（2014）沪二中民二（民）终字第52号
裁判日期: 2014-02-21
公开日期: 2014-03-15
案件名称
方芸与盛静静房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方芸,盛静静,翁陆利,上海好中家房地产经纪事务所
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第52号上诉人（原审原告、反诉被告）方芸。委托代理人曹锋，上海沪法律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）盛静静。委托代理人顾玉红，上海市银星律师事务所律师。委托代理人盛振春，上海市银星律师事务所律师。原审第三人翁陆利。原审第三人上海好中家房地产经纪事务所。投资人仲勇。委托代理人周军，上海市千方律师事务所律师。上诉人方芸因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人方芸及其委托代理人曹锋、被上诉人盛静静的委托代理人盛振春、原审第三人上海好中家房地产经纪事务所（以下简称好中家事务所）的委托代理人周军到庭参加诉讼。原审第三人翁陆利经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年4月12日，盛静静（甲方）、方芸（乙方）与智恒房产铂金店（丙方）签订《房屋买卖居间协议书》，约定：乙方愿意委托丙方以下列条件购买上海市宝山区真华路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋），房屋的建筑面积以产证为准，297.09平方米，该房屋的产权情况为完全产权，房屋类型为住宅，房屋的装修情况为带装修，该房屋的抵押情况一栏中，在无抵押贷款和有抵押贷款前的方框中均未打钩表示，贷款金额处也以打叉表示，关于抵押处理方法的选择中，选择A项：甲方在买卖双方签订该房屋买卖合同后在规定的时间内自行办理好还清贷款和抵押手续。乙方购买该房屋的总价为人民币（以下币种均为人民币）900万元，乙方在买卖双方签订该房屋买卖合同支付首期房款，金额为总房价的37%，计338万元（此金额包括已付的定金）；买卖双方在签订该房屋的买卖合同后五十五日内共同前往房地产交易中心办理产权过户，乙方需要贷款形式支付部分房款560万元，此部分房款在乙方小产证出来后十五日内由银行直接放款给出卖方，如乙方贷款数额不够或者贷不出又或无贷款，这部分房款将以现金形式在甲乙双方共同前往房地产交易中心办理产权过户当日支付；交付该房屋时支付尾款2万元，此尾款在签订买卖合同当日交给居间方，由居间方代为保管，交房当日由居间方代乙方支付该款给甲方。双方约定2013年5月30日前交付房屋。乙方为表示购买之诚意，同意在签订“房屋买卖居间协议”之时支付该房屋总价1%以上的金额作为意向金，此意向金于甲方在本协议上签字后生效即转为购房定金，具备法律约束效应。乙方同意支付意向金金额为20万元，支付日期为签订本协议当日支付2万元，不足部分18万元于2013年4月18日前支付。乙方于甲方在本协议上签字生效后，应在约定期限内签订房屋买卖合同或购买定金协议等转让合同之权利；如在甲方在本协议上签字并在本协议生效后，在约定期限内未依约定签订房屋买卖合同或相关购房定金协议等转让合同，则乙方有权要求甲方双倍返还定金。乙方于签订房屋买卖合同相关的购房定金协议等转让合同后，应支付房屋成交价之1%作为居间方的服务报酬。乙方于本协议生效后，有后悔或不按约前往签订房屋买卖合同或相关的购房定金协议等转让合同和其他违约行为，致使无法完成签订合同之情形，则甲方有权没收乙方定金，甲方支付给居间方20%承办费，同时违约方应支付给居间方等于总佣金额度的违约金。甲方同意乙方上述购房总价及付款方式等其他所有购房条件。甲方于签订房屋买卖合同相关的购房定金协议等转让合同后，应支付房屋成交价之1%作为居间方的服务报酬。