（2012）商梁民初字第1484号

裁判日期: 2014-02-21

公开日期: 2014-07-04

案件名称

原告潘多收与被告胥丽、沈祥丽确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

商丘市梁园区人民法院

所属地区

商丘市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十四条第一款，第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2012）商梁民初字第1484号原告潘多收，委托代理人杨国庆，男，被告胥丽，女，被告沈祥丽，女，。委托代理人王超群，河南向东律师事务所律师。原告潘多收与被告胥丽、沈祥丽确认合同无效纠纷一案，本院于2012年6月5日受理后，依法组成合议庭，由法官付磊担任审判长，法官胡国营、姜继亮参加合议。本院于2012年10月10日公开开庭进行了审理。原告潘多收及其委托代理人杨国庆、被告沈祥丽及其委托代理人王超群到庭参加了诉讼，被告胥丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告潘多收诉称：原告与被告胥丽系夫妻关系，2011年6月份，因感情不和，原告在梁园区人民法院起诉被告胥丽要求离婚。2011年10月28日梁园区人民法院作出（2011）商梁民初字第1706号判决书，判决不准许原告与被告胥丽离婚。判决后二人未共同生活，2012年5月份原告到自己与胥丽共同购买的位于红旗路65号楼2号楼4单元3楼东房子打扫卫生，发现房子已被胥丽非法变卖给了沈祥丽。该房是原告与被告胥丽的夫妻共同财产，被告胥丽未经原告许可非法与沈祥丽签订购买合同，根据法律相关规定，该房屋买卖合同应属无效，况且原告与被告胥丽正在闹离婚，被告胥丽和沈祥丽恶意串通将属于原告潘多收和胥丽共有的房屋变卖的行为属于非法。要求：1、依法判令二被告签订的房屋买卖合同无效。2、本案诉讼费由被告承担。被告沈祥丽答辩称：1、原告起诉的是房屋买卖合同无效，依据合同法的相对性规则，原告不是相对人，且无权起诉被告。2、双方当事人签订的合同为有效合同。3、二被告之间的房屋买卖诚实信用价格合理，不存在恶意串通。原告的诉讼理由不能成立。请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告胥丽未答辩。原告潘多收为支持其诉请向本院提交如下证据：第一组，争议房屋外观照片9张、水电费缴费凭证4张。证明：原告对双方争议的房屋有合法的权利，原告在该房屋内居住。第二组，（2011）商梁民初字第1706号判决书、房屋租赁证明。证明：原告与被告胥丽是夫妻关系。证实被告胥丽处分房产是在双方婚姻关系恶化期间。并且被告沈祥丽在购房时存在明知胥丽已婚的情况下，未征得原告同意，也未告知原告，存在恶意。原告对胥丽售房一事并不知情。第三组，2012年5月27日的报警记录。证实原告与2012年5月27日在回家打扫卫生时，发现争议房屋已经被被告胥丽违法出售，立即报警。第四组，房屋中介同地段的价格照片两张，证明在同地段房屋均价在每平方米2500元左右，而被告胥丽与沈祥丽的交易价格仅为每平方米1500元。明显低于市场价格。庭审后原告潘多收对涉案房屋申请鉴定房屋价格，经河南正达房地产评估测绘咨询有限公司评估涉案房地产评估总价为13.3万元。后原告潘多收以未通知其选择鉴定机构，鉴定程序违法为由申请重新鉴定，法院依法重新委托商丘市信誉房地产评估咨询有限公司对涉案房屋进行评估，评估价格为15.3万元。庭审后原告潘多收向本院提出申请，要求调取梁园区红旗路65号2号楼4单元3楼是否办理《建设工程规划许可证》，经本院调查，商丘市城乡规划局于2014年2月17日出具了一份情况说明，经查询档案，未查到梁园区红旗路65号2号楼4单元3楼办理《建设工程规划许可证》。被告沈向丽向本院提交的证据有：第一组、证人胥明亮证言，证明胥丽将本案房屋卖给沈祥丽，收取房款128000元。第二组、收到条及收款人身份证明。证明胥丽已经实际收到128000元。第三组商品房买卖合同，证明2009年的交易价格是89000元，2011年的交易价格为128000元。被告胥丽未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告沈祥丽对原告提交的证据异议为，第一组证据九张照片与本案无关，从照片中看不出是本案的争议房屋。也无法证明原告对该房屋有合法的使用权。该证据不能证明原告有诉权，不能证明合同的效力。4张水电费凭证证明该房屋为胥丽所有，不能证明原告对房屋有使用权，也不能证明原告在该房屋实际居住，该证据和原告没有直接的法律关系。因为电费账户都可以用别人的名字来申报。第二组证据，判决书与本案无关，被告沈祥丽不知道此判决书，也不知道原告与被告胥丽的关系怎么样。判决书不能证明涉案房屋为夫妻共同财产。租赁合同的真实性无法查实。第三组证据，只是原告报警的一个说明，对本案待证事实没有证明力。原告以此份证据证实原告对胥丽出售房屋一事不知情，不能对抗被告沈祥丽。第四组证据，照片中所显示的房屋的状况并不清晰，其售价是否真实也无从查证，该证据表明的价格不能成为认定事实的证据。涉案房屋的价值到底是多少，应当由有权机关或机构作出认定。况且，照片所显示的时间，和本案房屋买卖的时间，相差很长，也存在价格变动的因素。原告对被告沈祥丽提交的证据异议为，第一组证据胥明亮证言，鉴于无法查询证人身份，对该证言不予质证。第二组证据，收到条不真实，胥丽本人没有出庭，不能知道其本人是否收到此款。原告与胥丽共同居住多年，从未见过胥丽有私人印章，并且胥丽的签字也明显不是胥丽所签。