（2014）伊州民二终字第57号
裁判日期: 2014-02-21
公开日期: 2014-06-12
案件名称
新源县友谊医院与孙金成、许洪勇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新源县友谊医院,孙金成,许洪勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2014）伊州民二终字第57号上诉人（原审被告、反诉原告）：新源县友谊医院。法定代表人：郑雪娟。委托代理人：赵斌，新疆弓月律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙金成。原审被告：许洪勇。上诉人新源县友谊医院因与被上诉人孙金成、原审被告许洪勇房屋租赁合同纠纷一案，不服新源县人民法院于2013年12月2日作出的（2013）新民初字第1563号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月18日公开开庭进行了审理。上诉人新源县友谊医院的委托代理人赵斌、被上诉人孙金成、原审被告许洪勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙金成原审诉称：2013年2月，其与新源县友谊医院签订《租赁合同》，约定新源县友谊医院承租其位于新源县青年街团结路一巷的两套砖混结构房产，租赁期限10年，租金共170万元，第一年至第五年租金每年15万元，第五年至第十年租金每年19万元，合同第12条约定了违约责任。合同签订后，新源县友谊医院依合同约定向其支付了1万元定金，其立刻组织人员将该房屋内正在经营的印刷厂设备搬走或以废铁变卖，于2月中下旬将该房屋腾空。但新源县友谊医院却于4月初以其没有按期交房为由无理解除合同，其遂诉至法院。请求判令：1.新源县友谊医院向其支付违约金34000元、赔偿损失256000元；2.本案诉讼费用由新源县友谊医院承担。新源县友谊医院、许洪勇原审辩称：孙金成违约在先。双方合同约定孙金成应当在2013年2月底前向其交付房屋，但经其多次催促，孙金成均以房屋未腾空为由拖延，直到3月底才通知交房。合同约定新源县友谊医院要在房屋上加盖一层彩钢板房，由出租人办理建房手续，但孙金成一直无法办理建房手续，已构成违约。因此，其在2013年4月初已以书面和口头方式通知孙金成依法解除合同，因此不同意孙金成的诉讼请求。新源县友谊医院、许洪勇原审反诉称：由于孙金成无法按合同约定在2013年2月底前腾空房屋向其交房，导致其按期装修承租房屋目的无法实现，造成了l0余万元的损失。现反诉主张：1．确认双方于2013年1月18日签订的《租赁合同》解除；2.孙金成返还新源县友谊医院、许洪勇定金1万元，并支付违约金34000元；3．反诉费用由孙金成负担。原审法院认定：2013年1月18日，孙金成与新源县友谊医院签订《租赁合同》一份，约定孙金成将其位于新源县青年街团结路一巷的两套砖混结构（建筑面积约560平米）的房屋租赁给新源县友谊医院用作医疗机构使用；租赁期限为10年，自2013年5月1日至2023年4月30日，孙金成与新源县友谊医院、许洪勇均在《租赁合同》上签章。《租赁合同》第三条约定：第一年至第五年租金每年15万元，自第六年起，每年租金为19万元；第四条约定：本合同签订之日起承租人向出租人支付定金1万元整，2013年4月20日前支付第一年剩余的14万元租金；第七条约定：出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善，在原有楼上使用彩钢板各加壹层，如需向有关部门办理相关手续由出租方办理，费用由承租方承担，如出租方不能保证承租方加层工程正常施工，视为出租方违约；第十二条约定：如有一方未按合同条款执行，违约方应向守约方支付违约金，违约金为年平均租金的20%，若给守约方造成损失的，按实际损失赔偿；第十三条第4项约定：出租人必须在2013年2月底把房屋交付承租人装修、改造，否则视为违约；第十五条约定：本合同自双方签章、承租人足额支付第一期定金、保证金之日起生效。双方签订合同当日，新源县友谊医院即向孙金成支付租房定金1万元，孙金成以新源县供销印刷厂名义向新源县友谊医院出具收据一份。收据内容为：“今收到租房定金壹万元整（新源县供销印刷厂印章）2013年1月18日”。孙金成于2013年2月20日前将出租房屋腾空。2013年2月底，许洪勇到孙金成的出租房屋内与孙金成介绍的装修个体户王xx商议在该房屋顶层进行彩钢板房装修事宜（后双方未谈妥装修细节）。2013年4月8日，新源县友谊医院法定代表人郑雪娟通过特快专递向孙金成邮寄通知书一份，以“出租人在2月底前没有把房屋交付承租人装修造成承租人无法如期进行装修改造”为由，通知孙金成解除合同并要求其退还1万元定金。