（2013）东民初字第08376号
裁判日期: 2014-02-24
公开日期: 2014-08-28
案件名称
李秀竹与百荣投资控股集团有限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李秀竹,百荣投资控股集团有限公司,百荣世贸商城管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十九条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第08376号原告李秀竹，女，1968年11月2日出生。委托代理人刘福新（原告之夫），男，1968年8月28日出生。委托代理人方成龙，北京市鉴杜律师事务所律师。被告百荣投资控股集团有限公司，住所地北京市东城区永定门外大街101号。法定代表人蒋柏荣，董事长。委托代理人张磊（兼被告百荣世贸商城管理有限公司委托代理人），男，1982年1月26日出生，该公司职员。被告百荣世贸商城管理有限公司，住所地北京市东城区永定门外大街101号。法定代表人王岩，总经理。原告李秀竹与被告百荣投资控股集团有限公司（以下简称百荣投资公司）、百荣世贸商城管理有限公司（以下简称百荣商城管理公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月6日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘福新、方成龙及被告委托代理人张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与百荣商城管理公司于2005年6月29日签订了编号为BR租赁字第K20-0179号《百荣世贸商城商铺租赁合同》，原告承租被告管理的×层×号商铺。2008年12月31日，原告与二被告三方签订了补充协议，出租合同主体变更为百荣投资公司，原告一直依约履行合同，但2012年春节后，二被告开始采取各种不正当手段，干扰甚至迫使商户停止经营。2012年5月，被告要求强行违法解除合同，让原告立即停止营业，并于2012年6月4日将解除合同通知张贴到原告承租的铺位门上。原告明确表示不同意解除合同，但被告仍于2012年6月6日晚组织相关人员打砸抢了原告承租的铺位。原告曾于2012年7月起诉要求确认被告发出的解除通知无效。法院判决支持了原告的诉讼请求，但被告仍拒绝与原告继续履行合同，给原告造成了极大的损失。现起诉要求判决被告退还原告×号商铺租金42890.40元、会员费10000元及利息7680元、电费2000元，并要求被告赔偿原告店铺装修损失31530元、物品损失75417元、净利润损失225万元及租金溢价损失105万元。二被告辩称：百荣投资公司是×号商铺的产权人，百荣商城管理公司是上述商铺的管理人。被告于2012年7月及11月均曾向原告送达过解除函，原告收到后均未提出异议，故双方合同已经解除了，不可能再继续履行。原告的货物均在被告处保管，并未灭失，不存在损失。原告所承租的商铺均是由被告装修完交付给原告的，原告不存在装修损失的问题。原告要求被告赔偿净利润损失及租金溢价损失，其所依据的评估报告是其单方委托的，而且评估的依据也是原告单方制作的，被告不认可原告所提交的评估依据。由于市场经营存在各种风险，故原告所主张的预期利益并不具有客观确定性，不应得到支持。所谓租金溢价是原告为了获得经营原商铺的等值利润所预期付出的高于原商铺的成本部分，其既然要求赔偿可预期利润损失，就不能同时提出该项请求。综上，被告同意退还原告已经交纳的2012年6月7日后的租金，不同意原告的其他诉讼请求。经审理查明：2005年6月29日，李秀竹（乙方）与百荣商城管理公司（甲方）签订《百荣世贸商城商铺租赁合同》（合同编号：BR租赁字第K20-0179号），合同约定，李秀竹承租百荣世贸商城×层×区第×号商铺经营裤装，商铺面积为17.02平方米；租赁期限为20年，自2005年8月18日起至2025年8月17日止；甲方实行会员制，所有承租或购买商铺的商户必须是会员，商城会员在初次进驻商铺前需交纳会员费，乙方同意成为银卡会员，并在签订本合同时一次性交清会员费；第1-5年期间租金价格为人民币7元／平方米／天，第6年的租金价格为人民币8元／平方米／天，第7年的租金价格为人民币9元／平方米／天，第7年以后租金保持不变，每年租金按照360天收取；由百荣商城管理公司对商城进行物业管理并向商户收取综合管理费（即物业管理费）和电费；自乙方开始经营起三年内，物业管理费按照0.3元／平方米／天的优惠标准收取，但第四年开始以后每年的具体物业管理费的标准由甲方根据实际与乙方协商后确定，第四年至第十年的物业管理费