（2014）铜中民二终字第00014号
裁判日期: 2014-02-24
公开日期: 2014-03-13
案件名称
王越与铜陵凯新物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省铜陵市中级人民法院
所属地区
安徽省铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王越,铜陵凯新物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）铜中民二终字第00014号上诉人（原审被告、反诉原告）：王越，男，汉族，1969年10月7日出生。委托代理人：施鲍中，安徽众佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：铜陵凯新物业管理有限公司。法定代表人：陆小英。委托代理人：叶芸，安徽良实律师事务所律师。上诉人王越与被上诉人铜陵凯新物业管理有限公司（以下简称凯新物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2013）铜官民二初字第01052号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年1月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月13日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人施鲍中、被上诉人的法定代表人陆小英及委托代理人叶芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告凯新物业公司向一审法院提起诉讼，请求判令被告王越立即支付截止2013年8月15日拖欠的物业费1284元，且诉讼费用由被告承担。为证明其主张，凯新物业公司向法庭提交营业执照、物业服务合同、物业管理协议、催缴物业费通知书和通知单等为证。原审被告王越在一审中答辩并反诉称，被告未及时交纳物业费系事出有因，是原告的物业管理行为侵害了业主的权益，由于物业管理不当，导致被告经营产生重大损失。被告自入住中央华庭小区之后，西门车辆一直处于正常使用状态，但自2010年3月份以来，在未经反诉原告等业主同意之下，反诉被告等将该西门车辆通道封堵，使被告出入受阻，致上下班或往返于市区均不得不绕行小区东门出入，不但长期给被告造成单程多于以往数公里路程的经济损失，且受城市道路隔离带等影响，给被告车辆通行带来诸多不稳定的安全隐患，严重影响和侵害被告的日常生活和正常通行权利。故提起反诉，要求反诉被告停止侵害，立即恢复反诉原告中央华庭西门车辆通道的正常使用，要求反诉被告赔偿经济损失1元，本案诉讼费用均由反诉被告负担。原审反诉被告凯新物业公司答辩称，物业公司将小区西门车辆通道关闭是经业主委员会通过，是为了维护小区业主的权益，物业公司对王越不存在侵权，不应赔偿其经济损失。原审法院经审理查明，被告（反诉原告）王越为中央华庭小区5栋501室业主，其住宅建筑面积为197.3平方米。2006年9月25日被告（反诉原告）王越与铜陵市洁雅物业有限责任公司签订了《中央华庭住宅小区前期物业管理服务协议》。2012年8月15日，阳光社区中央华庭业主委员会（甲方）与凯新物业公司（乙方）签订了《中央华庭住宅物业服务合同》，约定凯新物业公司按物业服务等级三级服务标准承担物业服务管理内容，业主按0.55元每平方米每月承担物业服务费用。业主物业服务费缴纳，原则上按每半年一次性预交，由物业工作人员在每年的2月份和8月份上门收取，上门收取物业费需要开具合法票据，业主或物业使用人应当妥善保存票据。业主或物业使用人应履行法定交纳物业费的义务，不得以任何理由或借口拒缴或少缴物业费，业主或物业使用人欠交物业费的，乙方有权起诉并追缴每天千分之一的滞纳金。住区物业管理模式实行封闭管理，因住区处于市繁华中心，综合考虑住区在规划布局、道路狭窄等先天不利因素，为避免因车流过大引发的交通堵塞、行人安全等隐患，减少汽车噪声、尾气排放，避免路牙石、绿地遭受破坏等情况发生，甲方委托乙方对住区西大门在保证消防通道随时畅通条件下实施限制车辆通行的封闭管理。乙方违反本合同，在合同规定的内容未能达到服务质量考核标准85分的，按本合同第五章第十四条第8款处理，直至解除合同。本合同期限自2012年8月16日起至2014年8月16日止。其后，原告（反诉被告）承接了物业，并提供物业管理服务。另查，被告（反诉原告）王越在2012年8月15日至2013年8月15日应缴的物业费共计人民币1284元未缴纳，原告（反诉被告）于2013年8月16日及2013年9月6日两次向被告（反诉原告）发出催缴物业管理费通知，但至今没有证据证明被告（反诉原告）履行了交纳物业费的义务。