（2013）集民二初字第174号

裁判日期: 2014-02-24

公开日期: 2016-03-21

案件名称

崔万漠与集安市信达房地产开发有限责任公司、第三人朴泓玫、徐艳文、刘艳确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

集安市人民法院

所属地区

集安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

崔万漠,集安市信达房地产开发有限责任公司,朴泓玫,徐艳文,刘艳

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国发票管理办法（2010年）》：第二十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款，第五十二条

全文

吉林省集安市人民法院民事判决书（2013）集民二初字第174号原告：崔万漠，男，1974年9月4日生，朝鲜族，集安市人，农民。住所地吉林省集安市。委托代理人：李德玉，吉林清原律师事务所律师。被告：集安市信达房地产开发有限责任公司。法定代表人：刘家祥，董事长。委托代理人：张光勋，吉林祥程律师事务所律师。委托代理人：王春海，男，1965年5月17日生，汉族，集安市人，个体工商户，住所地集安市。第三人：朴泓玫，女，1987年7月28日生，朝鲜族，集安市人，职员，住所地集安市。委托代理人：刘玉福，男，1960年8月12日生，汉族，集安市人，职员。住所地集安市。委托代理人：王汝德，通化市人民政府法律服务中心法律工作者。第三人：徐艳文，男，1967年3月30日生，汉族，集安市人，个体工商户，住所地集安市。第三人：刘艳，女，1969年8月7日生，汉族，集安市人，个体工商户，住所地集安市。原告崔万漠诉被告集安市信达房地产开发有限责任公司（以下简称信达公司）、第三人朴泓玫、徐艳文、刘艳确认合同无效纠纷一案，本院2013年5月31日受理后，由审判员张雅娟担任审判长，与代理审判员孙荣凯、刘成坤依法组成合议庭，于2013年7月4日、2013年10月4日、2014年1月8日、2014年1月16公开开庭进行了审理。原告崔万漠及其委托代理人李德玉，被告集安市信达房地产开发有限责任公司法定代表人刘家祥及其委托代理人张光勋、王春海，第三人朴泓玫委托代理人刘玉福、王汝德，第三人徐艳文、刘艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年11月，原告购买了被告信达公司开发的万源城西区江南苑B座，面积105.82平方米住宅楼，房号为B2号楼二单元904号，每平方米价格为3680元，房款共计389417.60元。签订购房合同时原告将房款全部付清。房屋建成后，被告将房屋交付给原告。原告接收房屋后因去韩国打工未入住。2013年5月份，原告接到小区物业电话，得知房屋门锁被他人损坏并进入房屋，对房屋进行装修，破坏了房屋原有设施。原告回国处理此事时，得知是被告将房屋出售给第三人朴泓玫。原告认为，原告与被告签订购房合同时已将全部房款交付，且被告已将房屋交付给原告，原告已经取得了房屋所有权，被告又将房屋卖给第三人朴泓玫，侵犯了原告的合法权益，故诉讼至法院，要求确认原告与被告签订的商品房买卖合同有效、被告与第三人朴泓玫签订的商品房买卖合同无效，要求第三人朴泓玫停止侵害，将房屋恢复原状，案件受理费由被��负担。原告提交的证据有：购房合同书一份；商品房买卖合同一份；被告与第三人朴泓玫签订的商品房买卖合同一份；交款收据两枚；2012年8月26日销售不动产统一发票两份；完税凭证两份；物业管理费票据三枚；吉林省住宅专项维修资金专用票据一枚；集安市房地产交易中心出具房产证明收据一枚；交纳钥匙通知一份；物业服务合同一份；物业公司证明一份；产权申请表一份。被告信达公司辩称，我公司未与原告签订过商品房买卖合同，也未收到原告的购房款。原告是与徐艳文签订的商品房买卖合同，而徐艳文私刻了我公司的财务专用章，徐艳文没有权利销售房屋，真正销售房屋的主体是我公司，因此我公司与第三人签订的商品房买卖合同真实有效。