（2013）穗海法民三初字第1786号
裁判日期: 2014-02-24
公开日期: 2014-06-12
案件名称
陈松佳与冯国英、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
民 事 判 决 书（2013）穗海法民三初字第1786号原告陈松佳（曾用名陈健健），女，1978年1月15日出生，汉族。委托代理人冯国英（本案第三人），女。被告高秀娜，女，1983年9月9日出生，汉族。第三人冯国英，女，1953年8月1日出生，汉族。第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司。负责人陈戎。委托代理人钟晓婷、黄晓文，该公司职员。原告陈松佳诉被告高秀娜，第三人冯国英、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称“满堂红公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯国英（也是本案的第三人），第三人满堂红公司的委托代理人钟晓婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月期间，原、被告达成协议，原告以100万元购买被告位于广州市海珠区玉泉街11号804房（以下简称涉案房屋）。之后原告委托其母亲即本案第三人冯国英代为出资通过银行转账于2013年3月27日向被告汇入10万元定金（折抵购房款），后通过第三人满堂红公司于4月8日签订了《存量房买卖合同》，为此原告的母亲代原告向第三人满堂红公司交纳了3000元的居间代理费。此后为实现合同目的，应被告的要求，原告同意先行出资（作为提前支付购房款）给被告办理提前还贷、涂销抵押登记赎契，分别于4月8日、4月10日委托第三人冯国英代为出资通过银行转账向被告汇入86万元，但被告收到96万元后，以各种理由没有办理上述房屋的涂销抵押手续，并扬言不再履行双方的合同，表示要将涉案房屋另售他人。由于被告的行为已构成严重违约，故起诉请求：1、解除原、被告于2013年4月8日签订的《存量房买卖合同》；2、被告退回原告已付的楼款96万元和利息（以96万元为本金，按银行同期贷款利率从2013年6月19日计至被告退还原告已付的96万元楼款之日止）、并向原告支付总楼价10%的违约金10万元；3、本案诉讼费用（包括受理费和诉讼保全费5000元）由被告承担。被告没有提交答辩意见和证据。第三人冯国英述称，同意原告的诉讼请求，对原告诉称的事实没有异议。第三人冯国英与被告居住在同一小区内，听小区里的其他人说被告要卖房屋，所以致电联系被告，表示愿意购买、被告表示欠银行70多万元，第三人冯国英愿意代被告赎契，所以找到第三人满堂红公司作为居间人交易。第三人满堂红公司述称，第三人满堂红公司只是做本次房屋买卖合同的代办交易，原、被告原先就相识的，在找第三人满堂红公司签订买卖合同前已经对交易的细节达成一致意见，只是找第三人满堂红公司作为居间人签订合同和督促交易，故对细节不清楚，但是原告转账给被告后，原告有致电第三人满堂红公司告知已经把房款转账给被告，但是具体原、被告如何转账及之后交易不成功的原因第三人满堂红公司不清楚。经审理查明，海珠区玉泉街11号804房的产权人为被告，第三人冯国英与原告是母女关系。2013年4月8日，原告（乙方）与被告（甲方，联系地址广东省紫金县紫城镇城南居委会长安大道西3号之2）签订《广州市存量房买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，商定交易价格为100万元，付款方式为涂销抵押后付款，具体为1、定金人民币10万元乙方须在2013年4月8日前支付给甲方……3、出资赎契，甲方应在签订本合同后5天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用；甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续B、乙方出资赎契【√】甲方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托广州亿达按揭服务有限公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料同时签署公证委托书，委托广州亿达按揭服务有限公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约，乙方应在原抵押银行通知还贷之日起5天内将首期楼款存入甲方供款账户内，如赎契款项一旦划至甲方供款账户，到账即视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用……4、首期楼款（不含定金）人民币400000元……6、楼价余款（2）按揭付款【√】乙方按揭付款的，乙方须在合同签订后7天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时甲方必须提供资料和协助，贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的账户内【√】；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达；等。