（2014）长民一终字第22号
裁判日期: 2014-02-24
公开日期: 2014-12-26
案件名称
张建华、许淑芬与赵永成、赵桂令房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张建华,许淑芬,赵永成,赵桂令
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）长民一终字第22号上诉人（原审被告）：张建华，男，1954年8月4日生，汉族，现住长春净月经济开发区。上诉人（原审被告）：许淑芬，女，1953年10月7日生，汉族，现住长春净月经济开发区。二上诉人委托代理人：徐永平，吉林华港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵永成，男，1966年10月9日生，汉族，现住长春净月经济开发区。被上诉人（原审原告）：赵桂令，女，1971年9月23日生，汉族。二被上诉人委托代理人：石洪伟，吉林阳光博舟律师事务所律师。上诉人张建华、许淑芬因与被上诉人赵永成、赵桂令房屋买卖合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2013）长经开民初字第1073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二上诉人张建华、许淑芬及委托代理人徐永平，二被上诉人赵永成、赵桂令及委托代理人石洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告赵永成、赵桂令系夫妻关系。2012年4月25日原告赵永成、赵桂令与被告许淑芬、张建华签订《房屋买卖协议书》约定：赵永成、赵桂令购买许淑芬、张建华位于新立城镇齐家村西边王屯房屋四间及院落，房屋东至马金成，西至李荣凯，南至道路，北至地。用地面积270平方米，建筑面积90平方米。房屋总价款为60万元，须于签订合同时一次性付清购房款；合同签订后，许淑芬、张建华及其子女对出售的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等一并转让给赵永成、赵桂令；张建华、许淑芬有义务随时协助赵永成、赵桂令办理有关土地使用证及翻建、更名、拆迁补偿等手续；张建华、许淑芬在赵永成、赵桂令付款后将上述房屋手续交给赵永成、赵桂令，该房屋占有范围内土地使用权同时转让给赵永成、赵桂令。张建华、许淑芬不得就该房屋与他人订立买卖合同，张建华、许淑芬保证该房屋买卖合同不反悔；出售的房屋如存在产权纠纷，由张建华、许淑芬承担全部责任；合同经双方签字，见证人签字后生效，如张建华、许淑芬违约，按购房款两倍支付违约金。许淑芬、张建华系夫妻关系，是该房屋的共同共有人，张建华、许淑芬、赵永成、赵桂令、见证人范贵春及张建华、许淑芬之子张洪军均在该《房屋买卖协议书》上签字按押。协议签订后，张建华、许淑芬之子张洪军与2012年4月25日出具收到原告赵永成购房款人民币60万收条一枚。张建华、许淑芬未按合同规定履行交付及配合赵永成、赵桂令办理更名过户手续，至诉讼时止，张建华、许淑芬仍在该诉争房屋内居住。赵永成、赵桂令一审诉称，2012年4月25日，二原告赵永成、赵桂令与二被告张建华、许淑芬签订《房屋买卖协议》约定：二原告购买二被告位于新立城镇齐家村西边王屯房屋四间及院落，双方协议作价房屋总价款为60万元，约定给予二被告一段时间暂住该房。2013年5月原告向二被告提出腾迁该房，但二被告拒绝，仍在此房居住。原告要求二被告从该房迁出，诉至法院：1、请求确认原、被告房屋买卖合同有效；2、要求二被告履行为原告办理房屋更名过户义务；3、诉讼费用由二被告承担。许淑芬、张建华一审辩称，原告不具备要求腾迁的主体资格，此案应先确权，后腾迁，此房屋现无法更名。房屋买卖协议书无效，本案系原告和张洪军、范贵春恶意串通，损害第三人利益的行为。该合同的签订属于原告与张洪军等以合法形式掩盖非法目的行为。二被告对该房屋及院落无处分权。二被告只有该房屋无其他房屋可供居住。该房屋买卖协议即使成立，价格也明显偏低。人民法院应驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理后认为，原告赵永成、赵桂令及被告许淑芬、张建华签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的规定，故该《房屋买卖协议书》合法有效。原告赵永成、赵桂令与被告许淑芬、张建华均应忠实履行《房屋买卖协议书》约定的义务。根据《房屋买卖协议书》第三条二款约定：被告有义务随时协助办理有关土地使用证及翻建、更名、拆迁补偿等手续，应视为原、被告就房屋买卖所设定的附条件，以上附条件的设定，并不影响原、被告之间房屋买卖关系的成立和生效。