（2013）浙杭商终字第1871号
裁判日期: 2014-02-13
公开日期: 2014-06-20
案件名称
杭州我爱我家房地产经纪有限公司与吕平、陶玥萍居间合同纠纷二审民事判决书(1)
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕平,陶玥萍,杭州我爱我家房地产经纪有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭商终字第1871号上诉人（原审被告、反诉原告）：吕平。上诉人（原审被告、反诉原告）：陶玥萍。两上诉人共同委托代理人（特别授权代理）：吕国栋。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。法定代表人：刘田。委托代理人（特别授权代理）：王燕。上诉人吕平、陶玥萍因与被上诉人杭州我爱我家房地产经济有限公司（以下简称我爱我家公司）居间合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2013）杭西商初字第916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年8月31日，案外人胡德贵、刘月梅作为甲方，吕平、陶玥萍作为乙方和我爱我家公司作为丙方，签订一份《经纪服务合同》，约定：一、居间房屋坐落于杭州市西湖区白荡海人家2幢2单元201室房屋，建筑面积为165.31平方米，交易总价为300万元。二、甲方于2012年10月10日前支付经纪服务费计人民币壹万陆仟捌佰柒拾伍元整；乙方于2012年10月10日前支付经纪服务费计人民币壹万陆仟捌佰柒拾伍元整。三、丙方在签订本合同时将权属转移所需的资料、税费等有关资料和配合要求书面告知甲、乙双方，甲、乙双方在2012年10月10日前完成有效资料提交。四、交易税费由甲、乙双方各自承担。丙方代收代付交易税费的，甲、乙双方在2012年10月10日前将交易税费交付丙方，丙方按《交易房款监督支付协议》约定办理税费交纳手续，应缴税费以税务等部门出具的票据为准，多退少补。五、丙方应在房屋权属过户完毕后二十个工作日内通知乙方携带有效身份证件等有关资料领取《房屋所有权证》、《契证》、《国有土地使用权证》，甲、乙双方委托丙方代付交易税费的，同时办理税费结算手续。合同并就违约责任、争议解决及其他事项作了约定。当日，吕平、陶玥萍与案外人胡德贵、刘月梅就涉案房屋签订了《房屋转让合同》。上述合同签订后，案外人胡德贵、刘月梅作为甲方与吕平、陶玥萍作为乙方，另签订协议一份，约定：一、房屋出售合同价300万元。二、交易过户中发生的税费、经纪服务费等相关费用由乙方承担，各自名下的票据归各自所有。三、若因税费发生变动或成交价低于税务部门核定价，按核定价征收税费，变动部分由乙方承担。协议并就个人所得税的约定、房屋租赁情况及物业交割内容作了补充约定。我爱我家公司亦于当天向吕平、陶玥萍及案外人胡德贵、刘月梅出具一份客户税费清单，注明：涉案房屋合同价为300万元，税费、经纪服务费等费用为292936.8元及上述款项由吕平、陶玥萍分别汇入我爱我家房公司提供的银行账户。该客户税费清单经吕平、陶玥萍及胡德贵、刘月梅签字确认。此后，我爱我家公司按约履行了居间义务，涉案房屋已过户至吕平、陶玥萍名下，吕平、陶玥萍并于2012年10月25日领取了涉案房屋的《房屋所有权证》、《契证》、《国有土地使用权证》。现涉案房屋由吕平、陶玥萍占有并使用。期间，我爱我家公司向吕平、陶玥萍发送催讨函一份，载明“……2012年10月16日我司已办妥产权过户手续，2012年10月25日你方已领走房产三证，但尚有21261.41元服务费未支付，根据合同约定你方应于2012年10月10日向我司支付经纪服务费。我司多次联系催讨，但你方至今仍未前来办理，故再次书面函告你方，请您于2013年3月1日前来办理。……”，但未果。故我爱我家公司诉至本院，要求判如诉请。另查明，吕平、陶玥萍向我爱我家公司预付292936.80元，由我爱我家公司代付交易税费等费用。再查明，我爱我家公司已代付的交易税费为280433.21元，由税务部门出具的其中交款人（或付款户名）为吕平、陶玥萍的编号分别为NO.00388084、NO.01982832、NO.0101054977、NO.00097052、NO.09796865的发票现由我爱我家公司持有。原审法院审理认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。