（2014）琅民一初字第00199号
裁判日期: 2014-02-24
公开日期: 2014-05-19
案件名称
滁州市种子管理站与陈洪滨房屋租赁合同一审民事判决书
法院
滁州市琅琊区人民法院
所属地区
滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
滁州市种子管理站,陈洪滨
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第二百二十四条第一款，第二百三十五条，第二百三十六条，第一百一十四之一条
全文
安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2014）琅民一初字第00199号原告：滁州市种子管理站。法定代表人：李宝松，该管理站站长。委托代理人：ＸＸ斌，安徽环滁律师事务所律师。被告：陈洪滨，男，1975年11月29日出生，汉族，住浙江省东阳市。原告滁州市种子管理站与被告陈洪滨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法由审判员齐丽丽适用简易程序，于2014年1月28日公开开庭进行了审理。原告滁州市种子管理站的委托代理人ＸＸ斌、被告陈洪滨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滁州市种子管理站诉称：陈洪滨承租滁州市种子管理站位于滁州市天长路125-131号中的1间房屋，并签订了房屋租赁合同，租赁期限自2011年4月1日起至2012年3月31日止。租赁期限届满后，滁州市种子管理站给予陈洪滨一年半的过渡期，过渡期截止日期为2013年9月30日。2013年10月，滁州市种子管理站委托相关部门对诉争的房屋公开招租，他人竞拍取得该房屋的租赁权。现要求判令：一、陈洪滨立即将位于滁州市天长路127-131号中的自东向西第一间，面积50.49平方米的门面房交还给原告；二、陈洪滨支付超期占用租赁房屋的租金（自2013年10月1日起至让出房屋之日止，每日按975.34元的标准计算）；三、陈洪滨支付违约金30000元，并承担本案的诉讼费用。陈洪滨辩称：：陈洪滨2009年4月1日与滁州市种子管理站签订租赁合同后直接把房屋转租给别人，滁州市种子管理站知道转租的情况，2013年12月4日滁州市种子管理站协助陈洪滨将房屋收回，实际承租人没有向陈洪滨缴纳2013年10月1日至2013年12月5日的租金。房屋收回后，陈洪滨与滁州市种子管理站交涉提出滁州市种子管理站返还押金后将房屋返还给滁州市种子管理站的意见，但双方未达成一致意见。现同意返还房屋，但要求滁州市种子管理站退还20000元押金，另不承担2013年10月1日至今的房屋使用费及违约金。滁州市种子管理站为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、滁州市种子管理站的营业执照、组织机构代码证各一份。证明滁州市种子管理站的基本情况；证据二、房地产权证及滁州市农业委员会滁农办（2007）282号文件复印件各一份。证明诉争的房屋原属于滁州市种子公司所有，后划归滁州市种子管理站管理和使用；证据三、2011年4月1日租赁合同一份。证明滁州市种子管理站与陈洪滨的租赁合同已到期，及双方在合同中对违约责任等条款进行约定的事实；证据四、估价报告复印件、中标竞价成交价格单复印件及招标公示复印件各一份。证明：滁州市种子管理站按照市政府房屋租赁管理的规定对出租的房屋进行评估和对外招租；2、招租的新租赁价格在招租结果中进行了公示、滁州市种子管理站计算超期占用的费用是依据成交价格来计算的；3、诉争的房屋承租权已被他人竞拍中标，竞拍价格356000元。证据五、通知函、律师函、特快专递回执凭证复印件各一份。证明滁州市种子管理站在起诉前已经向陈洪滨发出了通知，要求陈洪滨按期让房。上述五组证据，经陈洪滨质证，对证据的真实性均无异议，但对证据三的证明目的有异议，认为租赁合同是一年一签，合同期满以后政府给予一定期限的过渡期；对证据五质证称其2013年11月5日收到律师函。陈洪滨为支持其答辩意见，举证下列证据：证据一、陈洪滨的身份证复印件一份。证明陈洪滨的基本情况；证据二、2013年9月份政府对外招标的网上公示（打印件）一份。证明招标后要预留给老承租户抛货时间，时间不计入承租期间。证据三、房屋租赁合同两份。证明陈洪滨将承租的房屋转租给姚礼洸的事实；证据四、律师函一份，证明陈洪滨收到律师函后告知滁州市种子管理站实际承租人拒绝支付房屋使用费并拒绝返还房屋的情况的事实。上述四组证据，经滁州市种子管理站质证，对证据的真实性均无异议。但对证据二认为在合同到期后已经根据政策文件的规定给被告1年半多的过渡期，招标文件的搬迁时间也就是政策中所讲的过渡期。本院认为：滁州市种子管理站举证的五组证据及陈洪滨举证的四组证据，均符合证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力均予以确认。依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：滁州市天长东路125号面积为1017.04平方米的综合楼的所有权属于滁州市种子公司，2007年，上述财产划入滁州市种子管理站管理和使用。