甲方于本协议生效后，有后悔或不按约前往签订房屋买卖合同或相关的购房定金协议等转让合同和其他违约行为，致使无法完成签订合同之情形，则甲方必须双倍返还定金于乙方，乙方支付给居间方20%承办费，同时违约方应支付给居间方等于总佣金额度的违约金。甲乙双方基于以上条款已达成一致，双方在2013年5月17日前到受托人签约地平利路XXX号上海智恒房产甘泉店签订正式房屋买卖合同或相关的购房定金协议等转让合同。本次交易由乙方承担双方全部交易税费。同日，盛静静出具定金收据，载明：已收到方芸为购买系争房屋所支付的定金2万元。同年4月25日，方芸又向盛静静支付购房定金18万元，盛静静为此出具定金收据。同年6月19日，方芸委托律师向盛静静发出《律师函》，主要内容为：在系争房屋买卖合同履行过程中产生重大问题，但经中介参与，双方多次协商未能解决。经查，在双方签订房屋买卖居间协议时，盛静静和中介均未披露如下两点事实：包括1、出售房屋系盛静静与翁陆利共同共有，但翁陆利至今未对协议的效力予以认可；2、出售房屋存在银行和个人两处抵押，债权数额总计970万元，超过双方约定的房屋成交价。而按照双方居间协议的约定，首付338万元，第二笔560万元通过银行贷款支付，因此，如果要切实履行合同，即在签订正式合同后除方芸给付338万元房款后，盛静静还要筹集632万元才能偿还房屋抵押债权。据此，要求盛静静在接到本函后，翁陆利尽快对房屋买卖居间协议书的效力发表意见，同时方芸有权根据合同法的规定，行使不安抗辩权。同时，方芸表示双方可即日签订《房屋买卖合同》，合同签订后，在中介方陪同监督下方芸筹集房款首付338万元（含定金），盛静静筹集632万元一起到银行归还剩余贷款，归还个人借款，后撤销出售房屋上的抵押。要求盛静静在接到律师函后尽快书面回复，如不予回复，又不能切实解决出售房屋抵押状况，或者就履行合同的能力提供担保，方芸将根据合同法的规定，解除与盛静静的房屋买卖居间协议，并保留追究违约责任的权利。同年7月5日，盛静静委托律师向方芸回函，主要内容为：在双方的居间协议签订后，盛静静及中介方曾多次催促方芸在2013年5月17日前到指定的地点签订房屋买卖合同或类似的购房定金合同等转让合同，但方芸未能依约前往约定的地点，导致双方在约定的时间无法签订正式的房屋买卖合同。故方芸的行为已经构成根本违约，盛静静依照法律和协议约定有权没收定金，并已经于2013年6月23日以短信的方式通知。至于系争买卖居间协议本身就是盛静静夫妇协商一致的意思表示，有关房屋抵押根据协议已经作出明示，由卖方自行办理还款及注销手续，抵押与方芸无关，也并非方芸拒绝签订房屋买卖合同的理由。据此，盛静静向方芸告知，双方签订的协议因方芸的根本违约导致已解除。方芸于同年7月11日收到上述回函。2013年8月，方芸向原审法院提起诉讼，称经查证得知盛静静隐瞒了与房屋买卖相关的两节重要事实，故方芸以委托律师发函的形式行使不安抗辩权，但盛静静却以方芸违约为由，单方面解除了《房屋买卖居间协议》。鉴于盛静静的行为构成了根本违约，故方芸现起诉要求解除双方的《房屋买卖居间协议书》，并要求盛静静双倍返还定金共计40万元。原审中，盛静静提起反诉，称从中介处以及方芸自己表示中了解到因其资信问题，可能导致无法成功申请贷款，方芸无法自筹资金以支付房款。盛静静为此多次与方芸及其家人联系要求依照规定的期限签订正式的房屋买卖合同，但均未果。故盛静静反诉要求解除双方签订的《房屋买卖居间协议》，并要求没收方芸所支付的定金20万元。在审理过程中，方芸提供房地产登记簿，打印日期分别是2013年6月13日和8月21日，其中载明，系争房屋建筑面积297.09平方米，其中地下建筑面积58.86平方米，权利人为翁陆利和盛静静共同共有，房地产权利取得的核准日期是2007年7月12日；在房地产抵押状况信息中记载，抵押权人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行，商业性借款债权数额220万元，债务履行期限自2006年2月至2016年2月21日，抵押权人堵锦祥，债权数额750万元，债务履行期限自2012年4月1日至2017年3月31日。