（2014）双桥民初字第632号
裁判日期: 2014-02-24
公开日期: 2014-06-29
案件名称
原告承德市住房和城乡建设局与被告吴建华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
承德市双桥区人民法院
所属地区
承德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
承德市住房和城乡建设局,吴建华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第七条，第二百三十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）双桥民初字第632号原告承德市住房和城乡建设局。法定代表人刘宏伟，职务局长。委托代理人杜广升，河北承天律师事务所律师。委托代理人孙迪，河北承天律师事务所律师。被告吴建华，女，1977年8月6日出生，汉族。委托代理人李振泉，河北蓝岛律师事务所律师。原告承德市住房和城乡建设局与被告吴建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月25日受理后，依法由审判员王恩伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方当事人各自的委托代理人杜广升、孙迪，李振泉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年11月1日，原、被告签订了房屋租赁合同，原告将其所有的位于承德市双桥区石洞子沟路北3号楼一层的房屋租赁给被告经营粮油店，面积47.89平方米。合同约定租赁期为一年，自2012年11月1日至2013年10月31日，租金标准为50000.00元／年，并约定合同到期后，原告不同意被告继续租赁的，被告应及时交换房屋，每延迟一天应当支付原告相当于日租金三倍的违约金。2013年9月，根据承德市人民政府要求（详见“承德市人民政府办公室关于冻结市本级行政事业单位不动产的通知”）冻结市本级行政事业单位房产、土地等不动产，暂停其对外投资，出租、出借事宜的审批。未经承德市国有资产运营管理工作领导小组批准，任何单位和个人一律不得擅自处置、对外投资、出租出借。为此，在合同租赁期届满前，原告曾多次上门向被告转达市政府文件精神，并告知被告租赁期届满后不再续租。2013年10月31日房屋租赁期届满后，原告又多次上门通知被告，要求其搬出并将房屋返还给原告，但被告始终拒绝搬出，一直占用至今。原告认为，被告的行为不仅违反了双方合同的约定，侵犯了原告的合法权益，更违背了市政府冻结不动产的文件精神。原告为此特诉至法院，请求依法判令被告：1、履行与原告于2012年11月1日签订的房屋租赁合同，立即搬出其租赁的原告所有位于承德市双桥区石洞子沟路北3号楼一层的房屋，将房屋返还给原告；2、向原告支付迟延交还房屋所产生的房屋占用费10412.00元、违约金31236.00元（上述费用均按照合同约定的租金及违约金标准计算至2014年1月15日），其后所产生的违约金数额按照原、被告双方所签订的房屋租赁合同的约定，继续计算至被告实际搬出所承租的房屋之日止；3、承担占用房屋期间所产生的2013年度供热费用，具体数额以承德热力集团供热公司核定的实际发生数额为准；4、承担本案诉讼费用840.00元。原告为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：1、字号名称为“承德市双桥区富佳顺粮油店”、业主姓名为“吴建华”的个体工商户营业执照副本复印件一份（原告对此认可，不持有异议）；2、房屋租赁合同原件一份；3、有“吴建华”本人签字并加盖手印的保证书原件一份；4、承德市人民政府办公室关于冻结市本级行政事业单位不动产的通知复印件一份。被告辩称：首先、我承认原告所诉事实，但原告主张的第2、3项诉讼请求均为原告当庭追加，因此我不予认可，并对原告当庭追加的诉讼请求不予答辩和质证；其次、由于我在承租房屋期间对所承租的房屋进行了装修，且投入较大，而且目前已临近春节，实在无法立即在他处找到可以承租的房屋。因此如果立即搬出，会给我造成很大的经济损失。但我同意按照承租房屋的租金标准向原告支付超期占用房屋的占用费，并同意按照不超过日租金数额30%的标准向原告支付违约金。至于原告主张按照日租金3倍的标准要求我支付违约金的诉讼请求属于约定的违约金数额过高，我不同意接受，故请求人民法院按照如上“日租金数额30%的标准”予以适当降低；最后、我愿意承担占用房屋期间所产生的取暖费用，具体数额以供热公司实际核算的数额为准。至于本案的诉讼费用，请求人民法院依法予以判决。被告未就其如上抗辩理由向本院提供相应证据予以支持。经庭审质证，被告对原告提供的第1-4项证据的真实性均无异议。但被告对第3项证据的关联性有异议，认为虽然上述保证书确为我本人书写，但该份保证书并不能实现原告关于主张按照日租金三倍的标准要求我支付违约金的证明目的。本院经过对上述原、被告争议的证据审查并经合议庭评议后认为，原告提供的相应证据均系能够反映案件的证据，故本院依法确认原告提供证据的证据效力。根据原、被告双方当事人的陈述、抗辩以及原告提供的有效证据，本院查明如下事实：被告为“承德市双桥区富佳顺粮油店”的个体业主，其自2009年起即开始逐年承租原告所有的位于承德市双桥区石洞子沟路北3号楼一层底商。2012年11月1日，原、被告双方再次就被告继续承租原告所有的上述建筑面积为47.89平方米的底商签订了房屋租赁合同。该份房屋租赁合同约定的租赁期限为一年，即自2012年11月1日起至2013年10月31日止；租金标准为50000.00元／年。双方为此在房屋租赁合同的第十四、第十七条明确约定：合同到期后，甲方（原告）不同意乙方（被告）继续租赁的，乙方应及时交还房屋，每延迟一天应当支付甲方相当于日租金三倍的违约金。