不同意原告的诉讼请求。被告提交的证据有：建设用地批准书一份；建设用地规划��可证书一份；建设工程规划许可证三份；建设工程施工许可证一份；中共集安市委专题会议纪要一份；防空地下室易地建设审批表、审批协议书各一份；中标通知书一份；向人力资源保障局请求报告一份；人防办缴费通知一份；建筑工程企业性收费一览表一份；集安市建筑工程质量监督站公告一份；合作开发建设项目协议书一份；通化市仲裁委员会仲裁裁决一份；建筑工程报建开工程序表一份；集安市人民政府、黎明街道办事处文件一份。第三人朴泓玫陈述，朴泓玫与被告信达公司签订了商品房买卖合同，并已经支付了价款15万元，第三人与被告没有恶意串通损害他人利益，基于被告手中的合作开发项目协议书，第三人朴泓玫有理由相信被告对该房屋有处分权，因此，第三人朴泓玫对该房屋的取得应视为善意取得。不同意原告的诉讼请求。第��人朴泓玫提交的证据有：商品房买卖合同一份；收据一枚。第三人徐艳文陈述，我和刘艳系夫妻，与信达公司是挂靠关系。万源城B区的楼房实际由我和刘艳开发的，我和刘艳向信达公司交纳了24万元的管理费。信达公司协助我们在建设银行开设了帐户，信达公司将支票等相关手续都提前盖好了章。为了给购楼人开具发票，信达公司根据我们的要求将税控机安装到我们的售楼处，税务机关根据刘艳和信达公司的协议给我们办理了缴税业务，信达公司配合我们在税务机关领取了发票。为了方便销售楼房，信达公司给我们的空白销售合同和房地产产权审批表盖了公章。在我和刘艳取得了预售许可证后，原告在我们的售楼处购买了争议的房屋。第三人刘艳陈述，我的意见和证据与徐艳文一致。第三人徐艳文与刘艳共同提交的证据有：建设用地批准书一份；建设用地许可证一份；国有建设用地使用权出让合同一份；委托银行代缴税款三方协议书一份；关于万源城江南苑B1B2环境影响登记批复一份；发改委立项批文一份；发票领取本一份；预售许可证一份；售楼处照片七张；空白商品房买卖合同一本；信达公司、仁达公司与刘艳签订的协议书一份；信达公司与徐艳文签订的协议书一份；公安局接受证据清单一份；鉴定结论通知书两份；房产产权申请审批表一份；银行开户许可证一份；土地出让金票据一份；工程竣工验收备案告知书一份；建筑工程施工许可证一份；工程竣工验收备案表一份；建设工程竣工验收报告一份；信达公司出具的交款收据七张；《合作开发项目协议书》不再履行的协议一份。本院依法调取的证据有：对第三人朴泓玫购房合同进行鉴定的司法鉴定检验报告书一份。本案争议焦点为：1、原告与被告签订的商品房买卖合同是否有效？诉争房屋应否归原告所有？2、被告与第三人朴泓玫应否赔偿原告30000元损失？第三人朴泓玫应否将房屋恢复原状？根据原、被告诉、辩及第三人陈述，结合本案争议焦点，对当事人提交的证据，本院分析、认证如下：1、原告提交的购房合同书一份及商品房买卖合同、交款收据、完税凭证、2012年8月26日销售不动产统一发票、物业管理费票据、吉林省住宅专项维修资金专用票据、集安市房地产交易中心出具房产证明及收据、交纳钥匙通知、物业服务合同一份、物业公司证明及产权申请表一份，用以证明原告已全额交付房款，购买了争议房屋。被告虽提出异议，反驳原告系从第三人徐艳文手中购买的争议房屋，证据不具有法律效力，2012年8月26日销售不动产统一发票上所盖的财务专用章又系伪造��（后经公安机关鉴定确为伪造），但原告提交的购房证据均加盖有被告的公章，2012年8月26日销售不动产统一发票上面所盖的财务专用章虽系伪造，但发票为真实发票，且上面同时盖有被告的发票专用章，该发票并非原告伪造，被告未能提交原告提交证据不属实的反证，原告提交的证据真实客观，本院予以采信；2、被告提交的建设用地批准书、建设用地规划许可证书；建设工程规划许可证三份、建设工程施工许可证、中共集安市委专题会议纪要、防空地下室易地建设审批表、审批协议书、中标通知书、向人力资源保障局请求报告一份、人防办缴费通知、建筑工程企业性收费一览表、集安市建筑工程质量监督站公告、建筑工程报建开工程序表及集安市人民政府、黎明街道办事处文件，用以证明在争议房屋所属工程开发建设过程中被告实际进行了参与及被告与第三人徐艳文、刘艳之间的关系，原告及第三人对证据的真实性无异议，本院予以采信；3、第三人朴泓玫提交的商品房买卖合同、收据一枚，用以证实其从信达公司处购买了争议房屋并交付了150000元房款，原告对第三人朴泓玫从信达公司处购买争议房屋及交付150000元房款的事实无异议，但对合同的签订时间提出异议。