（2014）秀民初字第78号

裁判日期: 2014-02-24

公开日期: 2014-10-15

案件名称

刘健、刘人毓与桂林市广源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

法院

桂林市秀峰区人民法院

所属地区

桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘健,刘人毓,桂林市广源房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十条第一款

全文

广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院民 事 判 决 书（2014）秀民初字第78号原告刘健。委托代理人肖玄苏，广西国海律师事务所律师。原告刘人毓。委托代理人刘健（系原告刘人毓丈夫），本案共同原告。委托代理人肖玄苏，广西国海律师事务所律师。被告桂林市广源房地产开发有限公司。法定代表人高忠鹏，董事长。委托代理人高翔，广西远兴律师事务所律师。委托代理人潘心洁，广西远兴律师事务所实习律师。原告刘健、刘人毓与被告桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月10日受理后，依法适用简易程序于2014年2月19日公开开庭审理了本案。原告刘健、刘人毓及其委托代理人肖玄苏、被告广源公司的委托代理人高翔、潘心洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘健、刘人毓诉称，两原告于2009年4月13日与被告广源公司签订了一份购买广源国际社区5号楼3单元502室的《商品房买卖合同》，合同约定：交房时间为2010年3月31日；逾期交房超过90日，则自交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房款万分之三的违约金。被告广源公司直至2011年6月21日才通知收房，逾期交房天数达446天，依约应向两原告支付违约金61015元，被告广源公司支付了38747元，尚有22268元违约金未予支付。按照《商品房买卖合同》中户型设计图，入户花园BMC1处应有一扇推拉门，该推拉门属于房屋维护结构，是室内与室外的分隔，攸关结构完整和建筑节能的要求，但被告未按照设计图纸进行施工，未在入户花园BMC1处安装推拉门，被告应返还原告所支付购房款中包含的该项工程的造价2649.6元（BMC1的尺寸长3.2米，宽2.4米，根据桂林市2010年第10期造价信息铝合金推拉门单价345元／㎡）。被告应按10%年利率支付从2010年10月至2013年10月上述两项款项的利息。原告自2011年8月收房之后一直与被告协商上述事宜，直至2013年12月被告表示愿意支付5000元，原告未同意该方案，故诉至法院，请求判令：1.被告广源公司支付逾期交房的违约金22268元；2.被告广源公司退还原告入户花园BMC1推拉门价款2649.60元；3.被告支付上述两项款项的利息8248元；4.本案诉讼费由广源公司负担。在案件审理过程中，原告提出被告2011年6月21日通知交房，原告发现房屋有许多的地方不符合设计图纸，原告向物业公司提交了整改的意见表，但递交两个月后，被告仍未答复和整改，故原告增加一项请求：请求判令被告支付两个月逾期整改的违约金11107元；变更第一项请求为：被告广源公司支付逾期交房的违约金11871元。原告刘健、刘人毓对其主张提供如下证据：1.商品房买卖合同一份，证明原、被告之间存在商品房买卖关系，被告存在违约行为以及房屋图纸设计结构；2.单据一张，证明被告已经支付了38747元逾期交房违约金，还有22268元未支付；3.2011年7月5日业主向被告公司提出要求处理逾期交房违约金事宜的书面材料；4.楼宇验收情况反馈表五份（两份原件、三份复印件），证明2011年6月20日至2011年8月20日，原告就房屋整改的问题一直和被告公司交涉，房屋没有符合原设计图纸的要求就不满足交房的条件，故这两个月被告也应支付逾期交房违约金；5.房屋户型图一张，证明被告未按照设计图纸进行施工；6.桂林市住房公积金个人借款申请表一张、公积金个人住房贷款合同一份，个人购房借款合同（商业贷款）一份、公积金中心贷款收件回执一份、个人抵押商品住房综合保险一份，证明原告按照合同约定及时办理了贷款；7.电脑咨询单一份，证明被告的主体资格；8.广源国际社区5#交房通知打印单一张，证明被告通知交房之日为2011年6月21日；9.照片一张，证明被告交房时入户花园处没有推拉门；10.房屋签收清单，证明原告收房时间为2011年8月20日；11.逾期交房款违约金的计算单，证明被告单方扣除了逾期交房款违约金9819元，原告方不认可。被告广源公司答辩称，一、原告起诉的诉讼主体错误。原告起诉的被告为“桂林市广源国际房地产开发有限公司”而非“桂林市广源房地产开发有限公司”，应驳回原告的起诉。