（2014）嘉民三（民）初字第10号

裁判日期: 2014-02-24

公开日期: 2014-04-20

案件名称

李来群与黄静雯等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李来群,黄静雯,曹欢,田东平,周秀美

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

上海市嘉定区人民法院民事判决书（2014）嘉民三（民）初字第10号原告李来群。被告黄静雯。被告曹欢。委托代理人齐茂俊。被告田东平。被告周秀美。原告李来群与被告黄静雯、曹欢、田东平、周秀美房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理，原告李来群、被告黄静雯、被告曹欢的委托代理人齐茂俊到庭参加诉讼。被告田东平、周秀美经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告是位于嘉定区某某路151弄42号401室房屋的同住人，2009年3月被告将该房屋出租他人。后原告向法院起诉，法院判决被告给付原告至2012年9月止的租金32200元，二审法院将租金改为30800元（计算至2012年9月止）。该判决已执行完毕。因被告仍将房屋出租，故原告于2013年5月又起诉要求被告支付2012年10月至2013年3月的租金三分之一共计4596元，嘉定法院以（2013）嘉民三（民）初字第496号判决予以支持，被告黄静雯、曹欢在该案的上诉期间称其与周秀美（田东平之妻）于2012年10月已签订了新的租赁合同，并将租金由原来的2300元／月调整至1800元／月，二审法院已维持一审判决，并已执行完毕。原告认为四被告在明知原告系房屋同住人的情况下，无视原告的利益，恶意串通以降低租金为名签订新的租赁合同，损害了原告的合法权益，故原告起诉要求：1、确认被告黄静雯与被告周秀美之间签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告田东平、周秀美从上海市嘉定区某某路151弄42号401室使用权房内迁出；3、判令被告田东平、周秀美向原告支付2013年10月1日至实际迁出之日止的三分之一房屋占有使用费（按2300元／月计算）；4、判令被告黄静雯、曹欢对第三项诉请承担连带责任。审理中，原告表示因2013年10月1日至12月底的租金已在另案中主张，故将第三项诉讼请求变更为要求被告支付2014年1月1日至实际迁出之日的三分之一房屋占有使用费（按2300元／月计算）。被告黄静雯、曹欢辩称，被告黄静雯系涉案房屋的承租人，原告仅为同住人。黄静雯作为承租人有权对外签订租赁协议，两被告也认可原告对该房屋享有三分之一的权利。由于原告数次骚扰，承租人本欲退租，被告黄静雯好言相劝，承租人同意被告黄静雯不再对房屋内家具电器的承担维修维护，双方协议降低租金至每月1800元后承租人才继续租赁，故租金应当按照每月1800元计算。被告之间签订的租赁合同合法有效，原告无权要求租客搬走。房租之前都是按照三分之一给原告的，2013年12月底以前的租金原告已在另案中主张，2014年1月1日起的租金尚未向承租人收取，原告可以一同前去收取。如果法院认为应当按2300元／月的三分之一给付原告租金，差额部分由两被告承担，与田东平、周秀美无关。对于两被告就租金部分应与田东平、周秀美承担连带责任没有异议。被告田东平、周秀美未作答辩。经审理查明，原告与被告黄静雯、曹欢是位于嘉定区某某路151弄42号401室使用权房的共同使用人。因原、被告均不居住使用该房屋（下称系争房屋），2010年12月被告黄静雯与被告田东平签订租赁合同一份，将系争房屋出租给田东平，租金每月2300元。后原告与被告黄静雯产生矛盾，原告向本院起诉，经本院审理后于2012年9月27日以（2012）嘉民三（民）初字第683号民事判决书作出一审判决：一、被告黄静雯应于本判决生效后十日内给付原告李来群租金人民币32200元（计算至2012年9月止）；二、原告李来群其余诉讼请求不予支持。判决后，黄静雯提出上诉。上海市第二中级人民法院于2012年11月20日以（2012）沪二中民二（民）终字第2378号民事判决书作出终审判决：一、维持上海市嘉定区人民法院（2012）嘉民三（民）初字第683号民事判决第二项；二、撤销上海市嘉定区人民法院（2012）嘉民三（民）初字第683号民事判决第一项；三、黄静雯应于本判决生效之日起十日内给付李来群租金人民币30800元（计算至2012年9月止）。此后，被告黄静雯申请再审，上海市高级人民法院于2013年3月11日以（2013）沪高民一（民）申字第148号民事裁定书裁定：驳回黄静雯的再审申请。2013年5月原告向本院起诉，要求被告黄静雯、曹欢支付2012年10月至2013年3月租金的三分之一，共计4596元。经本院审理后于2013年7月12日以（2013）嘉民三（民）初字第496号民事判决书作出一审判决：一、被告黄静雯应于本判决生效后十日内给付原告李来群租金人民币4596元（自2012年10月至2013年3月止）；二、原告李来群其余诉讼请求不予支持。被告黄静雯、曹欢不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉称，由于李来群多次骚扰租客，租客田东平、周秀美欲退租搬走，为留住租客，黄静雯与田东平、周秀美约定房屋设施的损坏由其自行解决修理问题，房租则降为1，800元／月，才留住租客仍租用系争房屋，有相应的租赁合同、租客的证明、租赁合同的备案登记材料等为证，要求依法改判。二审法院认为被告在未征得李来群的同意的情况下降低房租，其行为不能成为其约束李来群的理由，故对被告上述理由不予采纳，于2013年10月28日以（2013）沪二中民二（民）终字第1698号民事判决书作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2013年11月，原告李来群再次来诉。另查，被告黄静雯与周秀美于2012年11月16日签订本案系争的租赁合同，该合同约定：黄静雯将系争房屋租赁给周秀美使用，租赁期限自2012年10月6日至2014年10月5日，月租金1800元，押金3600元，租金每二个月结算一次，提前7天支付下次房租。房屋实际由田东平、周秀美共同使用。黄静雯、曹欢确认田东平、周秀美已支付租金至2013年12月。上述事实，有（2012）嘉民三（民）初字第683号民事判决书、（2012）沪二中民二（民）终字第2378号民事判决书、（2013）嘉民三（民）初字第496号、（2013）沪二中民二（民）终字第1698号民事判决书、（2013）沪高民一（民）申字第148号民事裁定书、租赁合同以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，系争房屋为原告及被告黄静雯、曹欢共同享有使用权，被告黄静雯作为承租人，在曹欢同意的情况下有权将房屋出租。现生效判决已确定被告黄静雯未经原告同意降低房租的行为不能成为约束原告的理由，并已确定被告黄静雯仍按照2300元／月的标准给付原告租金收益。本案系争的租赁合同系共有人行使权利，并不违反法律规定，原告主张被告黄静雯与周秀美之间签订的租赁合同无效，并要求被告田东平、周秀美搬离系争房屋缺乏依据，本院不予支持。被告田东平、周秀美系与被告黄静雯签订租赁合同，原告作为共有人要求田东平、周秀美直接给付三分之一租金，并要求黄静雯、曹欢对此承担连带责任的请求，是基于原告作为共有人行使收益分配的权利，系共有人之间的权利义务关系，应按共有法律关系另行主张，本案不予处理。诉讼中，被告田东平、周秀美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，根据依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李来群全部诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告李来群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　刘燕枫二〇一四年二月二十四日书　记　员　　居晓雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。更多数据：搜索“”来源：