（2013）浙杭民终字第3570号
裁判日期: 2014-02-24
公开日期: 2014-04-16
案件名称
浙江保利房地产开发有限公司与陈洁商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈洁,浙江保利房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第3570号上诉人（原审被告）：陈洁。委托代理人：郑培进、黄宝余。被上诉人（原审原告）：浙江保利房地产开发有限公司。法定代表人：陈冬桔。委托代理人：唐锋、王磊。上诉人陈洁因与被上诉人浙江保利房地产开发有限公司（简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2013）杭经开民初字第256号民事判决向本院提起上诉。本院于2013年11月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年1月18日，陈洁与保利公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定：陈洁向保利公司购买“保利东湾”17幢3单元1501室房屋，房屋总价为1179607元，陈洁应于合同签订之日支付首期房款239607元，剩余购房款940000元应在签订合同后7天内办妥相关贷款手续。如果贷款银行不受理买受人的贷款申请，买受人应在接到通知之日起七日内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续。因买受人原因逾期办理的，则承担逾期付款的违约责任；若买受人未按合同约定时间付款，逾期不超过90日的，按日万分之二向保利公司支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，也有权要求继续履行合同，并要求陈洁按日支付逾期应付款万分之四的违约金。《合同补充协议》第四条第2款约定：如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金。陈洁于合同签订时已支付了首付款239607元，并向银行申请办理了按揭贷款手续，但后因陈洁不符合银行贷款条件，银行拒绝对其放贷。2012年1月4日，保利公司向陈洁发送律师函一份，告知保利公司已经接到陈洁办理按揭银行的通知，陈洁不符合银行放贷条件，银行不予发放按揭贷款，并催促陈洁在接函后按照合同约定，催促银行20日内发放贷款或者由陈洁一次性付清余款。2012年4月30日，保利公司向陈洁发送《交房告知书》一份，告知陈洁其购买的房屋已具备交房条件，并再次催促陈洁选择保利公司认可的其他付款方式付清余款，但陈洁至今未办妥银行按揭贷款手续，亦未支付余款。2013年5月6日，保利公司向原审法院提起损失，请求判令：：一、陈洁立即支付购房款940000元；二、陈洁支付逾期付款违约金31738元（暂自2013年5月6日起按年利率7.80%计算至2013年10月11日，要求继续计算至实际支付之日）；三、由陈洁承担本案的诉讼费用。原审法院认为，当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律，应认定有效。《合同补充协议》第四条第2款系双方就买受人不能取得按揭贷款后如何支付剩余房款所作的特别约定，陈洁不符合银行放贷条件并非出卖人即保利公司的原因造成，故陈洁应当在限定期限内选择其他经保利公司认可的方式付款，否则即构成违约。在得悉陈洁不符合银行放贷条件后，保利公司于2012年1月4日以律师函的形式向陈洁提出要求其继续履行合同义务的主张，但陈洁仍未按期取得银行按揭贷款或者提出其他付款方式以供保利公司确认。因此，陈洁的行为已经构成逾期根本性违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；保利公司则依法可以解除合同，也可以要求陈洁支付价款，并获得损失赔偿。保利公司诉请要求陈洁一次性支付剩余购房款及逾期付款违约金，于法有据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陈洁于判决生效之日起十日内向保利公司支付剩余房款940000元；二、陈洁于判决生效之日起十日内向保利公司支付逾期付款违约金31738元（自2013年5月6日起暂计算至2013年10月11日止，自2013年10月12日起至判决确定的履行期届满之日止按年利率7.80%另行计算）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13517元，由陈洁负担。宣判后，陈洁不服原审判决，向本院提起上诉称：一、按照合同约定，原付款方式不能履行，双方应当继续协商，陈洁享有继续与保利公司进行磋商确认付款方式的权利，而不是直接认定一次性付清余款，双方协议不成的，应视为合同条件没有成就。二、按照补充协议，贷款未获批准时，保利公司只享有解除合同的权利。三、在陈洁的贷款申请未获批准后，陈洁未能与保利公司关于付款方式达成一致意见，合同难以履行，双方应继续协商选择付款方式或者解除合同。四、陈洁在本案中并没有违约。