最高不超过1.00元／平方米／天的优惠标准收取，第十一年至第十五年的物业管理费按照最高不超过1.50元／平方米／天的优惠标准收取，第十六年至第二十年的物业管理费按照最高不超过2.00元／平方米／天的优惠标准收取；甲方负责给乙方商铺安装电源和电表并承担该费用，电费由乙方承担，电费采用插卡计费方式收取；甲方在签订本合同时已将进行初装修的商铺交付乙方使用，乙方同意按照甲方的统一要求对商铺进行精装修并自行承担费用，以后商铺需要再装修的，由乙方根据商城的装修统一规定自行进行并承担所有费用；在合同有效期内，在对方没有根本违约的情况下，除本合同另有约定外，任何一方均不得单方面提前解除本合同，否则，在解除合同时，对方无需返还提出解除合同的一方已履行的部分。2008年12月31日，百荣投资公司（甲方）、百荣商城管理公司（乙方）及李秀竹（丙方）签订了《补充协议书》，约定李秀竹与百荣商城管理公司签订的《百荣世贸商城商铺租赁合同》的出租人由百荣商城管理公司变更为百荣投资公司，百荣商城管理公司基于租赁合同享有的权利和承担的义务全部由百荣投资公司承继，百荣投资公司委托百荣商城管理公司继续对商城物业和商铺经营进行综合管理，综合管理费由百荣投资公司代百荣商城管理公司向李秀竹收取或由百荣商城管理公司直接向李秀竹收取，综合管理费的标准由百荣商城管理公司根据国家或北京市的有关规定统一进行规定和调整，除本协议约定变更内容外，租赁合同的其他约定继续有效。2011年10月25日，李秀竹向百荣商城管理公司支付了2012年2月18日至2013年2月17日×号商铺的租金55144.80元及综合管理费6127.20元。庭审中，被告认可李秀竹交纳了会员费10000元。2012年6月4日，百荣商城管理公司在百荣投资公司的授权下向李秀竹发出《解除合同通知》，以李秀竹存在严重违反合同约定的行为为由，要求解除双方所签订的租赁合同。2012年6月8日，李秀竹向百荣商城管理公司送达了落款日期为2012年6月6日的《坚决不同意解除合同的告知书》。2012年6月7日，被告在未经原告同意的情况下将李秀竹承租的店铺拆除。李秀竹于2012年7月1日诉至本院，要求确认被告于2012年6月4日向其发出的解除合同通知无效。2012年8月，本院作出（2012）东民初字第08666号民事判决，判决确认百荣投资公司授权百荣商城管理公司于2012年6月4日向李秀竹发出的解除合同通知不发生法律效力。百荣投资公司不同意该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。其在审理中申请撤回上诉，北京市第二中级人民法院于2012年9月18日裁定准许其撤回上诉。因二被告拒绝继续履行租赁合同，李秀竹诉至本院要求百荣投资公司退还租金、电费，并赔偿装修损失、物品损失、可预期净利润损失及商铺租金溢价损失，并要求百荣商城管理公司退还会员费及利息。李秀竹于2012年6月6日自行委托北京市国宏信价格评估有限公司对其承租的×、×、×号商铺的装饰装修损失进行评估。北京市国宏信价格评估有限公司于2012年6月15日作出国宏信（评）字2012第120077号价格评估结论书，在评估基准日2012年6月6日上述商铺的装饰装修的重置成新价为94591元。庭审中，被告认为该评估系李秀竹单方委托，不具有客观性，不认可该评估结论。被告于2012年6月7日在未经李秀竹同意的情况下将其承租的店铺拆除后，李秀竹就其摊位被百荣商城管理公司故意毁坏一事向北京市公安局东城分局报案，2013年4月11日，北京市公安局东城分局作出京公（东）不立字（2013）000001号不予立案通知书。李秀竹不服，并申请复议。2013年4月30日，北京市公安局东城分局作出京公（东）刑复字（2013）003号复议决定书，决定维持原不予立案决定。李秀竹不服该决定，并申请复核。2013年5月13日，北京市公安局以该案事实不清为由，作出京公（刑）核字（2013）009号复核决定书，决定撤销京公（东）不立字（2013）000001号不立案决定。关于李秀竹所控告的问题，现公安机关正在处理中。李秀竹提交了其委托北京市国宏信价格评估有限公司对×、×、×号商铺所做的国宏信（评）字2012第120322号价格评估结论书，证明上述三个商铺在2012年6月7日至2025年8月17日租金溢价损失为3057980元，经营净收益损失为6650444元。评估报告中称其作出租金溢价损失的主要依据包括李秀竹一方书写的证明材料，市场调查情况等，作出经营净收益损失价值的依据是李秀竹提供的评估材料（即账本）。被告不认可李秀竹向评估公司提交的其所书写的证明材料中的内容及账本的真实性，认为评估报告不能反映真实的租金及其收入损失情况。经本院现场勘验，李秀竹原经营商铺的位置目前商铺号为×区×。