（2014）运中民终字第13号
裁判日期: 2014-02-24
公开日期: 2014-06-27
案件名称
山西省临猗县国营工业经销公司与常金平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省运城市中级人民法院
所属地区
山西省运城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山西省临猗县国营工业经销公司,常金平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山西省运城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）运中民终字第13号上诉人（原审原告）：山西省临猗县国营工业经销公司。法定代表人：邢磊，该公司经理。委托代理人：曹满喜，该公司职工。被上诉人（原审被告）：常金平，男，1953年11月12日出生，汉族，退休职工，住临猗县。委托代理人：常爱兰，女，1959年11月7日生，汉族，职工，住临猗县，系常金平妹妹。上诉人山西省临猗县国营工业经销公司（以下简称工业公司）与被上诉人常金平因房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省临猗县人民法院（2013）临民一初字第715号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人工业公司的法定代表人邢磊及其委托代理人曹满喜、被上诉人常金平及其委托代理人常爱兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定：1998年12月28日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定由被告租赁原告工业公司2号门面房1间，期限24年至2022年12月31日，租金20000元，并约定房屋在租赁期内使用权归被告，需要转让他人使用时要向原告打招呼，方可转让。合同签订后，被告如约交清了20000元租金，合同开始履行。期间，被告安装了防盗门，花费1200元，改装了三相电花费1200元。此外，被告称自己还修缮过房屋花费500元、房屋封顶三次花费1957元、水表上户费500元，原告称对此并不知情。2012年12月，原告为解决公司在职职工再就业等问题，通知被告要求涨租金，因被告不同意，未能执行。现原告主张被告未经自己同意转租房屋，已经违反合同，要求解除合同，被告认为自己只是临时让他人使用，并未转租和转让，且对此原告就知情，并未提出异议，在2012年12月提出涨租金时，也未以此为理由。并表示：自己不同意解除合同，如果原告执意解除，则应返还剩余年限租金、赔偿违反合同给其造成的损失共计125401元。对此原告称对剩余租期租金、安装防盗门和三相电费用可以补偿，对原告主张的其他损失，则不同意赔偿。原审认为：关于本案合同的效力，我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的超过部分无效。因本案合同签订时间是1998年12月28日，在合同法实施之前，当时法律对租赁期限并无规定，根据合同法立法精神及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》规定，本案合同应认定为有效合同，依法应予维护。关于本案合同是否适用合同法规定，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二条规定“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之曰或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”，故本案合同适用合同法第四章规定。那么被告在合同履行中是否存在违约行为，即转租房屋，首先原、被告所签合同约定转租应给原告打招呼，并非必须经原告同意，即合同本意是允许被告转租的。其次从被告多年来租赁模式，即转租房屋，对此原告是知情的，其并未提出异议，且在2012年12月通知被告要求涨租金时也未以此为理由。综上，原告的转租行为并未违反合同。现原告要求解除合同没有法律依据，不予支持。原审判决：驳回原告山西省临猗县工业经销公司的诉讼请求。案件受理费100元，由被告承担。判后，山西省临猗县国营工业经销公司不服，上诉称：根据合同约定，常金平擅自转租房屋，应承担违约责任。原审以合同约定打招呼而非经我方同意，认定合同本意是允许对方转租系歪曲本案事实。请求依法撤销原判，支持我公司的诉求。常金平辩称，原审法院对合同效力的认定正确。合同第三条中没有约束不让我转租，且我在合同签订两天后便将房屋租给他人经营，但对房屋维修、设施增加等仍由我出资管理。现合同已履行14年，对方从未对这种经营方式提出异议。2012年12月对方曾下通知要提高房租，我方予以拒绝。现其又以我未打招呼转让房屋要收回房屋属无理诉求。请求二审维持原判。经审理查明，原审查明的事实清楚。本院认为，双方当事人对1998年12月28日签订一份房屋租赁合同和合同约定的内容，以及合同签订后双方依约已履行了十四年的事实均无异议。原判对于该合同的效力的认定符合法律规定，应予确认。由于合同中对转让应给上诉人打招呼的约定意思表示模糊，现双方当事人对转租是否打过招呼亦各执一词。况且被上诉人自合同签订后一直以转租房屋的模式使用至今达十四年之久，上诉人称其不知情，显然不符合情理。因此，原判认定双方的转租约定并非必须经上诉人同意并无不妥。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人山西省临猗县国营工业经销公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨云芳审判员 谢冬梅审判员 王武斌二〇一四年二月二十四日书记员 张 虹 更多数据：