本案的按揭贷款没有发放并非是陈洁本人的原因造成的，而是因为国家调控政策的影响，导致了银行对按揭贷款审核的政策进行了调整，导致了情势变更，责任不在陈洁。四、陈洁由于政策影响无法继续履行合同，按照法律的规定可以解除合同。陈洁要求解除合同，并要求保利公司返还购房款。五、原审法院判决的违约金没有事实依据，而且按照年利率7.8%的标准过高，应予以调整。综上，为维护自身的合法权益，特提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回保利公司的诉讼请求并由保利公司承担诉讼费。陈洁在二审中向本院提交了付款明细表，证明陈洁申请贷款的资料已经全部提交，银行已审查合格。经质证，保利公司对该证据无异议，本院予以采信。保利公司辩称：一、原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。二、陈洁的观点均无法成立。1、陈洁认为按合同约定，原付款方式无法履行，双方应继续协商，该观点在本案中是不适用的。2、陈洁认为按照补充协议的约定，保利公司仅享有解除合同的权利的观点也是错误的。补充协议中约定，如果贷款没有获得批准的，买受人应当在几日内选择其他的付款方式，这并非是权利的选择，而是义务的赋予。在本案中，陈洁既没有选择一次性付款、也没有选择分期付款，就已经构成了违约，应承担违约责任。3、双方签订的合同是2010年1月18日，而杭州市的房产调控政策出台是2010年10月11日，之前有很多案例在4、5月份就办出了按揭，所以本案并不受调控政策的影响，所以陈洁引用了相关的司法解释的规定不适用本案。4、陈洁并未举证证明确是无法履行合同，陈洁既不解除合同，也不履行合同的，作为出卖人可以要求继续履行合同。5、陈洁认为违约金过高没有依据。保利公司在二审中未向本院提交新的证据。本院经二审查明的事实与原审法院查明的事实相符。本院认为：陈洁与保利公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方在平等、自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方当事人理应按照合同约定行使权利、履行义务。《浙江省商品房买卖合同》第七条（付款方式及期限）约定，“陈洁按第3种方式付款，即买受人选择银行按揭贷款（包含公积金和商业贷款、组合贷款）方式支付房款的，应于《商品房买卖合同》签署之日支付首期房款239607元，剩余购房款940000元，应在签订本合同后七天内办理完毕相关贷款手续（相关贷款手续指买受人在办理贷款过程中，按贷款银行的要求将相关资料提供给贷款银行）；如果贷款银行不受理买受人的贷款申请，买受人应在接到通知之日起七日内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续；因买受人原因逾期办理的，则依据本合同第八条第1款的规定，承担以上逾期付款的违约责任”。《合同补充协议》第四条（关于按揭付款的补充）第2项约定，“买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。买受人按照约定的时间办理了按揭手续并按银行要求提供了按揭资料，如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内（以先到的为准）选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金。”根据现有证据证实，上述合同签订后，陈洁向银行办理了按揭贷款手续，但未能获得贷款。根据《合同补充协议》的上述约定，陈洁应在限定期限内选择其他保利公司认可的付款方式，否则即构成违约。2012年1月4日，保利公司委托浙江浙元律师事务所律师给陈洁发送律师函载明“……现保利公司已经接到您办理按揭的银行通知，您不符合银行房贷条件，银行不予发放按揭贷款……”、“请您接到本律师函后，催促按揭银行在20个工作日内发放按揭贷款，或者在20个工作日内一次性付清余款”。保利公司以该通知的形式向陈洁提出了要求其继续履行合同义务的主张，但陈洁仍未按期取得银行按揭贷款或者提出其他的付款方式以供保利公司确认，而是在诉讼中明确表示没有能力支付剩余价款。陈洁不履行合同义务的行为已构成逾期根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故保利公司诉请要求陈洁一次性支付剩余购房款，符合法律规定。保利公司未主张解除案涉买卖合同，对于违约方陈洁在诉讼中提出解除案涉买卖合同的主张本院不予认可，故案涉买卖合同应继续履行，保利公司在诉请判令陈洁承担上述逾期付款之违约责任的同时，应当依法履行自己的合同义务。陈洁主张保利公司请求的违约金标准过高，缺乏依据，本院不予支持。综上，陈洁的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13517元，由陈洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈 磊审 判 员 金瑞芳代理审判员 石 磊二〇一四年二月二十四日书 记 员 陈 斌 来源：百度“”