（2014）一中民终字第00799号
裁判日期: 2014-02-12
公开日期: 2014-06-03
案件名称
北京匡达制药厂等与李光文等商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京匡达制药厂,王乙,王丙,北京龙庆苑房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第00799号上诉人（原审被告）北京匡达制药厂，住所地北京市延庆县延庆经济开发区（县交通大队西侧）。法定代表人王甲，厂长。委托代理人李继泉，北京市京都律师事务所律师。上诉人（原审被告）王乙，女。委托代理人李顺存，北京李顺存律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王丙，男。委托代理人杜超，北京延恒律师事务所律师。原审被告北京龙庆苑房地产开发有限公司，住所地北京市延庆县湖南西路达霖大酒店内。法定代表人王丁，经理。上诉人北京匡达制药厂（以下简称匡达制药厂）、上诉人王乙因商品房销售合同纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2012）延民初字第03186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人匡达制药厂之委托代理人李继泉、上诉人王乙之委托代理人李顺存、被上诉人王丙及其委托代理人杜超到庭参加了诉讼，原审被告北京龙庆苑房地产开发有限公司（以下简称龙庆苑公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。王丙在原审法院诉称：2004年4月5日，我与龙庆苑公司签订商品房认购合同，购买延庆县212号房屋，面积142.41平方米，价款142410元。我支付首付款30986元后，余款于2004年5月10日通过龙庆苑公司向中国建设银行北京延庆县分行作保证，以诉争楼房抵押贷款支付的。同日，匡达制药厂向王丙出具房款收据，金额为142410元，龙庆苑公司出具公共维修基金收据（金额为2848元）。购房后，王丙一直住在诉争房屋内，至今已有8年多时间。2012年7月16日，王丙得知匡达制药厂与王乙签订一份售楼合同，将诉争房屋过户到王乙名下。匡达制药厂的法定代表人王甲利用便利条件与王乙恶意串通，采取倒签合同的方式严重损害王丙的利益，故诉至法院，要求确认匡达制药厂与王乙签订的售楼合同无效，并要求匡达制药厂、王乙、龙庆苑公司协助王丙办理诉争房屋的过户手续。龙庆苑公司在原审法院未答辩。匡达制药厂在原审法院辩称：我单位不同意王丙的诉讼请求。原因为：1、诉争楼房的产权人为我单位，龙庆苑公司没有权利处分我单位财产，其与王丙签订的购房合同无效；2、我单位与王乙签订的购楼合同依法成立有效，且已经办理了产权登记，王丙对我单位不存在请求权；3、王丙所持购房收据上的印章已于2001年被我单位登报声明作废，王丙所支付的购房款在龙庆苑公司账户上，我单位并没有收到该款项。综上，我单位与王丙并不存在房屋买卖关系，王丙所诉没有事实与法律根据，应当予以驳回。王乙在原审法院辩称：我与匡达制药厂的买卖合同真实有效，我是在2001买的房，具体的事情是我委托女儿办理的，当年8月份交的首付款30000元，11月（或是12月）交的余款112410元。上述款项均交给匡达制药厂，房屋钥匙也在我手里，我也办理了房产证，取得了实际产权。王丙所诉没有事实与法律根据，应当予以驳回。原审法院经审理查明：2004年4月5日，王丙与龙庆苑公司签订商品房认购合同，购买延庆县212号房屋，面积142.41平方米，价款142410元。王丙支付首付款后，于2004年5月10日通过龙庆苑公司向中国建设银行北京延庆县分行作保证，以诉争楼房抵押按揭贷款110000元划入龙庆苑公司帐户，借款期限为2004年5月10日至2014年5月9日，每月还款1168.87元。同日，匡达制药厂向王丙出具房款收据（北京市行政事业性统一银钱收据，编号为8038386），金额为142410元，龙庆苑公司出具公共维修基金收据（金额为2848元）。购房后，王丙持续交纳按揭贷款至今，并交纳了涉诉房屋相应的供暖费、卫生费。另查，现王甲为匡达制药厂的法定代表人，王丁为龙庆苑公司法定代表人，王乙为二人之妹。匡达制药厂于1997年9月12日注册成立，法定代表人为王甲，该企业由法人股东北京市东城区东亚骨病研究所（法定代表人为王甲）和自然人股东王丁各出资人民400万元，均占注册资金的50％。1999年10月22日，王丁根据匡达制药厂第二届职工代表大会和董事会选举董事长决议，向延庆县工商行政管理局申请将匡达制药厂的法定代表人由王甲变更为王丁，1999年11月3日延庆工商局予以核准，骨病研究所不服该行政行为并提出行政诉讼，法院（2000）延行初字第16号行政判决撤销了该行政行为，2001年4月16日北京市第一中级人民法院作出（2001）一中行终字第83号行政判决书，维持了一审判决。