（2013）大中民终字第661号

裁判日期: 2014-02-24

公开日期: 2014-08-04

案件名称

上诉人薛松、陈会、薛元友、王芬与上诉人大理五洲国际商贸城有限公司商品房买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

云南省大理白族自治州中级人民法院

所属地区

云南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

薛松,陈会,薛元友,王芬,大理五洲国际商贸城有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

云南省大理白族自治州中级人民法院民事判决书（2013）大中民终字第661号上诉人（原审原告）薛松。上诉人（原审原告）陈会。上诉人（原审原告）薛元友。上诉人（原审原告）王芬。以上上诉人共同委托代理人虞怀兴。上诉人（原审被告）大理五洲国际商贸城有限公司。委托代理人李涛、段智勇。上诉人薛松、陈会、薛元友、王芬与上诉人大理五洲国际商贸城有限公司（以下简称五洲公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2013）大民二初字第288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后，组成合议庭于2014年1月17日进行了公开开庭审理，上诉人薛松、陈会、薛元友、王芬的特别授权代理人虞怀兴，上诉人五洲公司的特别授权代理人李涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：被告具有商品房销售资质。2011年，被告开发五洲国际商贸城期间，将平面图公开向社会宣传，平面图中的通道桥梁并未伸至14—010、14-011号商铺前。2011年8月27日，双方签订了两份《商品房购销合同》及补充协议。原告购买被告开发的该��贸城14—010、14-011号二间商铺，14-010号商铺（27平方）每平方7590.37元，14-011号商铺（27平方）每平方6986.52元；14-010号商铺的首付款为104940元，14-011号商铺的首付款为98636元，余款以按揭贷款方式支付；交房期限为2012年7月28日前，逾期交房的，60天内由被告承担每天20元的违约金，60天后，由被告承担已付房款的0.01％乘以逾期天数；单方变更合同视为违约，违约方按总房款的10％向守约方支付违约金。补充协议主要约定：楼盘有关的广告、楼书、样板房及其他宣传资料中明示及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影��到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起十日内书面通知原告，原告有权在通知到达之日起十五日内作出书面答复，以确认同意变更或者退房；合同附件平面图以交房前房管部门最终审核标准为准，按照政府主管有关设计、规划、配套等部门的要求或批准必须进行的图纸变更，原告无权要求被告赔偿或解除合同。合同附件的平面图双方签订合同时并未载明通道桥梁的情况。2012年3月20日，被告在《致大理五洲国际商贸城业主／经营户的一封信》中宣传载明“车辆直达首层和一层，做到铺铺通车”。合同签订后，原告按约给被告支付了购房首付款，其余购房款因双方未能通过按揭贷款而于2012年8月6日签订了二份按揭改一次性补充协议，当日原告将其余购房款付清给被告后，被告向原告出具了收到原告总购房款385703元的《收据》。其间，被告开发的上述商品房因设计、规划等部门批准后，将进入首层的通道桥架延伸，原告的车辆不能进入。2012年9月28日，被告通过大理五洲国际商业运营有限公司与原告签订了《装修施工协议书》，明确了原告对所购商铺的装修应遵守和注意的事项。2012年12月31日，被告向原告发出《接房通知书》，要求原告于2013年1月10日前接房。原告因对改变延长通道桥梁和被告延迟交房提出异议。原审原告诉讼请求是：1．被告拆除延长的桥架将其退至14-013号商铺前，并赔偿违约金38570元及其他损失；2.被告支付逾期交房违约金6488.5元，3.本案的诉讼费用由被告承担。原审法院认为，双方签订的《商品房购销合同》及其补充协属有效合同，双方应依法全面履行合同确定的义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告在宣传期平面图以及《致大理五洲国际商贸城业主／经营户的一封信》属合同的内容。被告开发的上述商品房因设计、规划等部门批准后，将进入首层的通道桥架作了延伸，影响了原告所购买商铺的通行，但被告未能按照双方补充协议书面通知原告，属被告违约。被告拆除延伸的通道桥架已实际不能，应承担违约责任。原告选择要求判令被告依约赔偿违约金38570元（385703元×10％）的诉讼请求，符合双方合同的约定，予以支持；原告要求判令被告拆除延伸的通道桥架及赔偿损失的理由不能成立，不予支持。被告辩的事实和理由不成立，不予支持。2012年9月28日，被告虽通过大理五洲国际商业运营有限公司与原告签订了《装修施工协议书》，但该协议只明确了原告对其所购商铺进行装修时应遵守和注意的事项，并非实际意义的交房。根据双方合同的约定，被告应于2012年7月28日交房，但其通知原告于2013年1月10日接房，依约还应承担逾期交房的违约责任，原告要求判令被告支付逾期交房的违约金6488.5元（2间×20元×60天＋385703元×0.01％×106天），亦符合双方合同的约定，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条（一）项、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决一、由被告大理五洲国际商贸城有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿给原告薛松、陈会、薛元友、王芬购房违约金38570元；二、由被告大理五洲国际商贸城有限公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告薛松、陈会、薛元友、王芬逾期交房的违约金6488.5元；三、驳回原告薛松、陈会、薛元友、王芬的其他诉讼请求。