所以该份证据不能证明被告胥丽收到了此款。这个128000元，与买卖合同中所约定的价格不一致。商品房买卖合同第一条写的价格是89000元，两者明显相互矛盾。第三组证据合同不真实，形式不合法，该合同事前未征得原告同意，事中未经原告同意签字，并且该合同身份证号码存在涂改，其真实性无法确认。房屋价格89000元与购房款128000元相互矛盾。该合同签订时间是2009年10月26日，明显与被告庭审中所陈述的购房时间相冲突，其真实性无法确认。原告潘多收对河南正达房地产评估测绘咨询有限公司的评估结论异议为鉴定程序违法，不应作为定案依据。被告沈祥丽对河南正达房地产评估测绘咨询有限公司的评估结论无异议。原告对河南正达房地产评估测绘咨询有限公司的评估结论无异议，被告沈祥丽对河南正达房地产评估测绘咨询有限公司的评估结论异议为应以第一次的评估结论为准。原告潘多收对商丘市城乡规划局出具的“情况说明”没有异议。被告沈祥丽对商丘市城乡规划局的“情况说明”的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，原告提交的第一、二、三组证据，证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，对其证明力本院予以确认，原告提交的第四组证据，仅是中介机构售房时的参考价格，该价格不能作为法院定案的依据。故对该组证据的证明力本院不予确认。被告沈祥丽提交的第一组证据，因证人胥明亮没有提供身份证明，无法核对其真实身份，没有出庭作证接受质询，对该组证据本院不予确认。被告沈祥丽提交的第二组证据，收条上有胥丽的签名及盖章，收到条客观真实，对其证明力本院予以确认。被告沈祥丽提交的第三组证据，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。对庭后经原告申请，由河南正达房地产评估测绘咨询有限公司出具的估价报告，因鉴定程序不符合法律规定，故对该份估价报告的证明力不予确认。对商丘市信誉房地产评估咨询有限公司出具的估价报告鉴定程序合法，鉴定价格客观真实可信，对该估价报告的证明力，本院予以确认。对本院调取的商丘市城乡规划局的情况说明，本院认为该情况说明，证据形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，对其证明力，本院予以确认。根据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：1997年1月4日，原告潘多收与被告胥丽在商丘市双八镇民政所登记结婚，婚后于1997年10月生育女儿潘洁、2004年3月生育儿子潘福康。2009年10月26日，被告胥丽与商丘市梁园区红旗路东段改造建设指挥部签订商品房买卖合同一份，合同内容为被告胥丽购买天宏建材超市2号楼4单元3层东户房屋，该房屋建筑面积85平方米，总价人民币89000元。房款交清后，梁园区红旗路东段改造建设指挥部交房，并负责给胥丽办理房屋所有权证书，费用由胥丽支付。合同签订后，胥丽按约交付了房款，原告与被告胥丽搬入诉争房屋居住。2011年6月27日原告潘多收与被告胥丽因感情不和，原告潘多收向商丘市梁园区人民法院提起诉讼。2011年10月28日商丘市梁园区人民法院作出（2011）商梁民初字第1706号民事判决书，依法驳回原告潘多收的诉讼请求。因夫妻闹矛盾，原告潘多收在外租房居住。2011年11月17日，被告胥丽以改变买方姓名的形式，在原商品房买卖合同上把原买方胥丽的名字变更成沈祥丽。被告胥丽给沈祥丽出具有128000元收到条。2012年5月27日，原告潘多收发现诉争房屋被被告胥丽处分而报警，商丘市公安局中州派出所处警处理。另查明：即无证据证明梁园区红旗路东段改造建设指挥部具有房地产开发企业经营资质，也无证据证明其开发建设的梁园区红旗路65号2号楼取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证。涉案房屋经商丘市信誉房地产评估咨询有限公司评估，评估价格为15.3万元。诉争房屋现由原告潘多收居住和使用。本院认为：原告潘多收与被告胥丽系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，以被告胥丽的名义与商丘市梁园区红旗路东段改造建设指挥部签订商品房买卖合同，该合同标的物所在项目未经规划及相关建设行政主管部门审批，且无证据证明商丘市梁园区红旗路东段改造建设指挥部对该房产项目已取得商品房预售许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。故胥丽与商丘市梁园区红旗路东段改造建设指挥部签订商品房买卖合同应属无效。同理，被告胥丽以改变买方姓名的形式，在原无效的商品房买卖合同上把原买方胥丽的名字变更成沈祥丽，变更后的合同也为无效合同。因原告与被告胥丽系夫妻，与本案诉争房屋有着直接的利害关系，依法原告享有诉权。被告沈祥丽抗辩原告无诉权的理由，不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，缺席判决如下：被告胥丽与被告沈祥丽签订的房屋买卖合同无效。本案受理费100元，由被告胥丽、沈祥丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按当事人的人数提供副本，并预交上诉费，上诉于河南省商丘市中级人民法院。递交上诉状次日起七日内未足额缴纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。审判长　付　磊审判员　胡国营审判员　姜继亮二〇一四年二月二十一日书记员　冯迎亚 来自：