（2013）宿中民一终字第00823号
裁判日期: 2014-02-21
公开日期: 2014-03-18
案件名称
安徽省天恒置业有限责任公司、安徽省天恒置业有限责任公司宿州分公司与康丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安徽省天恒置业有限责任公司,安徽省天恒置业有限责任公司宿州分公司,康丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宿中民一终字第00823号上诉人（一审被告）：安徽省天恒置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区。法定代表人：陆广华，该公司总经理。委托代理人：王静，该公司员工。上诉人（一审被告）：安徽省天恒置业有限责任公司宿州分公司，住所地安徽省宿州市。负责人：陆广华，该分公司总经理。委托代理人：王静，该公司员工。被上诉人（一审原告）：康丽，女，1977年9月11日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市埇桥区。委托代理人：马峰，安徽君光律师事务所律师。上诉人安徽省天恒置业有限责任公司（以下简称天恒置业公司）、安徽省天恒置业有限责任公司宿州分公司（以下简称天恒置业宿州分公司）因与被上诉人康丽房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2013年10月23日作出的（2013）宿埇民一初字第05114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月3日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与代理审判员许劲松、杨俊举组成合议庭审理了本案。现已审理终结。康丽一审诉称：2011年9月其在天恒置业宿州分公司“金鑫名城”售房处看房时，被告知只要购房者预交首付款，天恒置业宿州分公司就可以给其办理房贷手续。康丽按规定缴清了首付款，在去银行办房贷时因不符合贷款条件被拒绝。康丽要求退房，天恒置业宿州分公司同意，但退款时，天恒置业宿州分公司扣留违约金1万元。因天恒置业宿州分公司未明确告知购房者到银行办理按揭贷款的有关事项，导致康丽未能如约贷款，天恒置业公司、天恒置业宿州分公司扣除1万元违约金无事实和法律依据。康丽请求：1、判令天恒置业公司、天恒置业宿州分公司退还购房款1万元；2、本案诉讼费用由天恒置业公司、天恒置业宿州分公司承担。天恒置业公司、天恒置业宿州分公司一审辩称：1、康丽诉称与事实不符。办理房屋按揭贷款协议是买房人与银行之间的事宜，康丽在办理银行按揭贷款手续时，拒不提供稳定的经济收入证明，责任不在公司。退款申请是康丽本人签字确认的，扣除1万元违约金康丽也是明知的，后，康丽配合天恒置业公司、天恒置业宿州分公司撤销了备案；2、康丽在履行合同过程中的行为表明其不愿购房，已构成违约，应承担违约责任。康丽在签署购房定单、支付定金和首付款及签订商品房买卖合同时，应知道签订合同的风险和履行不能的法律后果。天恒置业公司、天恒置业宿州分公司同意康丽的退款申请，但并没有免除其应承担的违约责任。一审法院查明：2011年9月初，康丽得知天恒置业公司、天恒置业宿州分公司销售“金鑫名城”房屋，经咨询后康丽购买了该公司开发的1号楼2003室房屋一套，其委托公公叶传华与天恒置业宿州分公司签订了购房定单一份，约定：定购方在签订本定单的同时需支付购房定金人民币2万元，该购房定金不予退还（2011年9月10日叶传华向天恒置业宿州分公司交定金2万元），定购方应于签订本购房定单之日起七日内，前来展示中心签署商品房买卖合同，定购方与卖方签订商品房买卖合同并支付签约应缴款后，购房定单自动失效，其已付定金转为应缴款。天恒置业宿州分公司于2011年9月13日收康丽人民币134067元，其中包括本次现金104067元、定金2万元和1万元认筹金。后康丽到银行办按揭贷款因不符合贷款条件被银行拒绝，商品房担保贷款合同未能订立。2011年9月19日康丽向天恒置业宿州分公司提出退款申请，天恒置业宿州分公司同意，但于2011年9月20日退款时扣留1万元，并注明所扣款系违约金。双方签订的商品房买卖合同在撤销备案时已被房产局收回。因协商未果，康丽诉至一审法院。一审法院认为：双方均认可签订商品房买卖合同后，康丽在银行办理按揭贷款时，因不符合担保贷款的条件被银行拒绝，致使双方签订的商品房买卖合同不能继续履行。康丽亲属按照约定于2011年9月10日所缴的2万元定金在签订商品房买卖合同后已转为购房款。康丽提出退款申请，天恒置业宿州分公司表示同意，双方合同解除。