该合同体现签订时间为2012年5月8日，经吉林博信司法鉴定中心鉴定，合同并非2012年5月8日签订，而是在原告2012年8月22日与被告签订的合同时候形成，对第三人朴泓玫提交的证据，本院不予以采信；4、第三人徐艳文与刘艳共同提交的建设用地批准书一份、建设用地许可证一份、国有建设用地使用权出让合同一份、委托银行代缴税款三方协议书一份、关于万源城江南苑B1B2环境影响登记批复一份、发改委立项批文一份、土地出让金票据一份、工程竣工验收备案告知书一份、建筑工程施工许可证一份、信达公司出具的交款收据七张、信达公司、仁达公司与刘艳签订的协议书一份、信达公司与徐艳文签订的协议书一份、银行开户许可证一份及发票领取本一份，用以证明争议房屋所属工程的开发过程第三人徐艳文、刘艳间实际负责参与的内容及与被告之间的关系，原、被告对真实性无异议，本院予以采信；第三人徐艳文、刘艳提交的预售许可证一份；售楼处照片七张；空白商品房买卖合同一本；公安局接受证据清单一份；鉴定结论通知书两份；房产产权申请审批表一份，用以证明第三人刘艳、徐艳文取得预售许可证后对楼房进行了销售及取得盖有信达公司公章的空白合同和产权申请审批表的过程，被告虽有异议，但不能提供证据予以反驳，本院对以上证据的真实性予以采信；对第三人徐艳文、刘艳提交的工程竣工验收备案表一份、��设工程竣工验收报告一份、被告提出异议后，第三人徐艳文、刘艳承认工程竣工验收手续被撤销。故不予采信。对被告提交的合作开发建设项目协议书一份、通化市仲裁委员会仲裁裁决及第三人徐艳文、刘艳提交的《合作开发项目协议书》不再履行的协议，因双方要证明的是双方之间另一法律关系问题，与本案原告提起诉讼的争议焦点无关，本院不予评判。本院调取的司法鉴定检验报告书一份，原告及第三人没有异议，被告虽提出异议，但不能提供证据加以反驳，该报告系本院依法委托鉴定机构出具，具有真实性和客观性，本院予以采信。经审理查明、2011年11月11日，原告崔万漠在审查商品房预售许可证后，向刘艳交纳定金2万元，欲购买信达公司开发的万源城西区B2号楼二单元904号楼房，刘艳为原告出具收据一枚，加盖有信达公司财务专用章。2011年11月22日，第三人徐艳文以信达公司名义与原告签订了购房合同书，合同约定，原告购买信达公司开发的万源城西区B2号楼二单元904号楼房，面积为105.94平方米，房款总计389859元，原告于当日将房款全部交清。2012年8月22日，双方根据建成房屋的实际情况对合同内容进行完善，签订了黄皮商品房买卖合同，合同亦盖有信达公司公章。同日，物业公司将房屋钥匙交付给原告。2012年8月26日，原告取得销售不动产统一发票，发票盖有信达公司发票专用章和财务专用章，财务专用章后经公安机关鉴定为假印章，第三人刘艳承认系其私刻。2012年8月27日，原告在集安市房地产产权产籍交易管理处开具了房产证明，同日，原告向集安市地方税务局缴纳了契税，但未办理房产登记。原告在购买本案争议房屋时，被告与第三人朴泓玫亦对原告所购买房屋签订了商品房买卖合同，并收取了朴泓玫15万元房款，双方将合同时间签写为2012年5月8日。经原告申请对该合同形成时间进行了鉴定，鉴定结论为朴泓玫与信达公司签订的合同不是2012年5月份书写，原告崔万漠与被告于2012年8月22日签订的黄皮合同在先。2013年5月24日，物业公司发现门锁被更换，将此事通知原告，原告回国后，得知第三人朴泓玫进入房屋进行房屋装修，遂提起诉讼。另查明，被告信达公司与第三人徐艳文、刘艳之间对本案争议房屋所属工程双方之间是借用资质挂靠关系还是合作开发关系虽存有争议，但工程确系第三人徐艳文、刘艳夫妻出资，开发、建筑所需资质系被告及集安市仁达建筑工程有限公司。为了方便第三人徐艳文和刘艳销售房屋，被告曾为徐艳文和刘艳提供空白的加盖被告公章的商品房买卖合同和房地产产权申请审批表，并将开具发票用的税控机��供给第三人徐艳文和刘艳，并协助办理领取了销售不动产统一发票。