（2014）昌民初字第31号
裁判日期: 2014-02-13
公开日期: 2014-06-29
案件名称
原告李建富与被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司（以下简称鹏湖公司）商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昌黎县人民法院
所属地区
昌黎县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李建富,昌黎鹏湖房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款
全文
河北省昌黎县人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第31号原告李建富，男，1965年2月28日生，汉族，市民，现住昌黎县，身份证号1303221965********。委托代理人李冰（系李建富之子），男，26岁，住址同上。被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司，住所地昌黎县金海大街中段北侧（五街白衣庵147号），组织机构代码69923516－0。法定代表人庹大鹏，董事长。委托代理人李德明，该公司职员。委托代理人郭凤梅，该公司职员。原告李建富与被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司（以下简称鹏湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理后，依法由代理审判员赵瑞利适用简易程序于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告李建富的委托代理人李冰，被告委托代理人李德明、郭凤梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建富诉称，被告系房地产开发企业。2011年5月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同h56号。该合同约定，原告购买被告开发的鹏湖小区第7幢5单元802号房屋，建筑面积为76.77平方米，购房款为308059元。该合同第八条约定，被告于2012年8月31日交付该商品房，第九条第二款约定被告方逾期交房的违约责任为：逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按已交付房价款承担万分之二的违约金。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约向被告交纳了308059元房款。但被告的实际交房日为2013年10月31日，延迟交房1年多。综上所述，被告未按合同约定的期限向原告交付商品房已构成违约，故原告依据《商品房买卖合同》的约定及《合同法》等规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法判令被告按《商品房买卖合同》第九条的约定，按每日308059元乘以万分之二的标准给付原告约定交房日（2012年8月31日）至实际交房日（2013年10月31日）延期交房的违约金22488元。被告鹏湖公司辩称，被告与原告签订的《商品房买卖合同》属实，但是原告诉称被告未按合同约定的期限向原告交付商品房已构成违约不符合合同约定。被告未按合同约定的期限向原告交付商品房，不是被告的原因和违约，而是遭遇了自然灾害和非出卖人（被告）所能控制的原因而引起的延误，原被告双方在没有同意解除合同或变更合同情况下，被告认为按合同规定可据实予以延期，原告诉求的万分之二的违约金其证据理由不足。一、根据《商品房买卖合同》第八条第二款规定，遇下列特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1遭遇不可抗力；2遭遇国家法律和地方法规变化或出卖人为配合政府行为及其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误。（1）本工程鹏湖1＃7＃住宅楼是昌黎县人民政府招商开发建设拆迁返迁剩余商品房出售，保开发商8%利润，现我开发公司在1＃7＃住宅楼已发生亏损，县政府在核算中。（2）其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误。该鹏湖1＃7＃住宅楼是被告承包给昌黎县建筑工程有限公司的，实际是由施工人齐继林承包，并未按合同约定的工期360天交给被告，因施工期间曾发生百年不遇的连续多、大雨灾害，本工程开工时间2011年3月29日，施工人提交竣工报告时间是2012年12月20日，验收合格时间2013年1月4日，根据被告与施工人合同约定竣工报告被告认可后施工承包人就应将1＃7＃楼工程交被告管理，该工程验收后直到被告为原告要商品房2013年5月16日被告已起诉到昌黎县人民法院立案，昌黎县人民法院又将该案移送至秦皇岛市中级人民法院审理的事实，该事实足以证实承包人拖延交房时间，拖延期限不交7＃楼商品房也没有得到法律的及时解决，足以证实是非出卖人所能控制的原因而引起的延误。（3）连续多雨天自然灾害造成工期延误4个月。二、经政府有关领导协商，施工承包人齐继林才交7＃楼商品房，交房日期2013年8月15日，被告及物业公司收房后被告向原告发出交房通知，通知时间2013年8月15日至2013年8月18日。综上，延期交房不是被告的原因不构成违约。原告李建富为支持其主张提交如下证据：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》一份。主要记载了出卖人为昌黎鹏湖房地产开发有限公司，买受人为李建富。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（昌建综开）预售字（2011）第007号。买受人所购商品房为鹏湖小区第7幢5单元802号房及下房壹间30号房，商品房合同约定建筑面积76.77平方米，商品房总价款为人民币308059元。