二、原告要求被告再次支付逾期交房违约金无事实依据和法律依据。被告于2011年6月21日通知交房，2011年8月31日原告签字确认与被告就逾期交房违约金事宜协商一致，达成协议。2011年9月22日被告已按协议支付原告最后一笔逾期交房违约金10397元，双方所有的逾期交房违约金已结清。根据该协议，约定计算的违约金支付后，所有的逾期交房违约金已结清，业主不得再就其所购物业的逾期交付违约金赔付相关事宜提出任何主张。该协议是双方协商一致自愿签订，合法有效，原告无权再向被告主张逾期支付违约金。三、被告于2011年6月21日通知交房，2011年9月22日被告已支付原告最后一笔逾期交房违约金10397元，双方所有的逾期交房违约金已结清。原告于2014年1月10日起诉要求逾期交房违约金已超过两年的诉讼时效。四、原告要求被告退还入户花园处推拉门BMC1的价款2649.6元，于法无据，于理不合，且已超过诉讼时效。早在2008年7月30日经桂林市城市规划设计院同意，被告已经取消5#楼等住宅的入户花园推拉门，由用户自理。原告是2009年4月13日与被告签订购房合同，此时设计图纸早已取消了入户花园推拉门，被告的施工是符合设计图纸规定。因此，原告诉称被告未按设计图纸施工与事实不符，其要求退款没有依据。此外，原告2011年8月收房时就已知道入户花园处没有上述推拉门，其2014年1月10日才提起本案诉讼，已过法定诉讼时效。五、原告要求被告按10%年利率支付逾期交房违约金及入户花园门工程造价利息8248元，无事实依据和法律依据。被告并未欠原告逾期交房违约金及入户花园门工程造价款，双方更没有对利息及利率有过约定，原告的该项请求没有依据。六、原告没有充分的证据证明被告交房不符合条件，其他的业主也没有提出要到8月才算交房。原告也没有证据证明就逾期整改的事宜向被告提出过主张，其该项诉请亦超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求均已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。被告对其辩解提供如下证据：1.说明一张；2.银行业务凭证；3.5#楼逾期交房违约金计算表，上述证据证明本案双方已协商确认违约金，且被告已付清；4.桂林广源房产联系单一张，证明入户花园推拉门的设计已取消，且是在本案购房合同签订之前已经取消；5.违约金赔付情况表（含凭证），证明被告已经赔付原告逾期交房违约金共计49044元，按照说明，本案违约金被告已付清。经过庭审质证，被告对两原告提交的证据1、2、5、6、7、8、9、10、11的真实性均无异议。两原告对被告提交的证据1、2、3、5无异议。两原告对被告提交的证据4的真实性无异议，但认为推拉门和住房结构有关，开发商不应取消推拉门。本院对上述证据的真实性予以确认。被告对两原告提交的证据3、4不予认可，其认为证据3系复印件，无法确认其真实性；证据4中的复印件不予质证，另两份原件，并不是送交被告公司的，被告公司并不知情。本院认为，原告提交的证据3及证据4中的复印件，被告均不予认可其真实性，原告又未能提交其他的证据予以佐证，对上述证据的真实性不予确认。对证据4中的两份原件，对其真实性本院予以确认，但因其送呈的系桂林市恒润物业服务有限公司，并不是本案的被告，其与本案缺乏关联性，不能作为定案的依据。综合以上证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：2009年4月13日，原告刘健、刘人毓作为买受人与被告广源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，买受人购买广源·国际社区第5幢3单元5层2号房房屋一套，房屋总金额为456022元。该合同约定（节录）：“……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：买受人于2009年4月13日前付清首付款共计人民币壹拾肆万陆仟零贰拾贰元（￥146022）（含定金），剩余房款人民币叁拾壹万元整（￥310000）于2009年7月13日前办妥组合贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3、4种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当在2010年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3.雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；4.在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5.