孙金成收到新源县友谊医院解除合同通知后即在报纸上刊登房屋招租广告，一直未能将该房屋另行出租。原审法院另查明：新源县友谊医院原名“新源县红十字友谊医院”，许洪勇系该医院的实际出资人，该医院于2013年6月经工商部门核准名称变更为“新源县友谊医院”。孙金成出租的房屋系其儿子孙xx所有并授权孙金成经营管理。孙金成自2012年8月30日后定期在《伊犁新传媒》报纸上刊登出售该房屋的广告，直至与新源县友谊医院签订《租赁合同》。孙金成此前任新源县供销印刷厂业主，并在该房屋一直经营该印刷厂直到其与新源县友谊医院签订《租赁合同》后将印刷厂设备处理以腾空房屋。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按合同约定条款履行应尽义务，行使相应权利，不得擅自变更或者解除合同。孙金成与新源县友谊医院签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，该合同第十五条约定以承租人交付定金之日起生效。新源县友谊医院已按约定向孙金成交付了定金1万元，双方的租赁合同合法成立并生效。该租赁合同系许洪勇以新源县友谊医院代理人身份并为了该医院的利益而与孙金成签订，因此该租赁合同的主体系孙金成和新源县友谊医院。孙金成在2013年2月中旬已按照租赁合同约定将该出租房屋腾空，新源县友谊医院代理人许洪勇也在2013年2月底到该已腾空房屋与装修个体户王xx商议该房屋顶层彩钢板房装修事宜，从以上事实可以推定孙金成已按双方租赁合同第十三条第4项约定在规定期限前腾空并向新源县友谊医院交付了出租房屋，故对于新源县友谊医院提出的“孙金成迟延腾空并交付房屋已构成违约”的理由，不予采纳。租赁合同第七条约定的孙金成为新源县友谊医院承租房屋顶层彩钢板房装修办理相关手续，并没有约定装修和办理手续的具体时间；而且双方租赁合同约定的新源县友谊医院租赁房屋期限自2013年5月l日起开始，新源县友谊医院更无法证明其提出的“因孙金成迟延腾空并交付房屋造成其无法如期完成装修而达到合同目的”主张。综上，新源县友谊医院在租赁期限尚未届至，合同目的完全可以实现的情况下，通知孙金成解除租赁合同，属于单方擅自解除合同，已构成违约行为。鉴于合同双方均已表示不愿意继续履行租赁合同，因此双方的租赁合同已无继续履行的可能和必要，新源县友谊医院应当依法赔偿因违约行为给孙金成造成的经济损失，包括合同履行后孙金成可期待获得的租金收益。自2013年1月18日双方签订租赁合同后，孙金成为履行合同义务而腾空房屋直至新源县友谊医院于2013年4月初通知解除合同，出租人孙金成的出租房屋一直处于空置状态。考虑到该出租房屋的面积、出租人为减轻经济损失而另行招租所需的合理时间，并适当参考出租人孙金成先前招租的情况，酌定参照双方租赁合同约定的租金标准，新源县友谊医院赔偿孙金成出租房屋5个月的租金收益经济损失7万元较为适宜。孙金成主张其为腾空房屋而造成的设备损失，属于其为履行合同所做的前期准备而对房屋内设备的自愿处分，亦没有证据表明设备的最终处分及损失情况，故对于孙金成主张的该部分设备损失，不予支持。在合同一方当事人违约给守约方造成经济损失时，违约金和损害赔偿金均以全面补偿守约方的经济损失为其基本功能，功能的基本重合性决定了二者原则上不能并用。因此，孙金成在主张赔偿经济损失的同时，又另行主张违约金，没有法律依据，不予支持。综上，新源县友谊医院应当依法赔偿孙金成经济损失7万元，扣除签订合同时其已支付给孙金成的定金l万元，新源县友谊医院现应赔偿孙金成经济损失6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、新源县友谊医院于判决生效之日起3日内赔偿孙金成经济损失6万元；二、驳回孙金成的其他诉讼请求；三、驳回新源县友谊医院、许洪勇的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由孙金成负担4481元，由新源县友谊医院负担1169。反诉案件受理费900元，减半收取450元，由新源县友谊医院、许洪勇负担。公告送达费320元，由新源县友谊医院、许洪勇负担。新源县友谊医院不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决程序违法。证人王xx、陈xx的证词没有让原、被告双方质证，原审判决却予以认定并采信。其次，一审法官限制其陈述和举证，明显违背法定程序。二、一审判决认定事实错误。孙金成在2013年3月下旬对其所出租的房屋没有腾空，也没有交付。证人王xx所作的是虚假证言，证人王xx、陈xx与孙金成关系密切，其言词证据不能单独作为定案依据。其于2013年4月8日向孙金成邮寄送达了解除合同通知书，孙金成没有提出异议．