（2013）镇民终字第1659号
裁判日期: 2014-02-13
公开日期: 2014-04-02
案件名称
朱波与杨秀清、郑宝、李承秀农村房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨秀清,朱波,郑宝,李承秀
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《江苏省土地管理条例(2004年)》：第三十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）镇民终字第1659号上诉人（原审被告）杨秀清，女，1981年10月6日生，汉族，句容市人。上诉人（原审被告）朱波，男，1982年1月21日生，汉族，南京市人。两上诉人共同委托代理人解小兵，江苏巨荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑宝，男，1968年6月5日生，汉族，句容市人。被上诉人（原审原告）李承秀，女，1969年11月19日生，汉族，句容市人。两被上诉人共同委托代理人吴心伟，江苏民中律师事务所律师。上诉人杨秀清、朱波因与被上诉人郑宝、李承秀房屋买卖合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2013）句民初字第2062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：1990年1月，郑宝以自己的名义申请在句容市原大卓乡办理了建房用地许可证，并在该乡丁村行政村下岗头村民小组建造了三间平房及两间厨房。1992年5月，郑宝与李承秀登记结婚。2008年6月2日，郑宝、李承秀与杨秀清、朱波签订了房屋买卖协议一份，双方约定：郑宝、李承秀将座落于原大卓镇丁村下岗头的三间平房出售给杨秀清、朱波，房屋建筑面积88平方米，占地面积170平方米，价格为20000元。双方同意在房款付清后由郑宝、李承秀将上述房屋正式交付给杨秀清、朱波，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给杨秀清、朱波。杨秀清、朱波购房款付清后，郑宝、李承秀若反悔，赔偿杨秀清、朱波因购房屋造成的一切损失。路前的猪圈面积包含在转让的房屋内等。当日，李承秀收到杨秀清购房款20000元，并将建房用地许可证及两张发票交付给杨秀清。上述事实有买卖协议、建房用地许可证、发票、收条、结婚证以及当事人陈述等证据予以证实。2013年8月，郑宝、李承秀向原审法院起诉，请求法院判令确认其与杨秀清、朱波签订的房屋买卖合同无效。原审法院认为，郑宝、李承秀出卖给杨秀清、朱波的房屋系登记在郑宝名下，属郑宝有权处分的权利。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。本案讼争房屋的土地系农村宅基地，杨秀清、朱波系南京市人，非郑宝、李承秀所在地句容市原大卓乡丁村本集体经济组织成员，故双方当事人签订的房屋买卖协议，违反了法律的强制性规定，应属无效。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：郑宝、李承秀与杨秀清、朱波于2008年6月2日签订的房屋买卖契约无效。原审法院判决后，杨秀清、朱波不服，向本院提起上诉，请求二审法院：撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要上诉理由为：1、上诉人和被上诉人是嫡亲表兄妹关系，当初是被上诉人要求上诉人买房，上诉人在原价格18000元的基础上另增加了2000元给被上诉人，现被上诉人听说房屋要拆迁，即要求法院确认协议无效，违反诚信原则。2、句容市黄梅镇大卓村村民委员会已在房屋买卖契约上盖章，该房屋买卖合同已经生效。被上诉人郑宝、李承秀辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案二审审理过程中，被上诉人提供2013年12月8日江苏省句容经济开发区大卓村民委员会出具的证明（该证明上有郑泉、赵大华等村民签字），证明讼争房屋由郑宝的母亲杨志敏建造后居住至今，并未搬离的事实。上诉人认为讼争房屋的所有权人非杨志敏，该证明与一审查明的事实相违背，故对该证明的效力不予认可。除上述事实外，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第二款、第三款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”《江苏省土地管理条例》第三十五条第二项规定：“购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。”根据上述规定，宅基地使用权的主体是集体经济组织成员，宅基地的流转只能在本集体经济组织内进行，如果要转让给本集体经济组织以外的人员，则该人员必须首先在本集体经济组织中落户并符合申请宅基地的条件。在农村房屋买卖时，因涉及宅基地的使用权，故买房者的主体身份应符合宅基地使用权的主体身份要求，即首先为本集体经济组织成员。本案中，郑宝、李承秀与杨秀清、朱波于2008年6月2日签订的房屋买卖协议，约定买卖的房产系登记在郑宝名下的原大卓镇丁村下岗头的三间平房，而杨秀清、朱波的户籍所在地是南京市栖霞区，未取得讼争房产所在地的农村集体经济组织成员资格，不符合申请建房用地条件。因此，本案讼争双方签订的房屋买卖合同因违反法律和行政法规的强制性规定而无效。至于上诉人提出的句容市黄梅镇大卓村村民委员会在房屋买卖契约上盖章，即意味着该契约已生效的问题，本院认为协议因违反法律的禁止性规定而无效，村民委员会的签章并不能改变协议的效力。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并不无当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨秀清、朱波负担。本判决为终审判决。审 判 长 柳建安审 判 员 陈开亮代理审判员 朱云云二〇一四年二月十三日书 记 员 佘 娟 来源：百度搜索“”