（2013）青民三（民）初字第4465号
裁判日期: 2014-02-24
公开日期: 2014-10-19
案件名称
上海青浦徐泾房产物业管理有限公司与顾健康物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海青浦徐泾房产物业管理有限公司,顾健康
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十四条第一款，第一百零六条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第三十六条第一款，第四十二条第一款，第六十七条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三（民）初字第4465号原告上海青浦徐泾房产物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人徐向阳，总经理。委托代理人乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。委托代理人陈青，上海市ＸＸ律师事务所律师。被告顾健康，男，1964年5月21日生，汉族，住上海市青浦区。原告上海青浦徐泾房产物业管理有限公司诉被告顾健康物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月27日立案受理后，依法由审判员俞向红独任审判。本案于2013年12月11日公开开庭进行了审理，原告上海青浦徐泾房产物业管理有限公司的委托代理人陈青、被告顾健康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海青浦徐泾房产物业管理有限公司诉称：被告系上海市青浦区某店铺的业主。2004年7月1日，原告与广虹馨苑业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为广虹馨苑小区业主提供物业服务，原告按建筑面积多层住宅每月每平方米人民币0.45元、非居住物业按居住房屋收费标准的两倍向业主收取物业管理费。合同到期后，原业主委员会解散，未再成立，原告实际为被告继续提供服务至2011年12月31日。被告自2005年9月起未缴付物业管理费。为此，原告诉诸法院，请求判令被告支付2005年9月至2011年12月的物业管理费4，821.44元。被告顾健康辩称：不同意缴纳物业管理费，原因如下：第一、原告提供的物业服务未达到80%的满意度。第二、被告落水管坏了，向原告报修，但原告未修理。第三、小区卫生、绿化工作不到位。第四、没有向业主公开公布停车费收支情况。经开庭审理查明，被告系上海市青浦区某店铺的业主，该房屋的建筑面积为126.88平方米。原告系广虹馨苑小区的前期物业管理企业。2004年7月1日，原告与原广虹馨苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告继续为广虹馨苑小区提供物业管理服务，管理期限为叁年，即自2004年7月1日起至2007年6月30日止；合同第十三条约定原告向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费每月每平方米0.15元、保洁费每月每平方米0.08元、保安费每月每平方米0.10元、房屋设备运行费每月每平方米0.12元（含绿化）。合同第二十一条第四项记载的内容为：高层住宅电梯、水泵、0.12元运行费按实结算，由乙方向业主收取；第六项记载的内容为：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同第二十二条约定：住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的两倍收取。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向广虹馨苑小区提供了物业管理服务。管理中，店铺业主缴纳物业管理费的实际标准为每月每平方米0.50元。合同到期后，原广虹馨苑业主委员会既未与原告续签物业服务合同，也未要求原告退出该小区的物业管理。之后，广虹馨苑小区的物业管理服务仍由原告提供，直至2011年12月31日止。被告未缴纳2005年9月至2011年12月的物业管理费。为此，原告于2013年8月诉至本院。另查明，原告具有上海市物业管理企业三级资质。还查明，在本院审理原告诉广虹馨苑小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，本院认定自2010年以来原告在广虹馨苑小区的保洁、绿化养护管理方面存在管理不到位之处，也未将共用设施设备的运行费用按实结算后向小区业主公示，故在保洁费和房屋设备运行费方面酌情降低收费标准，按约定标准的80%计算。该些判决现已生效。上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的物业管理服务合同、物业管理资质证书、房地产登记信息资料、青浦区徐泾镇京华居民委员会出具的证明、本院出示的青浦区徐泾镇龙阳居民委员会于2013年7月8日出具的情况说明及本院分别向龙阳居民委员会副主任陈彩银、现任广虹馨苑业主委员会主任姚宏樑制作的谈话笔录、本院（2013）青民三（民）初字第2084号民事判决书等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。在本案审理过程中，原告表示认同本院之前关于广虹馨苑小区内卫生、绿化问题作出的判决意见，并同意2010年之前的物业服务费用也按此标准计算。根据庭审确认的事实，本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案中，原告与原广虹馨苑业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原告依据合同约定对被告所在广虹馨苑小区进行了物业管理服务，合同到期后，原广虹馨苑业主委员会未与原告续签合同，但原告对广虹馨苑小区提供了事实物业管理服务，按照诚实信用、等价有偿的原则，被告理应向原告缴纳物业管理费。但自2010年以来，原告在小区的保洁、绿化养护管理方面存在服务瑕疵，原告也同意对自己主张的物业管理费中相应项目按约定标准的80%计算，故本院对原告变更后的诉请予以支持。对被告提出的维修问题，原告不予确认，被告对自己的主张未提供相应证据证明，故本院不予采信。对被告主张的停车费问题，与本案系争物业服务费无关，不能构成被告拒交物业服务费的抗辩理由。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：被告顾健康应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦徐泾房产物业管理有限公司物业管理费4，435.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 俞向红二〇一四年二月二十四日书记员 胡 晶附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。二、《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。……第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自