一审判决宣判后，薛松、陈会、薛元友、王芬与��洲公司均不服，向本院提出上诉。上诉人薛松、陈会、薛元友、王芬请求一、维持原判第一、二项；撤销原判第三项，改判被上诉人将桥架退回到14-013号商铺前，做到铺铺通车，如无法补救对上诉人的铺面进行贬值利益评估后进行赔偿；二、诉讼费用由被上诉人承担。理由是：一、一审以“被告撤除延伸的桥架已实际不能”为由不支持上诉人的拆除延伸桥架的请求错误且无事实和法律依据，应予以纠正。二、上诉人请求拆除延伸桥架和要求承担违约金是两项并行的请求，一审将两项请求分割开，仅判决承担违约金，无法弥补上诉人的损失。被上诉人提供给上诉人的平面图上桥架未延伸到上诉人的商铺前，而现在桥架延伸后上诉人的商铺无法通车，其购买的价值无法实现。五洲公司口头辩称，上诉人既要求拆除桥架又要求赔偿，请求自相矛盾。五洲公司严格按规��开发，手续齐全，上诉人上请求无事实和法律依据，《致大理五洲国际商贸城业主／经营户的一封信》不是五洲公司发出的，请求驳回原审原告的上诉请求。上诉人五洲公司上诉请求，一、撤销原判；二、驳回原审原告一审的诉讼请求；三、诉讼费用由被上诉人承担。理由是：一、2011年4月5日规划经批准后未作过变更，规划图的桥架位置与完工现场一致，一审认定上诉人对规划作了变更错误，上诉人未对设计、规划作变更。二、补充协议双方作了明确的约定，平面图、给经营户的一封信中的内容均不构成购销合同的内容，补充协议的第2、11、23条作了约定。被上诉人是在明知的情况下购买的商铺，这些商铺价格与其他相比也差价大，上诉人是因便宜才购买，现提出诉讼无理。三、一审判决由上诉人承担逾期交房违约金与事实和法律相悖，被上诉人与上诉人签订装��合同，房屋已交付被上诉人，因此不存在逾期交房的行为。薛松、陈会、薛元友、王芬口头辩称，上诉人未提供给购房人任何资料，购房者不知道规划及通过时间，被上诉人选房是依据平面图，该图与规划不一致，是明显的恶意欺诈行为。双方当事人签订装修合同，是五洲公司为造声势要求购房人做一个门头，而非真正的交房。上诉人的上诉请求不成立。二审审理过程中，薛松、陈会、薛元友、王芬与五洲公司均无新证据向本院提交。对原判所认定的事实，薛松、陈会、薛元友、王芬认为原判认定以下事实错误：五洲公司对桥架进行延伸，根据五洲公司陈述设计未变更。五洲公司认为原判认定以下事实错误：1.没有认定规划通过时间；2.遗漏补充协议第21、23条；3.致经营户的一封信不是五洲公司发出。对当事人无争议的原判认定的事实，本院予以确认。当事人有争议的事实，本院将根据其提交的证据及查明的事实作出评判认定。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：五洲公司是否存在违约行为、是否应承担违约及逾期交房等责任。本院认为，关于五洲公司是否违约的问题。首先，双方争议的商品房规划设计于2011年4月5日通过，而双方签订《商品房购销合同》在2011年8月，即在签订合同时，五洲公司已明知实际规划中购房者所买商铺门前有桥架，桥架是否延伸到商铺门口直接影响到商铺的价格及价值，对该事实五洲公司在销售该商铺时应作特别说明提示，但五洲公司没有证据证明其对该事实已经进行过说明，双方签订的合同附图中也未标注商铺门口是否有桥架。其次，根据现有的证据和已查清的事实来看，购房者选择买房位置的依据是五洲公司提供的平面图，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买��合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条确定平面图以及《致大理五洲国际商贸城业主／经营户的一封信》为双方合同的内容有事实和法律依据。综上，根据合同的构成部分平面图中所载明的内容，购房者的商铺前无桥架，现桥架已实际延伸到上诉人的商铺前，给上诉人商铺的经营和价值造成一定影响，故五洲公司构成违约。根据双方签订的《商品房购销合同》第十三条第三项的约定，单方提出解除合同或变更合同视为违约应承担总房款10%的违约金及相关税金工本费约定，原审认定五洲公司违约并承担总房款的10%违约金补偿原审原告，处理得当，本院予以支持。上诉人五洲公司关于本案中不存在规划和设计变更的情况的主张符合本案事实，原审认定五洲公司未按照双方补充协议关于规划变更、设计变更应通知购房者的约定履行义务，应当承担违约责任的意见，与本案查明事实不符，本院予以纠正。上诉人薛松、陈会、薛元友、王芬请求拆除延伸的通道桥架不符合规划设计要求，本院不予支持。上诉人薛松、陈会、薛元友、王芬关于依法对铺面贬值及利益损失进行评估并由五洲公司进行赔偿的请求，在一审中并未明确提出，不属于二审审理范围。关于五洲公司是否逾期交房及责任问题。2011年8月27日，双方签订的《商品房购销合同》第七条约定“交付期限甲方（五洲公司）应于2012年7月28日前，将房屋交付乙方”，但是直到2013年1月10日五洲公司才发出接房通知书，故五洲公司未在约定期限内将房屋交付给上诉人，应按双方《商品房购销合同》第九条第一项约定承担违约责任，原审根据该项约定判决五洲公司承担逾期交房违约金正确，五洲公司关于未违约不承担违约责任的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人薛松、陈会、薛元友、王芬关于拆除桥架或评估损失的上诉请求不成立。上诉人五洲公司关于没有违约不承担违约责任的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，判决结果正确，二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元，由上诉人薛松、陈会、薛元友、王芬，大理五洲国际商贸城有限公司各负担463元。本判决为终审判决。审判长　杨　宏审判员　苏春平审判员　马明纳二〇一四年二月二十四日书记员　段杰润关注公众号“”