该合同第八条交付期限记载：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇国家法律和地方法规变化或出卖人为配合政府行为及其他非出卖人所能控制的原因而引起的延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任记载，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）按逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已交付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、交纳购房款及相关物业费收据共8份，其中购房款共计308059元。用以证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》及交的房款及物业费。被告经对原告证据质证，发表以下质证意见，对原告证据1商品房销售合同无异议，对证据2认为除房款外其余款项与我方无关，物业费与我方无关。被告为支持其抗辩主张提交如下证据：1、《商品房买卖合同》，内容同原告证据。用以证明按合同规定不是出卖人（被告）原因延期，可据实予以延期，不承担违约金责任。2、《一运、水产公司片区改造项目合作框架协议书》一份。3、《昌黎县规划委员会会议纪要》一份。用证据2、3证明其开发的1号、7号住宅楼是配合政府三年大变样与政府合作项目。4、《建设工程施工承包合同》一份。5、《建筑工程施工许可证》一份。用以证明政府批准的开工时间2011年3月29日。6、《河北省建设工程竣工报告》（7号楼）一份。用以证明施工承包人、监理认可的竣工时间，承包人未按合同约定将商品房交给甲方（被告）管理，非被告所能控制的原因而引起的延误。7、《7号楼工程质量整改通知书》一份。用以证明2013年1月4日为竣工验收合格时间。8、《付施工人7号楼工程款票据440万元》2页。用以证明按规定付工程款。9、昌黎县人民法院《立案通知书》及起诉状（7号楼）各一份。10、昌黎县人民法院移送案件的民事裁定书一份。11、秦皇岛市中级人民法院立案发票一份。用证据9-11证明通过法律诉讼为原告要商品房，承包人仍不交房，非被告所控制的原因而引起的延误。12、7号楼商品房收条一份。用以证明2013年8月15日被告收到7号楼商品房。13、7号楼原被告之间交房通知（通话详单）一份。用以证明7号楼2013年8月17日被告向买受人原告发出交房通知，原告已接收。14、2013年11月29日昌黎县气象局出具的《气象公证》一份，主要记载，取证单位为昌黎鹏湖房地产开发有限公司，证明时间为2012年6、7、8、9月，证明事项为因降水延误工期。实况记载2012年6月份降水13天，7月份降水9天，8月份降水12天，9月份降水9天，比常年降水偏多。其上加盖有昌黎县气象局印章。用以证明2012年6月至9月份连续降水造成延误交房4个月。原告李建富经对上述证据质证发表如下质证意见：对证据1无异议，证据2、3与原告无关，证据14自然灾害不是不可抗力，每年都下雨，不属于自然灾害，其他的证据都与原告无关。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：原告提交的证据1及被告证据1内容相互印证，来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院对原、被告证据1予以采纳。原告证据2被告对房款收据无异议，本院对该部分证据予以采纳，其余证据与本案无关联性，本院不予采纳。被告证据2-12与本案不具有关联性，本院不予采纳。被告证据13能够证明被告通知原告交房及实际交房时间为2013年8月17日，原告无异议，本院予以采纳。证据14无法证明不可抗力，本院不予采纳。综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，本院对本案的事实认定如下：2011年6月8日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（内容详见原告证据1），合同约定：原告以308059元人民币的总价款预购了被告开发建设的鹏湖小区第7幢5单元802号房及下房壹间30号房。被告于2012年8月31日前将验收合格的原告所购楼房及下房交付给原告。如果被告不按期交付房屋，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告在规定的时间内将全部购房308059款元人民币交付给了被告。2013年8月17日被告通知原告交房，原告于2013年10月22日领取了房屋钥匙并交纳了相关的物业管理费用。2013年12月4日原告李建富向本院提起诉讼，要求被告给付迟延交房的违约金22488元。本院认为，原告李建富与被告鹏湖公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告依合同约定向被告交清了全部购房款，被告未依合同约定如期将原告所购商品房交付给原告，存在违约的事实清楚，被告鹏湖公司应承担迟延向原告交付商品房违约金的责任。被告迟延交房的违约金应按照双方签订的商品房买卖合同第八条规定的最后交付期限的第二天（2012年9月1日）起至实际交付之日止，每日支付已交付房价款的万分之二计算。2013年8月17日被告通知原告领取房屋钥匙，原告未按时接收房屋所造成的损失应由原告自行承担，被告迟延交付房屋时间为351天，故本院支持被告给付原告违约金21626元（308059元×351天×0.0002）。被告抗辩未按合同约定的期限向原告交付商品房的原因之一，系因降水等不可抗力造成。不可抗力系在合同履行中发生了不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，降水等天气因素对施工进度确实有影响，但不属于不可抗力事由，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。被告抗辩未按合同约定的期限向原告交付商品房的原因之二，系建筑商未及时向开发商交房所致，被告已就建筑商违约之事向人民法院提起了诉讼。因本案与被告和建筑商之间的诉讼不属于同一个法律关系，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一百一十九条之规定，判决如下：一、被告昌黎鹏湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告李建富迟延交房违约金21626元。二、驳回原告李建富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元，减半收取181元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。代理审判员 赵瑞利二〇一四年二月十三日书 记 员 刘 明