方芸表示，在买卖居间协议中关于房屋抵押状况处，是打叉表示的，故方芸理解为该房屋上是没有设定抵押的，但协议签订后，方芸委托朋友至房地产交易中心查询，发现该房屋上设有两处抵押，而总共的债务金额为970万元，超出了房屋转让的价格，故方芸通过发律师函的形式行使不安抗辩权，并未要求解除合同；对此，盛静静提供打印日期为2013年4月13日的系争房屋房地产登记簿，并表示，该份打印的房产登记簿是当时好中家事务所的业务员调取后向双方提供的，证明在签约时，关于系争房屋上设定有抵押权的事实方芸是清楚的，在协议中，尽管没有注明抵押债权的数额，但明确约定出售方在正式的房屋买卖合同签订后于规定时间内自行归还债务、注销抵押；盛静静还提供一份2013年6月22日，由“好中家房屋铂金分行”出具的收款专用收据，付款人为盛静静，收款事由为系争房屋服务费，金额2万元，开票人：李智浩。盛静静表示，根据协议约定，由于方芸违约，盛静静应从没收的定金中给付好中家事务所20%部分的佣金，经双方协商，最终给付了2万元。方芸表示，签订协议前后，经办人从未提供过系争房屋的房地产登记簿，也未告知房屋上设定抵押，方芸系在认为没有房屋抵押的情况下签订协议的。好中家事务所表示，对于收取2万元无异议，该款系经办费，不是佣金；李智浩作为具体负责经办的人员，其告知公司系争房屋上原设定有抵押，至于他是否向方芸告知，公司并不知晓。同时，盛静静又提供2013年4月24日至同年6月23日期间，方芸的丈夫吴天生和盛静静通过手机互发短信的记录，证明方芸由于无法筹集资金导致盛静静提出解除合同并没收定金。方芸对短信记录的真实性不持异议，但认为无法证明盛静静有关方芸无法筹集房款而导致合同未能履行的事实。为证明履行合同的诚信和能力，方芸提供一份签订日期为2013年3月16日的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定出售的房屋坐落于宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室，出售方为吴天生，合同约定的成交价格为240万元，过户日期为2013年4月20日前。方芸以此证明其购买系争房屋的目的为自住，在签订系争买卖居间协议前已经将唯一一套住房出售，目前全家在外借房。原审审理过程中，关于双方协议签订后实际履行的情况，盛静静表示，协议签订后，经办人多次通过电话通知于5月17日签订示范文本的买卖合同，5月17日，盛静静和丈夫翁陆利一同至好中家事务所，但方芸未到场。之后，盛静静通过电话要求方芸于5月25日签订买卖合同，但因方芸的贷款申请仍未批准，故未前来签约。6月2日，盛静静和方芸一同在中介协商如何继续履行，当时方芸称当日晚上回去后给予答复，如无答复，则最迟在6月3日签订合同。6月3日中午，盛静静至好中家事务所，但方芸未未到场。随后，盛静静就联系好中家事务所要求解除合同并取回房地产权证，6月22日，盛静静至中介处取回房地产权证原件。对此，方芸表示否认，其陈述，在签订协议、方芸支付定金后，没有任何人通知签订房地产买卖合同，随后，方芸委托朋友调取了系争房屋的房地产信息，才得知系争房屋上设定有抵押，之后方芸又委托律师再一次查询。在委托律师之前，方芸就联系盛静静表示如何处理房屋抵押的问题，但盛静静表示人在外地，一直拖延答复。故方芸随后委托律师发函给盛静静。好中家事务所表示，据业务员李智浩反映，5月17日前其电话通知了上下家签订示范文本的买卖合同，其余内容均无法确认。方芸还表示，由于盛静静对方芸提出的两点疑虑一直未给予答复，故其没有催告过盛静静签订合同。关于系争房屋上的抵押问题，盛静静提供一份由“堵锦祥”于2013年11月7日出具的情况说明，主要内容为：堵锦祥系系争房屋的抵押权人，抵押债权数额为750万元，其表示愿意在盛静静、翁陆利与方芸就系争房屋签订正式的房屋买卖合同后十五日内，将设定在上述房屋的抵押权予以注销；盛静静还提供一份中国建设银行个人贷款对账单，载明：截止2013年10月22日，盛静静以系争房屋作为抵押向银行所借贷款本金余额为635，657.35元。