关于被告提出该合同是原告与张洪军、范贵春恶意串通，损害被告利益，因其未在庭审中提出充足有效证据予以证实，不予支持。原告诉请合理部分，本院予以支持。关于被告提出系以合法形式掩盖非法目的及实际办理的是借款而非房屋买卖的抗辩理由，鉴于原告取得该房屋所有权的条件，明确约定是原告支付完购房款，而非张洪军未按期归还债务，此不符合我国现行法律规范关于流押的法律特征，故不能以双方约定违反了我国法律关于禁止流押的强制性规定为由而认定《房屋买卖协议书》中关于房屋买卖部分无效。故被告此点抗辩理由缺乏依据，不能成立。关于被告提出在该诉争房屋土地使用面积内还有张洪军及其妻子刘丽共同建造的房屋一处，因该房屋在原被告交易时就已经存在，且被告未提供任何该建筑的审批手续及所有权证明，将其排除在原被告房屋买卖协议之外也不符合交易习惯。另外原被告交易时张洪军在场并未向原、被告提出异议或主张权利。在庭审中，被告亦未提出任何证据证明其抗辩主张成立。根据原、被告《房屋买卖协议书》第二条四款规定：出售的房屋如存在产权纠纷，由被告承担全部责任。故被告的此点抗辩理由，不予采纳。关于被告提出未收到原告的购房款，该笔款项由张洪军领取并未得到二被告的授权。在庭审中有原告的陈述、书证、证人证言及鉴于原告之子张洪军作为合同权利义务相对方签字并领取房款的行为，故有此产生的法律后果理应由被告承担。故对被告的此点抗辩理由，亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条之规定，判决：一、确认原告赵永成、赵桂令与被告许淑芬、张建华签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、被告许淑芬、张建华在判决发生法律效力后十五日内协助原告赵永成、赵桂令到长春市房地产管理部门办理更名过户手续。案件受理费9800元由被告负担。宣判后，二上诉人不服，向本院上诉称：1、一审认定事实错误，本案房屋的所有权人仍然是原房主李荣贵，被上诉人不享有要求上诉人腾迁的主体资格，上诉人对此房屋也无处分权；2、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议书》无效。本案房屋买卖并非被上诉人的真实意思表示，被上诉人和张洪军恶意串通，损害第三人利益；3、上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议书》属于被上诉人和张洪军等以合法形式掩盖非法目的行为。事实上。该协议为被上诉人为张洪军赌博资金的需要而签订；4、一审程序违法。一审应追加张洪军为第三人，一审违法采信范贵春证人证言，范贵春与二被上诉人系亲属关系。二被上诉人二审答辩称：请求维持原判。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。另查，诉争房屋系上诉人于2007年购买所得，至今已实际占有使用7年，现登记产权人为案外人李容贵。本院认为，1、二上诉人许淑芬、张建华与被上诉人赵永成、赵桂令签订的《房屋买卖协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效协议。关于二上诉人主张此协议系二被上诉人与二上诉人之子张洪军恶意串通以及以合法形式掩盖非法目的情况下签订一节，因未提供充分证据予以证实，本院不予支持；2、虽然诉争房屋产权登记仍在李荣贵名下，但二上诉人已通过房屋买卖的形式实际占有使用诉争房屋，二上诉人系诉争房屋实际权利人，其与二被上诉人签订的《房屋买卖协议书》对其具有约束力，二被上诉人有权依据《房屋买卖协议书》的约定要求二上诉人交付房屋。二上诉人提出自身不具备处分权以及二被上诉人无权要求其腾迁的主张，本院不予支持；3、关于二上诉人提出其与二被上诉人签订的《房屋买卖协议书》名为买卖实为二被上诉人与张洪军之间的借贷行为一节，因其未提供充分证据予以证实，本院不予支持；4、张洪军在一审中未申请参加诉讼，二上诉人亦未向一审法院申请张洪军参加诉讼，且该案件处理结果同张洪军亦无法律上的利害关系，故一审法院未通知张洪军作为第三人参加诉讼并无不当。关于一审采信证人证言问题，一审法院对范贵春证人证言与《房屋买卖协议书》约定内容一致的部分予以采信正确，二上诉人提出范贵春与被上诉人系亲属关系，其证人证言不应采信的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由二上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 周更男代理审判员 郭 智代理审判员 李 迪二〇一四年二月二十四日书 记 员 吴东旭 来源：百度搜索“”