同日及2013年4月10日，第三人冯国英分别从其银行账户中向被告交通银行的账户中转账46万元和40万元。此后原告又于2013年4月25日通过律师向被告住所地邮寄《律师函》催促被告继续履行合同或退回全部房款，后该《律师函》因拒收被退回，原告遂于2013年5月向本院提出诉前财产保全，并于2013年6月19日提起本案诉讼，为此原告支付了5000元的财产保全费。原告为证明其主张，提供了以下证据：1、委托书，内容为：本人陈松佳现购买高秀娜女士名下房产，地址广州市海珠区玉泉街11号（自编A2栋）804房，本人现委托母亲冯国英代本人支付上述房产的相关购房款，购房款汇至高秀娜女士指定的交通银行卡号×××7480，日期：2013.3.27，证明原告委托其母亲即第三人冯国英代为支付购房款；2、被告提供的交通银行卡，卡号为×××7480，证明被告收取购房款的卡号；3、中国工商银行个人业务凭证，载明：汇入行行名交通银行股份有限公司广州越秀支行，户名高秀娜，账号×××7480，工作日期2013-3-27，金额100000，汇款人姓名冯国英，等；证明原告的母亲即第三人冯国英通过银行转账向被告支付10万元定金；4、被告2013年4月8日出具的《收款收据》，载明“本人高秀娜是位于海珠玉泉街11号（自编A2栋）804房物业之合法业权人，现收到客户陈松佳交来承购该物业之定金人民币壹拾万元正，证明被告已收到原告的定金10万元；5、第三人满堂红公司出具的《收款收据》，证明原告就涉案房屋通过中介签订合同而向第三人满堂红公司支付3000元中介代理费；6、房管部门于2013年4月24日出具的《房地产登记簿查册表》，显示涉案房屋产权人为被告，他项权利摘要权利人为交通银行股份有限公司广州越秀支行，债权数额为人民币780000元，证明被告收到原告支付的96万元后，没有办理涂销抵押，提前赎契。第三人冯国英质证表示对原告提交的证据没有异议。第三人满堂红公司质证表示：证据1因涉及原告与第三人冯国英的权利义务，是否为家属代理，满堂红公司不清楚，不发表意见；因为对被告的卡号没有保存，所以对证据2无法核对；对证据3、4，因为房款不是转入满堂红公司帐户，所以不清楚是否有到帐，以银行实际到帐为准；对证据5，确认是满堂红公司开具原告的收据，满堂红公司也确认收到中介费，对该证据没有异议；对证据6的真实性、合法性均没有异议，关联性证明了当事人产权情况。本院认为，原、被告之间签订的《存量房买卖合同》是签约当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据合同约定，原告出资赎契，现原告已举证证明在2013年4月10日前，其委托母亲即第三人冯国英通过银行转账方式共向被告交通银行股份有限公司广州越秀支行的账户转入了96万元，而根据房管部门出具的“房地产登记簿查册表”显示，截止至2013年4月24日，交通银行股份有限公司广州越秀支行仍对涉案房屋享有抵押权，由此可见，被告收取原告的购房款后并没有用于涂销涉案房屋的抵押。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，原告要求解除其与被告于2013年4月8日签订的《存量房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告对原告主张其尚未返还96万元购房款的事实不作否定抗辩，且放弃到庭参加诉讼的权利，应承担不利的后果，故原告要求被告退回已付楼款96万元及利息（以96万元为本金，按银行同期贷款利率从2013年6月19日起计至被告全部退回96万元之日止），本院予以支持，但利息以96万元为限。原告请求被告支付总房款10%的违约金也符合合同约定，故本院也予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告陈松佳与被告高秀娜于2013年4月8日签订的关于广州市海珠区玉泉街11号804房的《存量房买卖合同》；二、被告在本判决生效之日起15日内，返还购房款960000元及利息（以960000元为本金，按银行同期贷款利率从2013年6月19日起计至被告全部退回960000元之日止，总额以960000元为限）给原告；三、被告在本判决生效之日起15日内支付违约金100000元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15285元和诉讼保全费5000元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 蔡华强代理审判员 陈美贤人民陪审员 王丽明二〇一四年二月二十四日书 记 员 程韵珊许珊珊 关注公众号“”