军房屋买卖合同纠纷一案，长治市城区人民法院于2012年11月6日作出（2012）城民二初字第323号民事判决书，长治市杰昌房地产开发有限公司不服提起上诉，本院于2013年3月10日作出长民终字第00008号民事裁定书，撤销（2012）城民二初字第323号民事判决，发回长治市城区人民法院重审。2013年11月14日，长治市城区人民法院重新审理后作出（2013）城民重字第36号民事判决，长治市杰昌房地产开发有限公司仍不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人长治市杰昌房地产开发有限公司的委托代理人郑增健、被上诉人范爱军的委托代理人薛建英均到庭参加了庭审，本案现已审理终结。原审认定，2005年4月1日以本案被告为出卖人，以本案原告为买受人双方签订商品房买卖合同一份。约定：买受人购买出卖人位于H区21号商铺，建筑面积60.31平米。5224.99元／平米，总价315119元。付款方式为于2004年12月22日首付126119元，余款189000元协办银行按揭。交房期限为2005年6月30日前。违约责任：买受人逾期付款从应付款的第二日起至实际全额支付止，按应付款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期20日后，出卖人解除合同，买受人按累计应付款的5%支付违约金。出卖人逾期交房逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%支付违约金。2004年12月21日至起诉之日止原告共计向被告交纳购房款282119元，尚欠33000元未交。2008年8月2日以本案被告为甲方，以本案原告为乙方，双方签订房屋交接协议书一份，约定甲方开发建设的“凯旋都汇广场”项目已于2006年元月4号经综合验收合格，并于2006年元月13号在《长治日报》上刊登《交房公告》，经双方友好协商，就房屋交接中的有关事项达成如下条款：1、乙方应交纳剩佘房款33000元及配套费用包括：公共维修基金6302.38元、集中供热接入费2713.95元、有线电视开通费500元，合计42516.33元。2、乙方应于2010年12月1日前一次性交清上述配套费及房款，双方均不再以任何理由向对方提任何要求。3、甲方协助乙方到博师物业管理处办理交房手续，乙方承担相应物业管理费。2011年1月8日被告向原告下达一份通知，内容为：“范爱军您于2005年4月1日购买的H-21号商铺截止2011年1月8日尚有部分款项未付清，现通知你于2011年1月15日前一次性付清所欠款项，逾期办理，责任自负”。2012年6月19日长治仲裁委出具（2012）长仲裁字第016号裁决书，裁决：1、被申请人（范爱军）于收到裁决书之日起15日内向申请人支付所欠购房款及相关配套设施费42516.33元。2、驳回申请人的其它仲裁请求。另查明：1、2009年7月中旬被告在原告所购买商铺斜对面应业主的要求修建一公厕，公厕与原告的商铺之间有一通道。2、（2008）长民终字第935号判决书判定被告在交房时存有287天不可抗力期间。原审认为，原、被告各方基于各自真实意思表示签订的合同有效。签订合同的各方应严格按约履行各自相应的义务。2008年8月2日双方签订的房屋交接协议书中约定“双方均不在以任何理由向对方提任何要求”内容不明确，致本院无法认定，房屋交接协议书中双方认可的长治日报公告仅是通知的一种形式，故不能免除被告逾期交房的违约责任。实际履行中，原告在按约支付部分房款后，被告也应按约履行交房义务。被告未按约交房的行为构成违约，应由被告按双方所签合同的约定承担相应的责任。对被告逾期交房的期限一节，2005年6月30日前，剔除（2008）长民终字第935号判决书认定的287天不可抗力期间，被告应于2006年4月13日之前将房屋交付原告。事实上，双方实际交接房屋的时间是2008年8月2日。对逾期交房是否属原告原因造成一节，被告未出具相应的证据证明，应由其自行承担举证不能的责任。故可以认定被告逾期交房901天。依据双方合同中约定的违约责任承担方式，被告应按日承担原告已付房价款万分之三的违约金（84.6元／天）76256.8元。对原告主张的未能办理房屋产权证的违约金一节，按合同约定，被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。对是否已履行报备义务，被告未举证证明，应由其自行承担举证不能的责任。故被告应按已付房价款的0.5%支付违约金1410.6元。对原告主张的被告擅自改变房屋关联部位设施性能给原告造成的损失20000元并恢复原状一节，本案审理的是违约之诉，原告的该项请求属侵权之诉，因与本案不属同一法律关系，本案不作调整，原告可另案处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第八条、第六十条，第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决，一、限被告长治市杰昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告范爱军逾期交房违约金76256，8元、未能办理房屋产权证的违约金1410.6元，合计77667.4元；二、驳回原告范爱军的其他诉讼请求。案件受理费2867元，由原告承担1125.32元，由被告承担1741.68元。一审判决作出后，长治市杰昌房地产开发有限公司不服提起上诉，请求撤销一审判决第一项，并改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认为2008年8月2双方签订的《房屋交接协议书》中的内容不明确，导致无法认定，违背了民法意思自治原则。