（2014）松民三（民）初字第141号
裁判日期: 2014-02-21
公开日期: 2014-03-22
案件名称
上海汉宇房地产顾问有限公司与张凌云、林兰居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海汉宇房地产顾问有限公司,张凌云,林兰
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条，第四百二十六条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第141号原告上海汉宇房地产顾问有限公司。法定代表人施少鸣。委托代理人邹侠。被告张凌云。被告林兰。上述二被告的共同委托代理人刘小红，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称“汉宇房产”）与被告张凌云、林兰居间合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2014年2月11日公开开庭进行了审理。原告上海汉宇房地产顾问有限公司的委托代理人邹侠，被告张凌云、林兰的共同委托代理人刘小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉宇房产诉称：两被告在原告的居间介绍下与案外人尹某某签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定两被告向案外人购某某于上海市松江区九亭镇伴亭路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“涉案房屋“）。同日，原、被告还签订了《佣金确认书》约定，被告确认应支付原告的佣金为28，000元。现原告已经完成了居间服务，但两被告拒绝按约定支付原告佣金，现原告起诉法院请求判令：两被告支付原告佣金28，000元。被告张凌云、林兰答辩：首先，原、被告对于原告的具体居间服务内容并某明确约定，而按照相关房产居间的法律规定，原告并某完成居间服务，佣金支付尚不具备条件。其次，双方约定的佣金支付时间是网签合同完成，实际并某进行，佣金的支付条件并某成就。最后，被告与案外人并某签订网签的房屋买卖合同也未办理过户手续完成交易，这是因为原告的过错造成的，原告的主要过错表现在当被告看房后并明确了自己首付能力后，原告的工作人员曾承诺买卖双方可以通过做低房价减少税费的方式使得被告能够购买涉案房屋，在买卖双方签订协议后，被告才发现出卖人根本不知道做低房价的情况，后因出卖人不同意做低房价导致被告必须多承担75，000元的税费，并且因为这个多出的税费导致被告无法支付首付最终未能购买涉案房屋。经审理查明：2013年8月28日，两被告与原告签订《房地产求购看房协议》，约定两被告确认经原告居间介绍带看涉案房屋；总价款为183万元；佣金为所交易房地产实际成交总价款的1%，两被告应在与原告介绍的卖售人签订《上海市房地产买卖合同当日或《房地产买卖协议》成立当日支付佣金，如本协议书与《佣金确认书》金额不一致的，以《佣金确认书》为准。该协议由两被告签字。同日，案外人尹某某作为卖售人（甲方）、两被告作为买受人（乙方）、原告作为居间方（丙方）共同签订《房地产买卖居间协议》，约定尹某某将涉案房屋出售给两被告，建筑面积90.51平方米，成交总价款183万元。该协议第六条约定：“甲、乙双方同意在甲、乙双方签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按本协议第三条约定的房地产总价款的1%或者《佣金确认书》等约定向丙方支付佣金。协议另对其他事项进行了约定。该协议落款处甲方由尹某某签字、乙方由两被告签字，丙方由原告盖章。同日，案外人尹某某（甲方）作为卖售人与两被告作为买受人（乙方）签订《房地产买卖协议》，约定两被告向尹某某购买涉案房屋，建筑面积90.51平方米，成交总价款为183万元；双方约定的价格为卖售方的净到手价格，交易过程中所产生的税费及佣金均由买受人承担。该协议第六条约定：“甲、乙双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2013年10月20日前（含当日）共赴汉宇房产签署该房地产买卖合同（网签版）。合同另对买卖双方的付款方式、贷款情况、交房的时间、其他费用的结算及违约责任等进行了约定。该协议甲方由尹某某签字、乙方由被告张凌云签字、见证方由原告盖章。