方芸就银行贷款对账单的真实性不持异议，但表示抵押权人未到场接收双方质询，该证人证言的真实性无法确认，如果是真实的，便证明系争房屋上目前还存在750万元的抵押债务。原审庭审中，好中家事务所表示，系争房屋目前的市场单价为36，000元，对此方芸和盛静静基本表示无异议。盛静静表示，如果协商，愿意根据原合同约定的条件继续出售房屋给方芸，但要求方芸在一个月付清首付款，双方签订正式的买卖合同，在嗣后的两周内，盛静静自行归还银行和个人的欠款，注销抵押登记。方芸庭审中表示愿意根据原合同条件继续履行。但之后，方芸称，在2013年7月11日收到盛静静的回函后，对于其提出的解除买卖合同的意思表示，方芸予以同意，但要求盛静静承担违约责任，故向法院提起了诉讼。据此，鉴于双方买卖合同已经终止履行，现方芸不再同意根据原合同约定标准继续购买系争房屋。原审法院经审理后认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。方芸和盛静静就系争房屋签订的《房屋买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。在上述协议中，双方就系争房屋买卖的具体条款，包括房屋坐落、总价、付款方式、交房日期、违约责任等进行约定，符合房地产买卖合同的基本形式要件，故双方就系争房屋的买卖合同法律关系应当成立并生效。根据协议约定，双方应于2013年5月17日前到好中家事务所签订示范文本的房地产买卖合同，若购买方有后悔或不按约前往签订房屋买卖合同或相关的购房定金协议等转让合同和其他违约行为，致使无法完成签订合同之情形，则出售方有权没收定金；反之，若出售方有后悔或不按约前往签订房屋买卖合同或相关的购房定金协议等转让合同和其他违约行为，致使无法完成签订合同之情形，则出售方必须双倍返还定金于购买方。实际履行过程中，双方至今未签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，房屋交易并未正常履行。本案的争议焦点在于，由于何方的违约行为导致房屋交易无法继续履行以及该违约行为产生后所应承担的违约责任。方芸表示，其通过寄发律师函的形式就其所认为协议存在的两个问题行使不安抗辩权，法院认为，关于方芸认为协议缺乏房屋共有人翁陆利签字的问题，在本案审理中，翁陆利明确解释了无法实际签订居间买卖协议的原因，并对相关协议、收据的真实性均予以认可，其追认的行为于法不悖，法院予以确认；至于房屋抵押状况的问题，在居间买卖协议中，尽管之前条款在抵押贷款金额处打叉表示，但在随后的选项中，明确约定由出售方于双方签订买卖合同后自行办理还清贷款和抵押手续。据此，方芸关于其不知道房屋上设定有抵押权一节事实，与协议条款相悖，缺乏事实依据，法院难以采信；同时，归还贷款和注销抵押系盛静静作为出售方的合同义务，如若无法按期注销抵押所相应的法律后果和违约责任也应由盛静静承担，与方芸无涉。根据查明的事实，至本案开庭之时，设定在系争房屋上的抵押债权数额为800余万元，并未超过双方约定的房屋转让价格；再次，方芸发出律师函的日期为2013年6月9日，此时已超过合同约定的双方应签订正式房地产买卖合同的期限，亦与常理相悖。综上，方芸主张盛静静有丧失或者可能丧失履行债务能力的观点，对此缺乏确切证据证明，故其并未满足行使不安抗辩权的法律条件；同时，根据法律规定，合同当事人由于没有确切证据而中止履行，应承担违约责任。依照双方约定，2013年5月17日应签订示范文本的房地产买卖合同，且当日方芸应支付首付款338万元（含定金），支付房款系购买方的主要合同义务，然直至本案审理期间，方芸未能支付该笔房款，该行为已经严重妨碍了系争房屋买卖的正常履行。在本案审理过程中，各方当事人均认可系争房屋的房地产价格已经有一定幅度的上涨，在该情况下，盛静静仍愿意按照原合同约定的转让价继续交易并给予方芸再一次的付款宽限期，但在宽限期满之后，方芸最终表示拒绝履行。