被告提交了百荣商城管理公司与×区×号商铺承租人刘春妹签订的该商铺的租赁合同，合同有效期为2013年9月28日至2014年9月27日，约定刘春妹在同等条件下自2012年9月28日起享有所承租商铺5年的优先租赁权，租金单价9.5元／平方米／天，综合管理费按2元／平方米／天收取。李秀竹不认可该商铺租赁合同的真实性。经本院向刘春妹核实，刘春妹认可被告所提交的租赁合同的真实性。百荣商城管理公司及百荣投资公司提交了×号商铺的购电信息，证明×号商铺最后两次购电的时间分别为2012年2月16日及2012年4月18日，购电金额均为500元。李秀竹称每次购电时电卡内均尚有余额，要求百荣投资公司退还其电费2000元。二被告称×号店铺内的电表均已拆除，不能提供电表的余额，但不认可电表内尚有2000元余额。上述事实，有《百荣世贸商城商铺租赁合同》，补充协议书，交款收据，（2012）东民初字第08666号民事判决书，（2012）二中民终字第14266号民事裁定书，京公（东）不立字（2013）000001号不予立案通知书，京公（东）刑复字（2013）003号复议决定书，京公（刑）核字（2013）009号复核决定书，价格评估结论书，百荣商城管理公司与案外人刘春妹所签订的租赁合同，本院调查笔录及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：李秀竹与百荣商城管理公司签订的租赁合同及其与百荣商城管理公司、百荣投资公司签订的补充协议书均系当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。现百荣投资公司及百荣商城管理公司提交的证据不足以证明其享有合同解除权，故百荣投资公司及百荣商城管理公司应承担相应的违约赔偿责任。现李秀竹要求百荣投资公司退还其2012年6月6日后已经交纳的租金及会员费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。李秀竹要求百荣投资公司退还会员费利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。百荣投资公司应退还李秀竹×号商铺内电费的余额，由于二被告不能提交×号商铺被拆除时电表内电费的余额，故本院将根据被告所提交的电表充值记录并综合李秀竹商铺使用情况酌定百荣投资公司应退还李秀竹电费的金额。鉴于李秀竹就其摊位被百荣商城管理公司故意毁坏一事已向北京市公安局东城分局提出控告，且北京市公安局于2013年9月13日撤销了京公（东）不立字（2013）000001号不立案决定，现公安机关正在处理中。故原告所主张店铺内物品损失及装修损失应通过公安机关处理或待刑事处理完毕后另行诉讼解决。李秀竹要求百荣投资公司赔偿其”租金溢价”损失，首先，该要求缺乏法律依据，其次，所谓”租金溢价”是指其在相同位置经营需要多支出的成本，属于其经营成本增加、利润降低的范畴，故与其所要求的商铺净利润损失存在竞合的问题，其不应重复主张。关于李秀竹要求百荣投资公司赔偿净利润损失的诉讼请求，被告的违约行为确对原告造成一定的经济损失，但鉴于李秀竹租赁商铺进行经营属于市场行为，其利润受各种因素影响，不具有客观准确性及可预期性。且虽然百荣投资公司存在违约行为，但李秀竹亦负有在对方违约后采取积极措施防止损失扩大的义务，故李秀竹在百荣投资公司解除租赁合同后，应积极寻找适当商铺以防止损失的扩大，在其另行租赁商铺进行经营后，即不再产生利润损失。故本院将综合以上因素酌情考虑百荣投资公司违法解除合同的行为应赔偿李秀竹损失的金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告百荣投资控股集团有限公司于本判决生效后七日内退还原告李秀竹商铺租金及物业管理费共计人民币四万二千八百九十元四角；二、被告百荣投资控股集团有限公司于本判决生效后七日内退还原告李秀竹会员费人民币一万元整；三、被告百荣投资控股集团有限公司于本判决生效后七日内退还原告李秀竹电费人民币五百元整；四、被告百荣投资控股集团有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告李秀竹相应损失人民币十万八千二百零八元四角；五、驳回原告李秀竹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33700元，由原告李秀竹负担30168元，由被告百荣投资控股集团有限公司负担3532元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘艳代理审判员 崔赟人民陪审员 常青二〇一四年二月二十四日书 记 员 康婧