解除通知书已发生法律效力。原审判令其赔偿孙金成所谓租金损失7万元没有道理。请求二审法院依法驳回孙金成的一审诉讼请求，支持其反诉请求。孙金成答辩称：一、原审判决认定2013年2月底交房错误。合同中2013年3月底是由新源县友谊医院院长蒋xx修改的，合同背面有蒋xx书写的姓名和电话，合同约定的房屋交付时间为2013年3月底。二、原审判决程序合法。新源县友谊医院没有证据证明原审判决程序违法。三、证人王xx证明其出租的房屋在2013年2月20日前已腾空，许洪勇在2月底曾与证人商议该房屋彩钢板房装修事宜，新源县友谊医院在一审法院对证人证言未提出异议，其该上诉请求没有法律依据及事实依据。四、其于2013年2月中旬腾房，并不构成违约，更不构成法定解除合同情形，其收到新源县友谊医院解除合同通知没有提出异议并不意味可由新源县友谊医院单方解除合同。因此，解除合同通知书并未发生法律效力。新源县友谊医院的上诉请求不能成立，应当驳回。许洪勇述称：其与新源县友谊医院的意见相同。经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：证人王xx、陈xx在一审庭审中出庭，接受了法庭调查及双方当事人的质询。本院审理本案过程中，双方当事人对上述事实均予以认可。本院认为，本案争议焦点是：1、原审判决是否程序违法；2、在履行合同过程中谁构成了违约。关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款规定：证人应当出庭作证，接受当事人质询。本案中，孙金成的证人王xx、陈xx在一审出庭作证，接受了法庭的调查，双方当事人对证人也进行了质询，不存在人民法院不允许当事人对证人证言进行质证以及限制其陈述和举证的事实，故新源县友谊医院以此为由提出原审判决程序违法的上诉理由，缺乏依据，不予支持。关于第二个焦点问题。孙金成在合同约定的交付房屋前已经腾空房屋，不构成违约，新源县友谊医院单方解除合同构成违约。首先，孙金成提供的证人王xx、陈xx，在原审庭审中证实2013年2月20日出租的房屋已被腾空。另王xx证实2月底许洪勇与其商议装修租赁房屋的事宜，该证言与新源县友谊医院在其上诉状中确认的许洪勇曾到孙金成出租房屋与证人王xx商议过装修房屋的事实基本一致。新源县友谊医院、许洪勇虽不认可与王xx见面的时间在2月底，并在二审提交了许洪勇2013年2月8日及2013年2月24日的机票，以此证明许洪勇2013年2月8日至2013年2月24日期间不在新源县，由于该证据只能证明2013年2月8日及2013年2月24日这两个时间点许洪勇在外地，不能证明其于2月8日至2月24日期间以及2月24日之后的去处，不能以此推翻证人所证实的孙金成2月底腾房的事实。其次，证人王xx的身份系装修工人，无证据表明与孙金成有何利害关系，因此，该证人证言应当予以采信，新源县友谊医院不认可孙金成的证人证言的上诉理由，不能成立，不予支持。第三，新源县友谊医院提供的“出租人在2月底前没有把房屋交付承租人装修，造成承租人无法如期进行装修改造”解除合同通知书的内容为其自行书写，没有其他证据相印证，由于该通知书是在2013年4月8日邮寄，新源县友谊医院无证据证实2月底前通知过孙金成腾房或交付房屋，目前无证据表明孙金成在合同约定的期限不履行交付房屋的义务。新源县友谊医院提供的其与他人签订的《房屋租赁合同》，只能证明其提出解除与孙金成签订的房屋租赁合同后又与他人签订合同的事实，同样不能证明是由于孙金成没有按期腾房所致，也不能因孙金成对合同约定的交房日期持有异议而推定其2月底没有腾房。故新源县友谊医院提出孙金成违约要求其承担违约责任的上诉理由不能成立，不予支持。孙金成已在合同约定的交房期限内腾空了房屋，新源县友谊医院只要接受该房屋就能够实现合同目的，在此情况下，新源县友谊医院单方提出解除合同已构成违约，理应按照合同约定承担违约责任。合同约定一方违约，违约方应向守约方支付违约金，若给守约方造成损失的，按实际损失赔偿。原审判决考虑到双方于2013年1月18日签订房屋租赁合同至同年4月8日新源县友谊医院通知孙金成解除合同，出租房屋一直处于空置状态，以及出租人另行招租所需的合理时间，参照双方租赁合同约定的年平均租金17万元的标准计算5个月的租金收益7万元（17万元÷12个月×5个月）作为孙金成的实际损失，判令由新源县友谊医院赔偿并无不当，应予维持。综上，上诉人新源县友谊医院的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由上诉人新源县友谊医院负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 明审 判 员 彭红梅代理审判员 芦海龙二〇一四年二月二十一日书 记 员 蒋红梅 微信公众号“”