（2013）鼓民初字第6986号
裁判日期: 2014-02-24
公开日期: 2015-12-10
案件名称
原告王学云与被告侯祖荫房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王学云,侯祖荫
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第6986号原告王学云，男，汉族，1960年6月26日生，退休职工。委托代理人王素燕（系原告王学云之女），女，汉族，1983年8月31日生，南京美汇贸易有限公司职工。被告侯祖荫，男，汉族，1973年6月20日生，南京卷烟厂职工。原告王学云与被告侯祖荫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员武加庆依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王学云的委托代理人王素燕，被告侯祖荫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王学云诉称：2011年底，原告王学云委托女婿朱毓波为其在南京购买一套二手房，朱毓波通过南京壹加贰联合不动产经纪有限公司新门口店选中本市鼓楼区洪庙一巷21号304室房屋，并于2012年1月9日与被告侯祖荫签订了《房地产买卖中介合同》。合同约定朱毓波分三次将总房款748000元支付给被告侯祖荫，被告侯祖荫于2012年5月1日前将该房屋内所有户口清空。朱毓波按照合同约定如期支付了总房款，但被告侯祖荫至今未清空涉案房屋内的户口。根据合同约定，被告未按时清空房屋内户口，视为违约，应支付违约金5万元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、支付违约金5万元；2、赔偿原告及其代理人误工损失5000元；3、承担本案诉讼费。被告侯祖荫辩称：涉案房屋内未清空的户口是其前妻张翼的，在和原告签订房屋买卖合同前，被告已经和张翼离婚。被告的户口已经迁了，希望原告能和张翼联系，如果张翼有什么要求，被告可以尽量帮助解决，但原告主张的违约金和误工费，被告不同意赔偿，且违约金数额过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年1月9日，原告王学云（乙方）委托朱毓波与被告侯祖荫（甲方）及南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同一份》，约定将被告将其所有的位于本市鼓楼区洪庙一巷21号304室房屋出售给原告，房屋总价为748000元。双方在补充协议第7条约定，被告于2012年5月1日前将该房屋内所有户口清空，逾期视为违约。违约金为5万元整。合同签订当日，原告向被告支付定金1万元。2012年2月10日，原、被告签订《存量房交易资金托管协议》，原告将购房款73万元支付至资金监管账户。2012年3月13日，原告将购房尾款8000元支付给被告。2012年2月16日，原告取得涉案房屋的所有权证。2012年5月，被告未按时将房屋内户口清空，原告于是多次电话联系被告，要求其将房屋户口清空。2013年4月，被告将涉案房屋内除张翼之外的户口全部迁出。随后，被告将其户口已迁出的情况电话告知原告的代理人朱毓波，并称其前妻张翼的户口仍在涉案房内，因其和张翼有矛盾，希望朱毓波能够跟张翼联系并协商迁移户口的事情。原告称已和张翼取得联系，但张翼坚决表示不同意迁移户口。因原、被告双方调解意见相差较大，致使本案调解未果。以上事实，有房地产买卖中介合同、存量房交易资金托管协议、收据、发票、房产证及当事人陈述等予以证实。本院认为，依法成立的合同，自合同订立时生效。原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。双方均应按照合同约定履行各自的义务，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已经按照合同约定履行了全部义务，根据合同约定，被告应于2012年5月1日前将该房屋内所有户口清空，逾期视为违约。约定的违约金为5万元。被告辩称其户口已迁移，现在留在涉案房屋内的户口为其前妻张翼的户口，而其和张翼在出售房屋之前已离婚，且其和张翼的矛盾很大，无法要求张翼迁移户口。对此本院认为，原、被告订立的合同中明确约定被告负有将房屋内所有户口清空的义务，被告与案外人之间的矛盾不能作为免责事由。故被告未能按照合同约定履行清空涉案房屋内全部户口的义务，应承担相应的违约责任。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告未能举证证明其遭受实际损失的具体数额，其主张的违约金5万元被告认为过高，本院综合考虑酌定违约金为2万元。关于原告主张的误工损失5000元，因未能举证证明其存在实际误工损失，即使该项损失存在，违约金也足以弥补该损失，故原告该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告侯祖荫于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王学云违约金2万元。二、驳回原告王学云的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，减半收取587.5元，由原告王学云负担187.5元，由被告侯祖荫负担400元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 武加庆二〇一四年二月二十四日见习书记员 卞红艳 百度搜索“”