签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按办合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十三条出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.出卖人按市场同期同等级装饰材料的差价补给买受人。”该合同后附的户型图上载明：入户花园与餐厅的BMC1处有一推拉门。2009年5月6日，广源公司到桂林市房产管理局办理了《商品房买卖合同》备案登记。2009年5月8日原告向桂林市住房公积金管理中心提出借款申请，2009年6月18日通过初审，2009年6月24日两原告与桂林市住房公积金管理中心签订了贷款合同。2010年6月21日，广源公司通知广源·国际社区5#楼已达到交房条件，定于2010年6月21日至2010年6月27日办理交房手续。因原告刘健认为被告交付的房屋存在各种问题，其多次向桂林市恒润物业服务有限公司提交要求整改的材料。2010年8月20日原告刘健与广源公司办理了交房手续，其收房时即已知晓入户花园与餐厅的BMC1处未安装推拉门。2011年8月28日被告广源公司出具一份说明，载明：“对‘广源国际社区’5#楼2010年4月1日至2010年6月30日期间逾期交房违约金赔付事宜，经双方协商一致，达成协议如下：总天数中因合同约定的免责原因减除25天，余下的天数根据业主的实际情况按合同约定的每天万分之三计算，在业主确认后五个工作日内支付，如果超期不支付，约定的减除天数不得再减除。以上条款适用在合同约定的交房时间前已交清购房款的业主，但仅对签字确认此说明书的业主有效，上述约定计算的违约金支付后，所有的逾期交房违约金已结清，业主不得再就其所购物业的逾期交付违约金赔付相关的事宜提出任何主张。”原告刘健于2011年8月31日签字确认。被告广源公司从2011年1月5日起至2011年9月22日止，向原告方支付逾期交房违约金共计49144元。被告广源公司扣减了原告的逾期交房款违约金9819元。另查明，被告广源公司于2008年7月28日向桂林市城市规划设计研究院递交了联系单，提出5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、17#楼住宅部分入户花园推拉门取消（由用户自理），2008年7月30日桂林市城市规划设计研究院同意变更，由用户根据国家规范二次装修安装。本院认为：关于被告提出的诉讼主体问题，因与原告签订《商品房买卖合同》的出卖人系被告广源公司，原告亦是与被告广源公司在履行《商品房买卖合同》过程中发生争议，而诉至法院，原告亦当庭表示诉状中的“桂林市广源国际房地产开发有限公司”系笔误，故本案被告的诉讼主体适格。原告刘健、刘人毓与被告广源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点主要是原告提出的诉讼请求是否已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。”本案中两原告与被告广源公司就逾期交房违约金的事宜于2011年8月31日达成了一致意见，约定按双方计算的违约金支付后，所有的逾期交房违约金已结清，业主不得再就其所购物业的逾期交付违约金赔付相关的事宜提出任何主张，被告并于2011年9月22日支付了最后一笔违约金。如两原告就逾期交付违约金还有争议，其最迟应于2013年9月23日前主张其权利，但两原告直至2014年1月10日才向本院提起诉讼，且未能提交充分的证据证明在2011年9月23日至2013年9月23日这段期间内发生诉讼时效中断或是诉讼时效中止的情形，故两原告提出的此项请求已超过诉讼时效，本院不予支持。关于两原告提出要求被告退还原告入户花园BMC1推拉门价款2649.60元及支付两个月逾期整改的违约金11107元的请求，因两原告于2011年8月20日收房时即已知道入户花园BMC1无推拉门及被告未按其提出的整改意见进行整改，那么其最迟应当于2013年8月21日前主张其权利，但两原告直至2014年1月10日才向本院提起诉讼，且未能提交充分的证据证明在2011年8月21日至2013年8月21日这段期间内发生诉讼时效中断或是诉讼时效中止的情形，故两原告提出的上述请求已超过诉讼时效，本院不予支持。关于两原告要求被告广源公司支付利息的请求，双方系商品房买卖合同关系，双方在商品房买卖合同中已就违约责任进行了明确的约定，并无支付利息的约定，故两原告的此项请求缺乏事实依据和法律根据，且亦已超过诉讼时效，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：驳回原告刘健、刘人毓的诉讼请求。本案本诉案件受理费646元，因适用简易程序减半收取323元（两原告已预交），由原告刘健、刘人毓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件案件受理费646元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员　阳　瑜二〇一四年二月二十四日书记员　蒙鹏燕 来自