同日，两被告作为付款人（甲方）与原告作为收款人（乙方）签订佣金确认书，约定：成交物业系涉案房屋；成交金额为183万元；佣金金额为28，000元，上述佣金中9，700元由甲方代卖售人承担；支付日期为签订合同当日支付。确认书另载明：甲方承诺按照本确认书之约定支付上述佣金予乙方；甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金（每日按照迟延支付佣金数额的万分之五计算）。确认书落款处甲方由被告张凌云签字，乙方由原告盖章。2013年10月15日，案外人尹某某委托律师向被告张凌云发送律师函，载明：被告与尹某某于2013年8月28日签订《房地产买卖合同》约定被告购买涉案房屋，房屋价格为183万元，该价格为出售方到手价，即在涉案房屋交易过程中所有税费由被告承担，合同签订后被告向尹某某支付定金4万元。但其后被告提出要求做低房价以偷逃税费或相关税费各付，否则不再继续进行涉案房屋交易，虽经尹某某多次催告，被告直至发函日止仍然坚持不同意以此前商定的条款与尹某某签订网上备案的合同，并支付房款以完成交易。被告的上述行为已构成违约，按照法律及双方合同约定，尹某某不再与被告继续进行涉案房屋交易并没收定金4万元。2013年11月6日，尹某某作为甲方与被告张凌云作为乙方签订协议书，双方一致同意解除双方于2013年8月28日签订的《房地产买卖协议》，甲方退还乙方定金4万元，双方再无权利义务关系。审理中，原、被告确认因案外人尹某某不同意将房价做低，被告与尹某某最终未予网签房地产买卖合同并办理房屋过户手续。两被告称，两人系夫妻关系，两被告原定以共同购房人的身份与出卖方签署上海市房地产买卖合同，2013年8月28日，原、被告及案外人尹某某同时签署了多份协议，因签署文件较多，故被告林兰遗漏了在《房地产买卖协议》及《佣金确认书》上签字。以上事实，有房地产求购看房协议、房地产买卖居间协议、佣金确认书、房地产买卖协议、律师函、协议书、当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据查明的事实可以确认原、被告之间存在居间合同关系，虽然《佣金确认书》及《房地产买卖协议》仅有被告张凌云一人签字，但根据被告林兰的陈述，其是遗漏了在上述文件中签字，其身份还是涉案房屋共同购买人，这一点从《房地产求购看房协议》及《房地产买卖居间协议》中均有被告林兰签字确认这一事实也可以予以印证，故被告林兰也应为本案居间合同关系的相对方，佣金确认书所涉的内容对于被告林兰具有拘束力。本案中，原告作为居间人已经促成了买卖双方签订房屋买卖合同，故其有权向两被告主张佣金。关于两被告提出的原告在居间服务过程中存在的过错，一则原告对此予以否认，两被告又并某能提供证据予以证明；二则有关做低房价的问题，两被告作为具备完全民事行为能力人，对于该问题的合法性和可行性理应能作出正确的判断。故两被告的此项抗辩意见难以成立，本院不予采纳。关于两被告所提的支付条件尚未成就的抗辩意见。根据本案查明的事实，被告与案外人未能网签合同并完成交易的原因是案外人不同意被告做低房价的要求，故合同未能正常履行责任在于被告方，现被告方与案外人已经自行解除了合同，房屋交易已不可能按约完成，但原告并不因此丧失主张佣金的权利，在被告方与案外人解除合同开始原告随时可向两被告主张佣金权利，两被告的抗辩理由亦难以成立。综上，本院认为原告主张的佣金有事实和合同依据，且支付条件已经成就，故本院应予支持，但考虑到佣金是中介完成全部居间服务的对价，不但包含促成签约，而且包含贷款、过户、房屋交接等后续流程的完成，虽然本案房屋交易未能完成并不归责于的原告，但毕竟原告未能完成全部居间服务，据此结合两被告的过错程度及本案的实际情况，并根据公平及诚实信用原则，酌情确定二被告支付原告佣金15，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告张凌云、林兰于本判决生效之日起十日内向原告上海汉宇房地产顾问有限公司支付佣金15，000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由原告上海汉宇房地产顾问有限公司负担112.50元（已付），由被告张凌云、林兰支付137.50元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张莉二〇一四年二月二十一日代理书记员 黄燕附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 搜索“”