本院认为，一、原、被告签订的商品房买卖合同合法有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案原告主张其向被告购买了本案争议房屋，要求确认原、被告签订的商品房买卖合同有效。原告就自己的诉讼请求提交的证据能相互印证，形成了完整的证据链，证据确凿。被告虽反驳原告房屋系向无权出售的第三人徐艳文、刘艳购买、销售不动产统一发票上加盖的财务专用章又系伪造，买卖合同无效。但被告信达公司为方便第三人刘艳和徐艳文销售房屋，为第三人提供了加盖公章的空白商品房买卖合同，并将用于开具发票的税控机提供给第三人，应视为被告信达公司对第三人刘艳和徐艳文销售房屋的行为的认可。原告商品房买卖合同正是被告加盖公章的空白合同书经第三人徐艳文、刘艳填写而形成。原告所持发票本身并非伪造，加盖了被告发票专用章，虽第三人徐艳文、刘艳也加盖了私刻财务专用章，但根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十三条规定：”开具发票应当按照规定时限、顺序、逐栏全部连次一次性如实开具，加盖单位财务印章或者发票专用章”，基于此，原告持有发票具有法律效力，故被告认为发票上加盖了私刻的财务章，买卖合同无效的反驳主张，本院不予支持。二、被告信达公司与第三人徐艳文、刘艳之间无论是借用资质挂靠关系还是合作开发关系，并不影响原告的商品房买卖合同效力��《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”；第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。本案原告购买争议房屋时，审查了争议房屋所属工程的商品房预售许可证，商品房买卖合同又盖有商品房预售许可证上体现的开发单位公章，被告信达公司与第三人徐艳文、刘艳之间是何种关系，未曾告知原告，原告有理由认为自己是在与被告进行交易。故被告认为第三人徐艳文、刘艳无权出售房屋，原告的商品房买卖合同无效的主张不应得到支持。三、本案第三人朴泓玫所持有的合同不能对抗原告所持有的商品房买卖合同，第三人朴泓玫应将诉争房屋恢复原状交付原告。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）……（二）恶意串��，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的……”本案被告与第三人朴泓玫签订的合同经过司法鉴定，形成时间在原告与被告签订的合同之后，但被告与第三人朴泓玫却将合同时间写成早于原告的合同，明显主观存在侵害原告利益的故意。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释﹥》第10条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。综合本案证据，原告购买争议房屋已经交付全款，而且到税务机关缴纳了税款，并取得了房屋钥匙，而第三人朴泓玫只交付了部分房款，且未到税务机关缴税，加之其持有的合同经鉴定故意将合同书写时间提前，故原告要求第三人朴泓玫停止侵害，将房屋恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。综上，依法判决如下：一、原告崔万漠与被告信达公司就位于集安市云水路，万源城西区江南苑B2座2单元904号房屋签订的商品房买卖合同有效，房屋产权归原告崔万漠所有。二、第三人朴泓玫在判决生效后十五日内将房屋恢复原状，交付原告。案件受理费100元，由被告信达公司负担。如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告到期不履行给付义务，原告向本院申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审　判　长　　张雅娟代理审判员　　孙荣凯代理审判员　　刘成坤二〇一四年二月二十四日书　记　员　　丛培研百度搜索“”