（2013）丰宋民初字第0393号
裁判日期: 2014-02-21
公开日期: 2014-08-27
案件名称
江苏金都置业有限公司与郭继轩房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
丰县人民法院
所属地区
丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏金都置业有限公司,郭继轩
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2013）丰宋民初字第0393号原告江苏金都置业有限公司。法定代表人罗杰，该公司执行董事。委托代理人刘雨水，该公司职工。委托代理人菅峰，江苏歌风律师事务所律师。被告郭继轩，男，1976年4月4日生，汉族，个体工商户。委托代理人韩天辉，江苏歌风律师事务所律师。原告江苏金都置业有限公司（以下简称金都公司）诉被告郭继轩租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月23日立案受理后，依法先由审判员徐吉童适用简易程序，于2013年10月14日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告金都公司的委托代理人刘雨水、菅峰，被告郭继轩及其委托代理人韩天辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金都公司诉称：2010年6月24日，原告金都公司与被告郭继轩签订了租赁协议书，将位于金都国际装饰城3号楼1层29号，面积为119.8㎡的商铺出租给被告经营，租赁期限自2010年5月1日至2013年5月1日止，租金为57504元。原告依约履行了义务，但被告却于2011年7月份自行关闭商铺，不辞而别，致使协议目的无法实现。根据双方签订的协议书，租赁期限为三年，租金57504元。因金都公司有政策，即如果履行完三年的租赁合同就免收一年的租金，因此，57504元实际上是两年的租金，据此得出一年的租金是28752元，每月的租金为2396元。现诉至法院，要求被告支付2010年5月至2011年12月期间的租金44326元（2396元／月×20月-3594元），并支付违约金41975元（28752元×2‰×730天），本案诉讼费用由被告负担。被告郭继轩辩称：1、原被告之间存在口头协议，第一年的租赁费是免交的，并且在实际履行中，租金为每平方米每月10元，被告按时足额交纳了租金，被告不存在违约情形；2、在经营期间，被告外出考察其他产品，暂时中止营业，原告却将被告承租的场地擅自转租给他人，致使原告无法继续经营，实际上是原告违约，而非被告违约。经审理查明：2010年6月24日，原告金都公司与被告郭继轩签订租赁协议一份，约定：甲方（金都公司）将位于金都国际装饰城3号楼1层29号商铺，面积119.8平方米，租赁给乙方（郭继轩）经营安华卫浴；租赁期限自2010年5月1日至2013年5月1日止（租金自2010年5月1日起算）；租赁期乙方共需向甲方缴纳租赁费57504元，每6个月结算一次，提前一个月收取租金，先付款后使用；乙方在签订本协议时，必须向甲方提交商品质量保证金5000元；违约责任：乙方不按时交纳租金、水电费及公用设施所产生的水电分摊费、物业费、财产保险费、质量保证金、广告费等费用，每逾期一天，按全年租金总额的2‰向甲方支付违约金；乙方如在协议期内撤场，则不享受甲方所给予的优惠条件，已享有的应在撤场时补交原优惠额。双方还约定了其他权利和义务。另查明：被告郭继轩自2010年5月1日实际经营到2011年7月初，共向原告缴纳了租金3594元及产品质量保证金3000元。以上事实，有原被告的陈述，原告提供的租赁协议书，被告提供的租金、质量保证金交纳凭据等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、原、被告约定的租金应如何确定；2、被告是否欠原告租金及所欠租金数额如何计算；3、原告主张违约金41975元有无事实和法律依据。本院认为：原告金都公司与被告郭继轩之间的租赁协议，是双方的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。一、关于原、被告约定的租金应如何确定的问题。根据双方签订的租赁合同第二条“租赁期限自2010年5月1日起至2013年5月1日止；租赁期乙方共需向甲方缴纳场地租赁费57504元”的约定，应当理解为3年的租金为57504元，每年的租金应为19168元（57504元÷3）。原告主张每年的租金为28752元，因双方的租赁协议并未明确约定年租金为28752元，原告亦未提供证据证明双方就此达成过补充协议，故，本院不予支持，应当按照每年19168元计算租金。被告郭继轩主张在实际履行租赁协议过程中，第一年的租赁费免交，并且租金为每平方米每月10元，因被告提供的邵永常、齐行华的证人证言不足以证实该主张，本院不予采纳。二、关于被告是否欠原告租金及所欠租金数额如何计算的问题。承租人应按合同约定的数额及期限支付租金，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可要求承租人赔偿租金损失。本案中，双方合同约定的租赁期限自2010年5月1日起至2013年5月1日止，被告实际使用商铺的时间是从2010年5月1日至2011年7月初。原告要求被告支付2010年5月至2011年12月期间的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。本院支持按照每年19168元的租金标准，从2010年5月1日计算至2011年7月1日，共计14个月，扣除被告已经支付的6594元（包含租金3594元、产品质量保证金3000元），被告还应向原告支付租金15764元（19168元／年÷12月／年×14月－6594元）。被告郭继轩主张是原告金都公司违约在先，因其未能提供相应的证据予以证实，本院不予采纳。三、关于原告主张违约金41975元有无事实和法律依据的问题。租赁合同第二条第二项约定“每6个月结算一次，提前一个月收取租金”，协议签订后，被告未按照协议约定的时间和数额交纳租金，构成违约，应承担违约责任。依照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，以当事人的请求为前提，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原、被告双方约定每逾期一天按照全年租金的千分之二支付违约金显属过高，本院综合双方合同履行情况，根据诚信原则，以全年租金19168元为基数，按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的四倍由被告承担违约责任。原告要求被告按照每天千分之二支付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告郭继轩于本判决生效后十日内支付给原告江苏金都置业有限公司租金15764元及违约金（以19168元为基数，按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的四倍，从2010年5月1日计算至2011年7月1日）。二、驳回原告江苏金都置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1960元（原告已预交），由原告江苏金都置业有限公司负担1000元，由被告郭继轩负担960元（被告负担的案件受理费，由被告随案款一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 徐吉童代理审判员 郑 亮人民陪审员 杨继友二〇一四年二月二十一日书 记 员 马 群 关注微信公众号“”