2011年4月1日，滁州市种子管理站将滁州市天长路125-131自东向西第一间门面房出租给陈洪滨使用，双方签订了《商铺房租赁合同》，合同第二条租赁期限约定：本合同一年（2011年4月1日起至2012年3月31日）有效，到期自动终止，承租方于2012年3月31日按合同的有关条款无条件向出租方交回承租房；由于租赁政策的变化，本届租赁期满，将严格按照“滁政办（2010）78号”文件执行。第四条保证金条款约定：下列情况下甲方将优先从保证金中支出：凡发生拖欠水电费、租赁费及其他费用超过15日时；合同终止后承租方没有自觉及时交出租赁房，给出租方造成损失及清场发生的费用时……下列情况发生后，保证金不再退还给：承租方拖欠相关费用超出规定时间未能及时交齐时；合同终止不能按时交出租赁房的；其他方面违反合同条款……第九条违约责任约定：任何一方违约须向对方承担违约责任，并向对方支付违约金30000元，除追究违约责任外，所剩租金、所有的押金及保证金不再退还给乙方。合同签订后，滁州市种子管理站将房屋交付给陈洪滨。随后陈洪滨将上述房屋转租给姚礼洸。2012年3月31日租赁期限届满后，双方没有续订租赁合同，滁州市种子管理站按照“滁政办（2010）78号”文件的规定给予陈洪滨18个月的过渡期至2013年9月30日。过渡期内，姚礼洸将房租支付给陈洪滨，陈洪滨将租金支付给滁州市种子管理站。2013年8月1日，滁州市种子管理站委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对诉争的房屋租赁费进行了评估，结论为每月280元／平方米。2013年10月9日，滁州市种子管理站委托相关部门通过公开招租的方式将诉争的房屋面向市场公开招租，陈洪滨参加了竞拍，但没有取得房屋的租赁权。他人取得该房屋租赁权，竞拍的租赁成交价格为356000元／年，该房屋的实际面积为50.79平方米。2013年10月20日，滁州市种子管理站书面通知陈洪滨，要求其于2013年10月31日前腾空承租的房屋，2013年11月4日，安徽环滁律师事务所通过邮寄的方式通知陈洪滨，要求其于接函后5日内将房屋腾空并让出。陈洪滨的员工于2013年11月5日收到该通知，但陈洪滨一直没有让出房屋，其自2013年10月1日起亦没有支付房屋使用费。滁州市种子管理站遂诉至来院。陈洪滨于2014年元月28日将诉争的房屋交还给滁州市种子管理站。诉讼中，滁州市种子管理站认可陈洪滨缴纳20000保证金。本院认为：综合双方当事人的诉称、辩称、举证和质证意见，本案的争议焦点是：一、陈洪滨是否违约，是否应当支付违约金30000元；二、陈洪滨是否应当自2013年10月1日起至让出房屋之日止按每日975.34元的标准支付房屋使用费。关于陈洪滨是否违约，是否应当支付违约金30000元的问题。滁州市种子管理站与陈洪滨在平等自愿的基础上签订的《商铺房租赁合同》合法有效，双方理应严格按约履行。本案陈洪滨经滁州市种子管理站同意将诉争的房屋出租给他人，陈洪滨与滁州市种子管理站之间的租赁合同继续有效。陈洪滨应当按照合同的约定履行自己的义务。房屋租赁合同到期后，双方虽没有续订合同，但滁州市种子管理站给予陈洪滨过渡期期间，双方已形成不定期租赁，滁州市种子管理站随时有权收回房屋。2013年10月9日，他人通过公开招租的方式以356000元／年的价格取得诉争房屋的租赁权，滁州市种子管理站在竞拍成功后，于2013年11月4日向陈洪滨发函通知其于接到通知后5日内让出房屋，陈洪滨理应积极将房屋腾空并返还给滁州市种子管理站，陈洪滨接到通知后没有及时让房，已构成违约，其应当支付违约金30000元。关于陈洪滨是否应当自2013年10月1日起至让出房屋之日止按每日975.34元的标准支付房屋使用费的问题。滁州市种子管理站于2013年11月4日向陈洪滨发函通知其于接到通知后5日内让出房屋，陈洪滨收到通知的时间为2013年11月5日，据此滁州市种子管理给予的搬迁期限为至2013年11月10日止。陈洪滨应当自2013年10月1日起至2013年11月10日止每日按280元×50.79平方米÷30日即474.04元支付41日房屋使用费19435.60元，自2013年11月11日起至2014年1月28日止每日按356000元÷365天即975.34元支付79天的房屋使用费77051.86元，合计96487.50元。陈洪滨缴纳的保证金20000元可充抵房屋使用费，其实应支付76487.50元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之一款、第二百二十四条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告陈洪滨于判决生效后十五日内给付原告滁州市种子管理站房屋使用费76487.50元及违约金30000元；二、驳回原告滁州市种子管理站的其他诉讼请求。如果被告陈洪滨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2560元，减半收取1280元，由原告滁州市种子管理站负担180元，被告陈洪滨负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员 齐丽丽二〇一四年二月二十四日代理书记员 王梦丽附：所引用法律、法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 来自