综上，尽管盛静静和好中家事务所无法提供确凿证据证明其催告过方芸在约定的期限内签订买卖合同，从本案客观实际出发，结合逻辑推理和日常生活经验分析，法院认为，方芸无证据证明盛静静存在毁约、拒不履行买卖合同的事实，相反，方芸以行使不安抗辩权为由阻却合同正常履行，且在盛静静再一次给予宽限的情形下仍不作出继续履行合同的意思表示和行为，综合判断下可推定导致系争房屋交易无法履行的责任方在买受方。据此，方芸以盛静静违约为由要求解除合同并双倍返还定金的诉请，于法无据，法院不予准许；方芸迟延履行主要义务而导致不能实现合同目的，盛静静据此要求解除合同并没收定金的反诉请求，具有事实和法律依据，应予以准许。原审法院据此作出判决：一、解除方芸与盛静静就上海市宝山区真华路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋买卖居间协议书》中的房屋买卖法律关系；二、方芸所支付的购房定金20万元，由盛静静没收；三、方芸的全部诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人方芸不服，向本院提起上诉称：作为系争房屋产权人的翁陆利未授权盛静静签订居间协议，其也未在法定期限内予以追认，故居间协议无法履行的后果应由盛静静承担。系争房屋上设定大额抵押，致使居间协议的履行存在风险，方芸有权行使不安抗辩权。故请求撤销原审判决主文第二、三项，改判支持方芸原审全部诉讼请求。被上诉人盛静静辩称：关于房屋产权及抵押的情况，方芸在签订居间协议前已知晓，居间协议对抵押贷款的处理也有明确约定，故方芸行使不安抗辩权的理由不能成立，其未在约定期限内签订正式买卖合同，构成违约。故请求驳回上诉，维持原判。原审第三人好中家事务所述称：其意见与盛静静一致，请求维持原判。原审第三人翁陆利未作答辩。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，如原审法院所述，方芸与盛静静所签订的《房屋买卖居间协议》系双方真实意思表示，应为合法有效。现该协议未能实际履行，违约方理应承担约定的违约责任。现方芸以共有人翁陆利事先未授权事后未追认及系争房屋存在大额抵押为由主张其有权行使不安抗辩权，并据此认为自己有权解除房屋买卖居间协议并要求盛静静双倍返还定金。首先，关于方芸所主张的居间合同未经翁陆利追认的问题。根据房屋买卖交易流程，买卖双方应当签订正式买卖合同方能完成产权过户等手续，故全部产权人的确认并非居间合同生效的必要条件。本案中，即使如方芸所述在签订居间协议后方知晓系争房屋产权为共有，亦无需要求翁陆利对居间合同予以追认，如翁陆利未能于约定的2013年5月17日由其本人或授权他人签订系争房屋的正式买卖合同，则盛静静应依据居间协议约定承担违约责任。而事实上翁陆利事后对未参与居间合同签订原因也作出了合理解释，对同意出售系争房屋亦作出确认。故方芸的上述主张，本院不予采信。其次，方芸关于盛静静可能丧失履行债务能力而要求行使不安抗辩权的主张，在仅依据系争房屋上存有大额抵押，缺少其他事实依据的情况下，未能满足法律规定的行使不安抗辩权的条件，故该项主张本院亦不予采纳。此外，从现有的证据看，方芸所称其在签订居间协议时对系争房屋产权情况及抵押情况均不知情，依据不足。方芸在审理中也未提供证据证明其在居间协议约定的2013年5月17日前向盛静静及中介机构提出过上述问题。而在本案原审审理期间，方芸仍对按照房屋买卖居间协议约定条件继续履行表示拒绝。故方芸显然应当对该居间协议未能继续履行承担违约责任。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，450元，由上诉人方芸负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾慧忠代理审判员 俞 璐代理审判员 姚 跃二〇一四年二月二十一日书 记 员 何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：