2001年9月28日受王丁诬告陷害，王甲因涉嫌偷税罪被羁押，同年10月11日被逮捕，2002年7月26日被取保候审，2003年4月4日经北京市第一中级人民法院（2003）一中刑终字第455号判决书判决无罪。2005年6月25日王丁因涉嫌犯职务侵占罪被羁押，同年7月28日被逮捕。2006年10月18日经（2006）一中刑初字第01831号判决认定，王丁犯职务侵占罪、诬告陷害罪，决定执行有期徒刑十六年，自2005年6月25日起至2021年6月24日止。本案诉讼中，匡达制药厂称王甲实际于2005年10月25日接管匡达制药厂。再查，涉诉房屋位于延庆县，所属土地使用权人及建设单位均为匡达制药厂，该工程2001年9月8日竣工验收及2002年6月3日房屋登记申请时负责匡达制药厂相关事宜的均为王丁。工程竣工后，涉诉房屋一直未办理个人产权登记，2011年3月10日，王乙委托其在匡达制药厂工作的女儿把涉诉房屋的产权办理到王乙名下。诉讼中，当事人主要对以下证据争议较大：1、编号为8038386的北京市行政事业性统一银钱收据；王丙认为该收据足以证明匡达制药厂收取了全部购房款。匡达制药厂认为该收据“匡达制药厂”印章并非真实。经王丙申请，北京京安拓普文书司法鉴定中心出具京安拓普（2013）鉴（文）字第8号司法鉴定意见书，该意见书认定：经王丙收据印文与案外人（匡达制药厂购房收据，系王丙同一幢楼房的其他房主）所持收据印文、现匡达制药厂印章印文比对，王丙收据印文与刘某所持收据印文为同一枚印章所印；王丙收据印文与张某所持收据印文字迹清晰部分特征相符，但难以确定二者为同一枚印章所印；现匡达制药厂印章印文与王丙印章所持收据印文不是同一枚所盖。另外，法院根据王丙申请，到延庆县财政局、公安局等部门对涉案收据来源及印章备案进行调查，涉案收据并非来自延庆县财政局，之前匡达制药厂并未对印章到公安局备案。2、王乙与匡达制药厂购房合同及王乙交款收据；王丙认为该两份证据均系伪造，并提出对收据形成时间进行鉴定，后撤回申请。王乙与匡达制药厂均认为该两份证据均系补签的，实际签订日期均为2011年3月办理产权登记时补签的，具体日期难以说清楚，但实际交款仍为2001年期间。该收据提交法庭时间为2013年7月25日本案第四次开庭时，王乙解释因之前一直没有找到该收据，后通过女儿在匡达制药厂找到才提交的。原审法院认定上述事实，有王丙与龙庆苑公司签订的商品房认购合同、王乙与匡达制药厂的房屋买卖协议、借款合同、还款明细、收据、发票、企业信息、营业执照、建筑规划许可证、施工许可证、验收备案表、房屋所有权登记申请书、增减补证照申请表、委托书、信息查询单、新建住区命名通知、判决书、司法鉴定意见书、工作笔录、谈话笔录、当事人陈述等在案佐证。原审法院判决认为：当事人签订合同及参与诉讼均应遵照诚实信用原则进行。本案有两个焦点，一是匡达制药厂是否收取王丙购房款，二是王乙与匡达制药厂是否存在真实的房屋买卖关系。针对第一个焦点，法院认为：1、王丁与王甲兄弟为争夺匡达制药厂的控制权屡发纠纷，虽然王丁把匡达制药厂的法定代表人变更为自己的行为被法院撤销，但其后因王甲被诬陷羁押等原因，2005年10月25日前匡达制药厂工商登记的法定代表人仍为王丁。2、匡达制药厂及龙庆苑公司因王丁与王甲的特殊关系形成一定的关联性，建行在王丙购买涉诉房屋时为其发放按揭贷款，并就涉诉房屋办理抵押手续，足以认定建行认可王丙与龙庆苑公司签订的购房合同，龙庆苑公司与匡达制药厂在销售涉诉房屋时存在密切合作关系，王丙虽然不知道其中复杂背景，但其足以相信相关的购房合同及借款合同是有效的，实际上其也是如约履行还款义务的；3、通过鉴定可以得知，王丙交款收据上的印章曾经作为匡达制药厂的有效印章使用，该盖有“匡达制药厂”印章的收据也足以让王丙相信是匡达制药厂收取了足额的购楼款；4、王丙出具的供暖费、卫生费等收据虽不能证明其一直在涉诉房屋生活居住，但可以说明其对涉诉房屋的持续控制状态。综上，法院认定王丙为购买涉诉房屋已经足额交给匡达制药厂购房款，合同实际已经有效履行。关于王乙与匡达制药厂是否存在真实的房屋买卖关系，法院认为，购置房产为当事人重要民事活动，当事人一般均会慎重对待，但本案中王乙与匡达制药厂就涉诉房屋签订的买卖协议与交款收据，均为倒签，加之王乙与王甲为同胞兄妹关系，其证据难以形成有效的证据链，亦有悖于正常的交易习惯，故对王乙与匡达制药厂的主张法院难以认定；综上，法院认为，王丙在王丁与王甲兄弟发生剧烈争执的复杂背景下善意的购买涉诉房屋，诚信履约并实际控制涉诉房屋至本案纠纷发生时，如其诉求难以实现，则当事人利益严重失衡且产生不利的社会效果。相比之下，虽然涉诉房屋登记在王乙名下，但其购房行为因缺乏“善意”的构成要件而难以认定有效成立。