吕平、陶玥萍为购买涉案房屋，案外人胡德贵、刘月梅为出售涉案房屋，均委托我爱我家公司提供居间服务，三方签订了《经纪服务合同》，建立了居间合同关系。在居间合同中，居间方的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。如居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，我爱我家公司作为居间人，促成吕平、陶玥萍与案外人胡德贵、刘月梅签订了《房屋转让合同》，并协助办理了涉案房屋过户手续，完成了主要的居间义务。吕平、陶玥萍和胡德贵、刘月梅作为委托人均应按约定支付居间报酬。虽《经纪服务合同》约定吕平、陶玥萍与胡德贵、刘月梅各负担经纪服务费16875元，但从吕平、陶玥萍与胡德贵、刘月梅签订的《协议书》来看，该《协议书》是对《经纪服务合同》中税费、经纪服务费等相关费用的承担、票据的归属及税费变动部分的承担等内容的补充和修改。鉴于房地产经纪行业的商业惯例，居间方在促成委托方签订房地产买卖合同后，尚需协助买卖双方办理产权过户、房屋交接等交易手续。现我爱我家公司对该《协议书》内容予以认可，故我爱我家公司和吕平、陶玥萍均应按《经纪服务合同》及《协议书》约定履行。吕平、陶玥萍辩称协议书内容并非其真实意思表示，但未能提供有效证据予以证明，该院不予采信。根据《协议书》的约定，税费、经纪服务费由吕平、陶玥萍负担。因吕平、陶玥萍已向我爱我家公司预交292936.80元，扣除由我爱我家公司代付的交易税费280433.21元，余款12488.59元应为其向我爱我家公司支付的部分经纪服务费。故吕平、陶玥萍尚需向我爱我家公司支付经纪服务费21261.41元。现我爱我家公司要求吕平、陶玥萍支付经纪服务费21261元的本诉请求，该院予以支持。关于吕平、陶玥萍要求我爱我家公司返还178069.13元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，该院予以驳回。但因《协议书》已明确约定各自名下的票据各自所有，吕平、陶玥萍在办理产权过户过程中已由我爱我家公司代收、代付了交易税费，故我爱我家公司应将其持有的由税务部门出具的交款人（付款户名）为吕平、陶玥萍的发票返还给吕平、陶玥萍。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院于2013年10月14日作出如下判决：一、吕平、陶玥萍于判决生效之日起十日内支付给我爱我家公司经纪服务费21261元。二、我爱我家公司于判决生效之日起十日内将由税务部门出具的编号为NO.00388084、NO.01982832、NO.0101054977、NO.00097052、NO.09796865的发票返还给吕平、陶玥萍。三、驳回吕平、陶玥萍的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费332元，由吕平、陶玥萍负担，该款于判决生效之日起十日内付清。反诉案件受理费1931元（已由吕平、陶玥萍预交），由吕平、陶玥萍负担。上诉人吕平、陶玥萍不服原审法院上述民事判决，向本院共同提起上诉称：一、原判决认定事实不清。1、原审庭审时吕平、陶玥萍称购房款是400万，我爱我家公司称是300万，原审判决相关认定不妥。我爱我家公司也无法解释为何按照400万元收取中介费。本案的实际情况是，因案涉房产总价高，又有5.6%的营业税，已卖很久都未成功转让，多家房屋中介机构都在操作该业务并与吕平、陶玥萍联系推销该房屋，我爱我家公司为竞争该业务，同意了吕平、陶玥萍提出的所有税费不超过30万元的前提条件。为了履行房款400万元、吕平、陶玥萍承担的各项税费不超过30万元的前提条件，我爱我家公司利用其自身的专业知识和信息优势，一手主导各方并要求签下房款300万元，税费292936.80元的《杭州市房屋转让合同》和《杭州市房地产经纪服务合同》，其目的是为了规避税费计征基数，少缴纳国家税收，在不超过30万元税费的前提下使交易成功。在办理过户文件时，我爱我家公司又将《协议书》夹杂其中，在未明确告知吕平、陶玥萍真实情况下，谎称系过户文件而误导两人签署，两人也未拿到过任何一份过户文件原件。在双方实际履行了合同义务及按照我爱我家公司的承诺使交易成功后，我爱我家公司又认为在交纳税费后得到的中介费12488.59元太少，故反悔引发诉讼。2、原审第一次公开开庭审理中，在我爱我家公司无法提供《协议书》原件的情况下，法庭逼迫吕平、陶玥萍的代理人承认证据的真实性。当天庭后又要求陶玥萍于2013年6月24日单独问话做笔录，并不准代理人在场，法庭在无原件核对的情况下，要求陶玥萍承认其真实性，被陶玥萍拒绝，但原审判决中对这份书证笔录只字未提，恳请二审法院查实。