原审判决认为，依法成立的合同受法律保护。中央华庭业主委员会与原告（反诉被告）签订了《中央华庭住区物业服务合同》，此合同符合法律的规定，合法有效。被告（反诉原告）作为中央华庭的业主，该合同对其具有法律约束力。原告（反诉被告）依约为被告（反诉原告）提供了物业管理服务，被告（反诉原告）理应依约交纳物业管理费，现被告（反诉原告）未按约交纳，系违约行为。被告（反诉原告）辩称，原告（反诉被告）的物业管理行为侵犯了业主的权益，所以未交纳物业费，并提出反诉，但经一审法院查明，中央华庭小区西大门，自2010年3月份起至今封闭通行，该封闭决定并非原告（反诉被告）作出，被告（反诉原告）反诉事实依据不足，故对于被告（反诉原告）的反诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条第四款、第十五条第一款第二项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告（反诉原告）王越于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）支付物业服务费1284元。二、驳回被告（反诉原告）全部反诉请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）承担。反诉费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）承担。王越上诉称：1、原审判决认定物业公司承接了物业，并提供物业管理服务等事实证据不足。没有证据证明被上诉人依约履行了合同义务和职责，被上诉人无权要求上诉人支付物业费；没有证据证明上诉人收到了被上诉人的书面催缴通知，在被上诉人没有行使“书面催交”的情形下，其诉求不应得到法院支持。2、原审认为中央华庭小区西大门封闭决定并非凯新物业公司作出的不是客观事实。如果凯新物业公司系现行中央华庭物业服务企业，其应当提供“封闭决定”的根据，《物业服务合同》并未明确授权被上诉人可以拒绝上诉人等业主进出小区西门，被上诉人无权实施封闭行为。3、原审判决程序违法，上诉人曾申请追加业主委员会作为第三人参加诉讼，一审对该申请置之不理，违反了法定程序。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人凯新物业公司庭审时答辩称：原审认定的事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人不存在举证不能的问题，上诉人在一审时称不交物业费的理由是西大门被关闭，被上诉人提交了证据证明西大门封闭的原因是业主委员会作出的，我们诉求的是物业服务合同，不需要追加业主委员会为第三人。二审中当事人均未提交新的证据，举证质证意见同于一审，本院认证的意见也同于一审。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方举证、质证及一、二审过程中的诉辩意见，本案争议焦点为：凯新物业公司对中央华庭小区西大门实施限制车辆通行的封闭管理，是否侵害了业主的通行权利，王越拒绝交纳物业服务费是否具有事实和法律依据及一审是否违反法定程序。本院认为，凯新物业公司与中央华庭业主委员会签订的《中央华庭住区物业服务合同》，不违反法律禁止性规定，合法有效，凯新物业公司和全体业主均应依约履行。从物业服务合同第九条“甲方委托乙方对住区西大门在保证消防通道随时畅通条件下实施限制车辆通行的封闭管理”可见，凯新物业公司禁止业主车辆进出西大门的做法符合合同的约定，故对王越反诉要求凯新物业公司恢复中央华庭小区西大门车辆通道正常使用，并赔偿其经济损失的上诉请求不予支持。结合一、二审中当事人的陈述，王越对凯新物业公司从2012年8月至今为中央华庭小区提供物业服务的事实并不否认，只是认为其不应封闭西大门，且没有证据证明凯新物业公司提供的服务存在瑕疵，故对王越认为没有证据证明凯新物业公司履行了合同义务的辩解不予支持。物业服务合同对物业费收取的标准和时间都有明确约定，王越认为没有收到书面催缴通知，凯新物业公司即无权要求其交纳物业费的上诉请求不能成立。本案中，中央华庭业主委员会并非必须共同进行诉讼的当事人，一审未追加其为第三人，并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人王越的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王越负担。本判决为终审判决。审 判 长 程 毅代理审判员 方 彤代理审判员 陈锦松二〇一四年二月二十四日书 记 员 王 淼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；… 关注微信公众号“”