（2014）琅民一初字第00200号
裁判日期: 2014-02-24
公开日期: 2014-04-25
案件名称
滁州市种子管理站与范永芳房屋租赁合同一审民事判决书
法院
滁州市琅琊区人民法院
所属地区
滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
滁州市种子管理站,范永芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百三十五条，第二百三十六条
全文
安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2014）琅民一初字第00200号原告：滁州市种子管理站。法定代表人：李宝松，该管理站站长。委托代理人：ＸＸ斌，安徽环滁律师事务所律师。被告：范永芳，曾用名范俊芳，女，1966年5月2日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区委托代理人：杨木和，明光市明东街道法律服务所法律工作者。委托代理人：沈郁沁，明光市明东街道法律服务所法律工作者。原告滁州市种子管理站与被告范永芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法由审判员齐丽丽适用简易程序，于2014年1月28日公开开庭进行了审理。原告滁州市种子管理站的委托代理人ＸＸ斌、被告范永芳的委托代理人杨木和均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滁州市种子管理站诉称：范永芳承租滁州市种子管理站位于滁州市天长路125-131号中的1间房屋，并签订了房屋租赁合同，租赁期限自2011年4月1日起至2012年3月31日止。租赁期限届满后，滁州市种子管理站给予范永芳一年半的过渡期，过渡期截止日期为2013年9月30日。2013年10月，滁州市种子管理站委托相关部门对诉争的房屋公开招租，他人竞拍取得该房屋的租赁权。现要求：一、范永芳立即返还位于滁州市天长路127-131号中的自东向西第3间、第4间，面积101.58平方米的2间门面房；二、判决范永芳支付超期占用租赁房屋的租金（自2013年10月1日起至让出房屋之日止，每日按1969.86元标准计算）；三、判决范永芳支付违约金30000元，并承担本案的诉讼费用。范永芳辩称：政府文件和招标公告都规定抛货时间不计入租赁期且不收租金，而滁州市种子管理站在2012年4月至2013年10月全额收取了租金，现亦不给范永芳抛货时间，显然违约；过渡期并非招标公告中载明的抛货时间；滁州市种子管理站按新拍租价格主张房屋使用费不合理；2006年至2007年天长路开挖铺设城市下水管线时，道路封闭禁止或限制通行，当时原滁州市种子公司答应免去10个月的房租，但没有履行承诺；此次招标价格严重偏高，且极不均衡，有违招标的公平原则。现要求滁州市种子管理站给予抛货期限至2014年5月7日，超过这个时间范永芳同意按每月280元／平方米支付房屋使用费，另范永芳不承担违约金。滁州市种子管理站为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、滁州市种子管理站的营业执照、组织机构代码证各一份。证明滁州市种子管理站的基本情况；证据二、房地产权证及滁州市农业委员会滁农办（2007）282号文件复印件各一份。证明诉争的房屋原属于滁州市种子公司所有，后划归滁州市种子管理站管理和使用；证据三、2011年4月1日租赁合同一份。证明滁州市种子管理站与范永芳的租赁合同已到期，及双方在合同中对违约责任等条款进行约定的事实；证据四、估价报告、中标竞价成交价格单、招标公示复印件各一份。证明滁州市种子管理站对出租的房屋进行评估和对外招租，诉争的房屋承租权已被他人竞拍中标，招租的新租赁价格在招租结果中进行了公示；证据五、通知函、律师函、特快专递回执凭证复印件各一份。证明滁州市种子管理站在起诉前已经向范永芳发出了通知，要求范永芳按期让房。上述五组证据，经范永芳质证，对证据一至证据三的真实性均无异议，但对证据三的证明目的不认可，认为滁州市种子管理站按照政府文件的要求对外招标，合同期满后双方没有续签合同，范永芳并没有违约。对证据四、证据五不认可。范永芳为支付其答辩理由，举证下列证据：证据一、范永芳的身份证复印件一份。证明范永芳的基本情况；证据二、2013年9月份政府对外招标的网上公示打印件一份。证明招标公告明示招标后要预留给老承租户抛货时间，时间不计入承租期间。上述两组证据，经滁州市种子管理站质证，对证据的真实性均无异议，但对证据二认为合同到期后已经根据政策文件的规定给过渡期（自2012年4月1日至2013年9月30日），招标文件的搬迁时间也就是政策中所讲的过渡期。本院认为：滁州市种子管理站举证的五组证据及范永芳举证的两组证据，均符合证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力均予以确认。依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：滁州市天长东路125号面积为1017.04平方米的综合楼的所有权属于滁州市种子公司，2007年，上述财产划入滁州市种子管理站管理和使用。2011年4月1日，滁州市种子管理站将滁州市天长路127-131自东向西第三、第四间门面房出租给范永芳使用，范永芳以范俊芳的名字与滁州市种子管理站签订了《商铺房租赁合同》，合同第二条租赁期限约定：本合同一年（2011年4月1日起至2012年3月31日）有效，到期自动终止，承租方于2012年3月31日按合同的有关条款无条件向出租方交回承租房；由于租赁政策的变化，本届租赁期满，将严格按照“滁政办（2010）78号”文件执行。