该原审判决称吕平、陶玥萍对该证据的真实性没有异议，与事实不符，只有核对原件才能认定是否真实。3、吕平、陶玥萍提供了100万装修款收条原件给我爱我家公司当庭核对质证，并多次陈述该收条是我爱我家公司与300万元房款收据一并交给吕平、陶玥萍，判决书认定的相关陈述与事实不符。协议实际上是转让合同签订很长时间之后，夹杂在过户文件中签订的。另外，原审判决认定交易税费为280433.21元，却故意回避买卖双方各为多少的实际金额。另，原审判决将代理人吕国栋改名为陶国栋。二、原审判决适用法律不当。《杭州市房屋转让合同》和《杭州市房地产经纪服务合同》合法有效，在我爱我家公司不承认交易前有口头承诺和约定前提条件的情况下，只有按双方签定的上述两份主合同约定的条件全面准确客观履行合同义务。我爱我家公司并非《协议书》签约方。三、原审违反法定审理程序。第一次开庭时我爱我家公司表示没有《协议书》原件，一直到再次开庭才提供协议原件，超过举证时限，在庭上也未让吕平、陶玥萍进行质证。四、在实际办理业务过程中，税务部门不认可房款是300万，认为太低于市场价而应按规定的基准价3247225.66元计税，这才产生21261元税费差额。原审判决认定《协议书》是对《经济服务合同》的补充和修改也是不正确的。此外，原审判决还存在多处错漏。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回我爱我家公司的原审诉讼请求并支持吕平、陶玥萍的反诉请求，本案全部诉讼费用由我爱我家公司负担。被上诉人我爱我家公司答辩称：吕平、陶玥萍称30万元包税没有事实及法律依据。签订《经纪服务合同》以及《房屋转让合同》之后，二人另行与案外人签订了补充协议，约定交易过程中经纪服务费等相关费用由吕平、陶玥萍承担，按照合同价款300万元对税费进行预算，但是税务部门实际征收超过了预算金额的，根据约定超过部分由吕平、陶玥萍负担，故我爱我家公司没有多收任何款项，服务费也是按照300万元收取的，且有打折。我爱我家公司出具的税费预算清单也由吕平、陶玥萍签字确认，交易税费由税务部门实际出具的票据为准。经核算，还有2.12万余元吕平、陶玥萍没有支付。我爱我家公司提供的居间服务，促成了交易，并协助办理了过户手续，完成了主要的居间义务，吕平、陶玥萍应支付相应的居间报酬。综上，请求驳回吕平、陶玥萍的上诉请求，维持原判。二审期间，吕平、陶玥萍向本院提交了收条原件一份，用于证明吕平、陶玥萍已经向我爱我家公司支付了100万元装修款。经质证，我爱我家公司认为收条是吕平、陶玥萍与案外人另行签订，没有进入我爱我家公司的资金监管系统，与本案没有关联性。本院经审查认为，该材料不影响本案双方当事人的权利义务承担，与本案无关联性，对其证据效力不予确认。二审期间，我爱我家公司未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实除与原审判决认定的事实一致外，另查明：我爱我家公司出具的客户费用清单上载明业主胡德贵、刘月梅的预计费用185420.90元由客户吕平、陶玥萍代付，清单所载费用仅为估算费用，具体费用以相关部门开具的发票为准，多还少补。本院认为：根据业已查明的事实，在订立房屋转让合同和经纪服务合同后，吕平、陶玥萍又与房屋出让方订立《协议书》约定交易过户中的税费、经纪服务费均由吕平、陶玥萍承担，此后吕平、陶玥萍又在我爱我家公司开具的客户费用清单上签字确认房屋出让方的经纪服务费、税费由其代为支付，现我爱我家公司早已履行完毕居间义务，吕平、陶玥萍应当信守承诺及时足额支付居间费用。吕平、陶玥萍作为完全民事行为能力人，应当知晓在《协议书》、客户费用清单上签字确认自身义务的法律后果，其拒绝支付款项无正当理由，本院不予支持。前述《协议书》、客户费用清单均明确税费应以税务部门实际收取的金额为准，实际收取金额与约定金额有变动的，变动部分由吕平、陶玥萍支付，原审判决认定扣除吕平、陶玥萍承担的税费后二人已支付的居间费用仅为12488.59元、尚欠21261.41元并无不当，吕平、陶玥萍要求我爱我家公司返还“多支付的税费”没有事实和合同依据，本院不予采纳。另经查，原审审理程序并无不当。原审判决书中的笔误未影响本案的实体审理，原审法院已予以更正。综上，原审判决认定事实基本清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2263元，由上诉人吕平、陶玥萍负担。本判决系终审判决。审 判 长 瞿 静代理审判员 夏文杰代理审判员 朱晓阳二〇一四年二月十三日书 记 员 张 婷