故法院对王丙的诉讼请求予以支持。龙庆苑公司经法院依法传唤，未到庭答辩，法院视为其放弃答辩权。法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第五十二条第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条的规定，判决：一、被告王乙与北京匡达制药厂就北京市延庆县212室签订的买卖合同无效；二、北京市延庆县212室归原告王丙所有，被告王乙、北京匡达制药厂、北京龙庆苑房地产开发有限公司协助把上述房屋登记到原告王丙名下，于本判决生效后十日内履行。匡达制药厂不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决。上诉理由是：1、王丙和龙庆苑公司的交易与匡达制药厂无关，故匡达制药厂也不应是本案的被告；2、对于王乙与匡达制药厂之间的买卖合同关系，王丙不是合同一方，故王丙不具备本案原告的主体资格；3、原审判决超越了审判范围，争议房屋已合法登记在王乙名下，法院在合法产权证被撤销前，不能直接判决将涉诉房屋产权直接登记在王丙名下。王乙不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，驳回王丙对王乙的起诉。上诉理由是：王乙同意匡达制药厂的上诉意见；原审判决认定王乙和匡达制药厂的房屋买卖系恶意串通，没有事实依据；法院应适用《物权法》第106条和《物权法》第9条的规定确定王乙和匡达制药厂的买卖关系成立；王乙已经取得了产权证，也证明王丙做的贷款按揭是假的。王丙同意原审判决，针对二上诉人的上诉请求答辩称：因王乙与匡达制药厂恶意串通，补签合同，后补收据，双方并无真实的买卖行为，该买卖合同应属无效。王丙具有原告主体资格。匡达制药厂为王丙出具了加盖了匡达制药厂财务章的收据，且该印章已经鉴定，与匡达制药厂卖给他人时出具的财务章是一致的，可以证实匡达制药厂全额收取了王丙的售楼款。该收据是在贷款到了龙庆苑指定账户后，匡达制药厂才出具的。匡达制药厂也是本案的适格被告。原审法院判决没有超过审理范围。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有当事人在二审中的陈述在案佐证。本院认为：本案的争议焦点是涉案房屋的权属问题。首先，关于王丙与龙庆苑公司签订的房屋买卖合同的效力及与匡达制药厂的关系。王丙与龙庆苑公司签订买卖合同，虽然龙庆苑公司对涉案房屋没有所有权，但从整个售楼过程来看，可以认定匡达制药厂不仅知晓龙庆苑公司销售其所有的房屋，并且在龙庆苑公司收到购房人的房款后为购买人王丙出具了收据，匡达制药厂对龙庆苑公司的销售行为是认可的。因此，王丙支付了全部购房款，龙庆苑公司亦按约交付了房屋。故涉案房屋应属于王丙所有。匡达制药厂称其在收据上加盖的财务章已登报声明作废，以证明王丙向法庭出示的收据是无效的。但原审法院根据王丙的申请，将同一楼座中其他业主的同样收据与王丙提交的收据送鉴定机构进行鉴定，其中有一业主收据的印章与王丙收据印章完全一致，另一业主收据上的印章清晰处亦与王丙收据印章一致，因此，不能否认王丙收据的真实性。其次，匡达制药厂与王乙签订的买卖合同应属无效。王乙虽称其在2001年就购买了涉案房屋，但在原审审理中其已承认与匡达制药厂签订的买卖合同及交款收据系2011年办理房产证时补签。因此，王乙何时付过首付款，其并未在原审中举证。何时付过其他房款，其亦未提供证据。仅有最后匡达制药厂补签的收据，不足以证明王乙在2001年就购买了涉案房屋。根据法律规定，双方意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定的合同应为有效合同。本案因匡达制药厂的法定代表人王甲与王乙系同胞兄妹，王乙的女儿又在该厂的财务部门工作，且合同与收据均为“事后”补签，从整个购买环节上看，王乙缺乏有力证据佐证其说法。因此，原审法院根据现有证据认定王乙与匡达制药厂恶意串通并无不当，根据法律规定，王乙与匡达制药厂签订的买卖合同应属无效。再次，从王丙提交的其缴纳供暖费、卫生费等证据来看，其已合法占有了涉案房屋。王乙并未就其已占有房屋充分举证。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人匡达制药厂及王乙之上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由王乙、北京匡达制药厂连带负担（于本判决生效后十日内交纳）。二审案件受理费七十元，由王乙、北京匡达制药厂各负担三十五元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳代理审判员 刘国俊代理审判员 张 磊二〇一四年二月十二日书 记 员 黄 闯 微信公众号“”