第四条保证金条款约定：下列情况下甲方将优先从保证金中支出：凡发生拖欠水电费、租赁费及其他费用超过15日时；合同终止后承租方没有自觉及时交出租赁房，给出租方造成损失及清场发生的费用时……下列情况发生后，保证金不再退还给：承租方拖欠相关费用超出规定时间未能及时交齐时；合同终止不能按时交出租赁房的；其他方面违反合同条款……第九条违约责任约定：任何一方违约须向对方承担违约责任，并向对方支付违约金30000元。除追究违约责任外，所剩租金、所有的押金及保证金不再退还给乙方。合同签订后，滁州市种子管理站将房屋交付给范永芳经营使用，范永芳以范俊芳的名义缴纳了保证金40000元。2012年3月31日租赁期限届满后，双方没有续订租赁合同，滁州市种子管理站按照“滁政办（2010）78号”文件的规定给予范永芳18个月的过渡期至2013年9月30日。过渡期内，范永芳支付了全部租金。2013年8月1日，滁州市种子管理站委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对诉争的房屋租赁费进行了评估，结论为每月280元／平方米。2013年10月9日，滁州市种子管理站委托相关部门通过公开招租的方式将诉争的房屋面向市场公开招租，范永芳参加了竞拍，但没有取得房屋的租赁权。他人取得该房屋租赁权，竞拍的租赁成交价格为719000元／年，该房屋的实际面积为101.58平方米。2013年10月20日，滁州市种子管理站书面通知范永芳，要求其于2013年10月31日前腾空承租的房屋，2013年11月4日，安徽环滁律师事务所通过邮寄的方式通知范永芳，要求其于接函后5日内将房屋腾空并让出。范永芳的员工于2013年11月5日收到该通知，但范永芳一直没有让出房屋，其自2013年10月1日起亦没有支付房屋使用费。另查明：滁州市种子管理站在招租公告中载明：承租方签订《租赁合同》后，要预留给原承租户搬迁时间（此搬迁时间不算入租赁时间内，如原承租方中标，则不享受搬迁时间优惠）。本院认为：综合双方当事人的诉称、辩称、举证和质证意见，本案的争议焦点是：一、范永芳是否违约，是否应当返还房屋并支付违约金30000元；二、范永芳是否应当自2013年10月1日起至让出房屋之日止按每日1969.86元的标准支付房屋使用费。关于范永芳是否违约，是否应当返还房屋并支付违约金30000元的问题。滁州市种子管理站与范永芳在平等自愿的基础上签订的《商铺房租赁合同》合法有效，双方理应严格按约履行。房屋租赁合同到期后，双方虽没有续订合同，但滁州市种子管理站给予范永芳过渡期期间，双方已形成不定期租赁。2013年10月9日，他人通过公开招租的方式以719000元／年的价格取得诉争房屋的租赁权，滁州市种子管理站在竞拍成功后，于2013年11月4日向范永芳发函通知其于接到通知后5日内让出房屋，范永芳理应积极将房屋腾空并返还给滁州市种子管理站，范永芳接到通知后没有让房，已构成违约，其应当返还房屋并支付违约金30000元。滁州市种子管理站在招租公告中载明承租方签订《租赁合同》后要预留给原承租户搬迁时间（此搬迁时间不算入租赁时间内），此“租赁期”系新承租户的租赁期，而非老承租户的租赁期，故本院对范永芳提出的政府文件和招标公告规定抛货时间不计入租赁期且不收租金、滁州市种子管理站收取租金系违约的辩驳意见，与事实不符，且无证据证实，本院对此不予采信。另对范永芳答辩的原滁州市种子公司因2006年期间管道改造答应免除10个月租金的意见，因证据不足，本院亦不予支持。关于范永芳是否应当自2013年10月1日起至让出房屋之日止按每日1969.86元的标准支付房屋使用费的问题。滁州市种子管理站于2013年11月4日向范永芳发函通知其于接到通知后5日内让出房屋，范永芳收到通知的时间为2013年11月5日，据此滁州市种子管理站给予的搬迁期限为至2013年11月10日止。范永芳应当自2013年10月1日起至2013年11月10日止每日按280元×101.58平方米÷30日即948元支付41日房屋使用费38871.28元；自2013年11月11日起至返还房屋之日止，按719000元÷365天即每日1969.8元支付房屋使用费，其中2013年11月11日至2014年2月24日计106天的房屋使用费为208798.80元。综上，2014年2月24日前的房屋使用费为247670元，范永芳缴纳的40000元保证金可充抵房屋使用费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告范永芳于判决生效后十五日内将位于滁州市天长路127-131号中的自东向西第三、第四间，面积101.58平方米门面房返还给原告滁州市种子管理站，并支付违约金30000元；二、被告范永芳于判决生效后十五日内给付原告滁州市种子管理站房屋使用费（其中2013年10月1日至2014年2月24日的房屋使用费207670元、自2014年2月25日起至房屋返还之日止每日按1969.8元计算）。三、驳回原告滁州市种子管理站的其他诉讼请求。如果被告范永芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4150元，减半收取2075元，由原告滁州市种子管理站负担175元，被告范永芳负担1900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员 齐丽丽二〇一四年二月二十四日代理书记员 王梦丽附：所引用法律、法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 关注微信公众号“”