另外上述房屋租赁合同的第六、第七条还分别约定：甲方交付房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金2000.00元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任金外，剩余部分应如数返还乙方；乙方承担水、电、取暖费等各项费用，上述费用如属于收费单位直接收取的，乙方直接向收费单位缴纳。被告向原告交纳了2000.00元的房屋租赁保证金后，即开始继续承租原告所有的上述底商。在上述合同履行过程中，被告又按照原告要求于2013年7月1日，为原告出具了主要内容为“我承诺在合同到期后2日内将所租赁房屋清空，按原貌归还你局（原告），如有违约按合同约定依法执行”的保证书一份，被告在上述保证书上签名并加盖了本人的手印。2013年9月30日，承德市人民政府办公室下发承市政办字（2013）163号通知，冻结市本级行政事业单位的房产、土地等不动产，任何单位和个人一律不得擅自处置、对外投资、出租出借，否则将按组织纪律严肃处理。原告收到上述通知后即再次通知被告，上述房屋租赁合同到期后即不再续租，被告必须按合同约定及时交还所承租的房屋。但被告于2013年10月31日房屋租赁合同到期后却一直占据着承租的房屋拒绝搬出，原告随后于2013年12月25日来院起诉被告，要求被告立即搬出房屋并将承租的房屋交还给原告，同时向原告支付违约金13563.00元并承担本案诉讼费用。本院同时查明：与被告一起分别承租原告所有的位于承德市双桥区石洞子沟路北3号楼一层底商从事经营的个体业主总计为10人，原告于2013年12月25日来院起诉本案被告时，亦将另外9人分别起诉。上述10案本院受理后，经过调解其中的7人（7案7名被告）均与原告达成了调解协议，签订了民事调解书，并已按时搬出。但包括本案被告在内的3案3名被告均以对承租的房屋投入较大，暂时找不到可以承租的房屋为由，一直未能与原告达成调解协议，并一直占据承租的房屋经营至今。原告遂于案件开庭过程中，当庭增加了如上的诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同内容充实，合同中对当事双方的权利、义务以及违约责任等条款的约定清晰、明确、具体，且上述约定系合同双方当事人真实的意思表示，故本院依法确认上述房屋租赁合同合法、有效。原、被告双方均应依法履行合同义务，享有相应的合同权利。鉴于原、被告双方已在房屋租赁合同中明确约定了房屋租赁的期限为一年，并且原告亦多次明确告知了被告合同到期后不再续签，因此，被告按照原告要求为原告出具的书面保证亦不违反相关法律规定。被告理应、依法按照房屋租赁合同以及保证书中的相关约定和承诺，按时履行搬出并向原告交还所承租的房屋义务。原告亦有权要求被告按时履行上述相关义务，并有权按照双方所签订的房屋租赁合同的约定，依法向被告主张要求被告承担相应违约责任的权利。被告应就其在租赁合同期限届满后仍然占据承租的房屋从事经营的违约行为向原告支付房屋占用费，且上述费用应按被告承租房屋的租金标准进行计算。但由于原、被告双方所签订的房屋租赁合同中对于被告（乙方）超期占用承租房屋的违约行为，仅约定了被告应按日租金3倍的标准向原告支付违约金，并且上述约定已经包含了房屋占用费用，因此原告当庭除增加违约金诉讼请求外再次增加的被告超期占用房屋的占用费用（要求被告按照日租金标准支付）请求，本院依法不予支持。同时，因原告并未就其主张的要求被告按照合同约定的日租金3倍的标准向原告支付违约金的诉讼请求向本院提供实际损失证据，且因上述约定显失公平，故原告的上述违约金主张及相应请求本院依法不予采信支持。本院在综合考虑本案原、被告双方所签订的房屋租赁合同已经履行期限届满，被告的过错程度以及被告占据承租的房屋从事经营行为和因此获取的经济利益等相关事实、因素后，依法酌定被告应自2013年11月1日起，按照其与原告签订的房屋租赁合同中约定的日租金1.3倍即178.00元／日的标准（50000.00元／年÷365天×1.3=178.00元）向原告支付违约金，直至计算至被告实际搬出之日止较为公平、合理。至于原告当庭主张的取暖费诉讼请求，由于被告亦当庭明确表示愿意承担，故本院亦予以支持，具体数额以承德热力集团供热有限公司核定的被告未缴纳的实际数额为准。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第二百三十五条，﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥第二十九条之规定，判决如下：一、被告吴建华于本判决生效之日起五日内从所占据原告承德市住房和城乡建设局所有的位于承德市双桥区石洞子沟路北3号楼一层底商（“富佳顺粮油店”）房屋中搬出，并将上述房屋交还给原告承德市住房和城乡建设局。二、被告吴建华于本判决生效之日起五日内按照其所承租房屋日租金1.3倍即178.00元／日的标准（50000.00元／年÷365天×1.3=178.00元），向原告承德市住房和城乡建设局支付自2013年11月1日起至被告吴建华从上述占据的房屋中实际搬出之日止的违约金。三、被告吴建华于本判决生效之日起五日内向原告承德市住房和城乡建设局支付其占据承租房屋期间产生的2013年度应缴而未缴纳取暖费，具体数额以承德热力集团供热有限公司核定的实际发生数额为准。四、驳回原告承德市住房和城乡建设局其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840.00元，由被告吴建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员 王恩伟二〇一四年二月二十四日书记员 钱 英附页《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第二百三十五条第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条【遵纪守法原则】当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥第二十九条第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：