但天恒置业宿州分公司在诉讼过程中未提供证据证明存在约定违约金的事实，在退款时扣留康丽1万元违约金，无事实和法律依据，康丽请求退还被扣留购房款，应予支持。天恒置业公司、天恒置业宿州分公司的辩解理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：天恒置业公司、天恒置业宿州分公司于判决生效后十日内退还康丽购房款1万元。案件受理费25元，由天恒置业公司、天恒置业宿州分公司负担。天恒置业公司、天恒置业宿州分公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定事实部分错误。康丽的退款申请载明因其还款能力有限，家庭难以接受银行按揭贷款而申请退款，并非一审认定的康丽不符合担保贷款条件被银行拒绝，实际上是康丽交付首付后不想购买房屋所致；一审认定公司扣除康丽1万元违约金并非双方合意与事实不符，康丽提交的退款申请上公司负责人签署扣1万元违约金，合同约定如康丽违约应承担2%的违约金即9164.34元，公司基于照顾康丽，没有对其缴纳的2万元定金适用不予退还而扣除1万元并无不当；2、一审判决非法人企业天恒置业宿州分公司承担民事责任没有法律依据。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判驳回康丽的诉讼请求。康丽二审答辩称：1、天恒置业公司、天恒置业宿州分公司的上诉理由与事实不符，康丽作为购房人去选购房屋，在售房员的劝导并承诺交过首付后帮助康丽办理相关购房手续的情况下决定购买房屋，但在去银行办理房贷时，被告知不能办理贷款，责任在售房单位；2、因为康丽不符合贷款条件，在天恒置业宿州分公司同意退房款的情况下，康丽申请退房，公司同意如数返还购房款。但之后天恒置业宿州分公司未经康丽同意扣除1万元违约金。天恒置业宿州分公司称其扣除的1万元是定金与事实不符，康丽交预付款时定金1万元已转为预付款，亦不存在定金。且该款与原来约定的违约金也不吻合，天恒置业公司、天恒置业宿州分公司扣除该款没有依据，一审判决天恒置业公司、天恒置业宿州分公司承担连带责任正确。请求驳回上诉，维持一审判决。本院经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：综合双方当事人诉答辩意见，本案二审争议的焦点是：一审判决天恒置业公司、天恒置业宿州分公司退还康丽1万元购房款是否适当。康丽与天恒置业宿州分公司签订商品房买卖合同时约定，其需向银行办理按揭贷款支付部分购房款，但康丽在办理贷款手续时因不符合担保贷款的条件，致双方签订的商品房买卖合同不能继续履行，双方因此解除了该合同。天恒置业公司、天恒置业宿州分公司称是康丽还款能力有限难以接受按揭贷款而不愿继续购买房屋，与康丽积极向天恒置业宿州分公司缴纳认筹金、定金、首付款的行为不符，况天恒置业宿州分公司明知康丽是以担保贷款方式交付购房款，其也未提供在签订商品房买卖合同时已明确告知康丽办理贷款所需条件的证据，故，天恒置业公司、天恒置业宿州分公司称系康丽不愿继续购房的证据不足，本院不予支持。合同解除后，康丽申请全额退款，天恒置业宿州分公司主张经双方协商合意扣除1万元违约金，康丽对此持有异议并提起诉讼，因合同不能履行的原因是康丽不具备贷款条件所致，康丽对此并无过错，其申请天恒置业宿州分公司退还所交款项符合法律规定，而天恒置业宿州分公司未经康丽同意自行扣除1万元违约金，没有法律依据，一审判决天恒置业公司返还所扣康丽1万元购房款正确。鉴于天恒置业宿州分公司不具有法人资格，一审判决其承担民事责任于法无据，本院予以纠正，天恒置业宿州分公司称其不应承担返还责任的理由成立，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但判决天恒置业宿州分公司承担民事责任于法无据，本院予以纠正。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2013）宿埇民一初字第05114号民事判决“安徽省天恒置业有限责任公司、安徽省天恒置业有限责任公司宿州分公司于判决生效后十日内退还康丽购房款1万元”为“安徽省天恒置业有限责任公司于判决生效后十日内返还康丽购房款1万元”。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人安徽省天恒置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁 伟代理审判员 杨俊举代理审判员 许劲松二〇一四年二月二十一日书 记 员 张 猛附：本案适用的法律规定《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度搜索“”