二、一审判决认为对逾期交房是否属原告原因，应当由被告举证违背了举证责任分配的原则，据此作出的“被告逾期交房901天”的认定是不正确的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，本案中，向被上诉人交付房屋是上诉人的义务，上诉人负有举证责任，对此上诉人也提供了充分证据，尤其是由被上诉人签收的2006年1月16日《交房通知书》充分证明了上诉人已经履行了交付房屋的义务；同时，依据交房通知受领房屋则是被上诉人的义务，其是否履行应当由被上诉人来承担举证责任。三、一审判决认定上诉人“对是否已经履行报备的义务”未举证证明是错误的，据此判决上诉人承担未能办理房屋产权证的违约金也是错误的。庭审中，上诉人多次强调《商品房买卖合同》的首页上盖有房管部门的“合同备案专用章”，该证据完全可以证明上诉人已经履行了相应报备义务；同时其它业主大部分已经取得产权证也能够充分证明上诉人履行了报备义务。上诉人认为双方仅仅约定了上诉人的“报备义务”而并无“办理房屋产权证”的义务，一审判决以未能办理房产证为由要求承担违约责任，显然依据不足。四、本案已超诉讼时效。一审判决认定上诉人于2008年8月2日向被上诉人交付了涉案房产，而被上诉人在2012年7月才提起诉讼要求上诉人承担延期交房的违约责任，显然超过两年的诉讼时效，已经丧失了胜诉权。一审判决支持了被上诉人的该诉求，属于适用法律不当。被上诉人范爱军的代理人答辩称，我已经按照购房合同履行了大部分的付款义务，2009年，上诉人在我购买的商铺旁建了公厕才导致余款33000元未付的。按照合同的约定，上诉人应当支付延期交房和未办理房屋产权证得违约责任。二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应当支付被上诉人延期交房的违约金；二、上诉人是否应当支付被上诉延期办理房产证的违约金。而上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，双方应当严格按照约定履行各自相应的义务。解决争议焦点主要依据即双方签订的《商品房买卖合同》首先关于上诉人是否延期交房的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，交房日期应为2005年6月30日前，对于双方均无异议。而对于实际的交房时间，双方的分歧比较大：上诉人认为实际交房时间应当为通知被上诉人领取交房通知书的2006年1月17日，被上诉人认为双方达成房屋交接协议书时才实际交房。根据根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署交房交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，根据以上该条的约定，可以得知商品房的验收交接是个比较复杂的程序，并不是书面通知即完成交接那么简单。另外根据2008年8月2日双方签订的房屋交接协议书，因其为“房屋交接中的有关事项达成”的条款，其中第三条为“甲方协助乙方到博师物业管理处办理交房手续，乙方承担相应物业管理规费”，从该房屋交接协议的内容看能够反映出2008年8月2日双方对于房屋实际交接的基本事实。对逾期交房是否属被上诉人原因造成一节，上诉人未出具合理相关的证据证明，故可以认定上诉人的实际交房日期为2008年8月2日，总的逾期交房时间为1127天。剔除（2008）长民终字第935号判决书认定的287天不可抗力期间，上诉人的逾期交房时间为840天。依据双方合同中约定的违约责任承担方式，上诉人应按日承担被上诉人已付房价款万分之三的违约金（84.6元／天）71064元。对于上诉人认为，根据2008年8月2日双方签订的房屋交接协议书第二条“双方均不在以任何理由向对方提出任何要求”的字样上诉人不再承担任何责任，本院认为，该约定属于适用范围不明确的约定，因此对上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人是否应承担办理房屋产权证的违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据这向约定，上诉人仅仅应当向产权登记机关报备需要由上诉人提供的资料，并未约定上诉人是否有为被上诉人办理房地产权属的约定。同时被上诉人也未对上诉人未将相关资料报备登记机关的证据，因此不能确定上诉人是否违约，故对被上诉人要求上诉人承担因未能办理房屋产权证的承担违约责任的请求不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律不当。依照依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条、第六十条，第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长治市城区人民法院（2013）城民重字第36号民事判决；二、上诉人长治市杰昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人范爱军逾期交房违约金71064元；三、驳回被上诉人范爱军的其他诉讼请求。一、二审案件受理费4608.68元，由上诉人长治市杰昌房地产开发有限公司承担2765.2元，由被上诉人范爱军承担1843.48元。本判决为终审判决。审 判 长 张 晶代理审判员 王 亮代理审判员 郭庆菊二〇一四年二月二十四日书 记 员 王文娟 来自：