（2014）大民二终字第6号
裁判日期: 2014-02-12
公开日期: 2014-03-03
案件名称
大连百居易房地产营销策划有限公司与张雪飞、孙美乐及范丽娟居间合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连百居易房地产营销策划有限公司,张雪飞,孙美乐,范丽娟
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二终字第6号上诉人（原审被告）：大连百居易房地产营销策划有限公司法定代表人：李学民委托代理人：刘忠诚被上诉人（原审原告）：张雪飞被上诉人（原审原告）：孙美乐二被上诉人的共同委托代理人：陈惠原审第三人：范丽娟上诉人大连百居易房地产营销策划有限公司（以下简称“百居易公司”）因居间合同纠纷一案，不服普兰店市人民法院作出的（2013）普民初字第2935号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人百居易公司的委托代理人刘忠诚、被上诉人张雪飞和孙美乐及其二人的共同委托代理人陈惠、原审第三人范丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告张雪飞、孙美乐诉称，2011年8月25日，二原告将其所有的位于大连普湾新区万兴街25号3单元4层2号房屋出售给案外人孙世勇，双方共同委托被告百居易公司提供居间服务。合同签订后，案外人孙世勇将全部购房款330000元交付给被告，被告扣除其代替二原告偿还的银行贷款及其他费用，尚余184400元应当返还给二原告。该笔购房款经二原告多次索要，被告拒不给付。故二原告诉至法院，要求被告立即给付剩余购房款184400元及利息；本案诉讼费由被告承担。原审被告百居易公司辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉的剩余购房款184400元现在存放在被告处属实，但是被告在提供居间服务的整个过程中均与第三人范丽娟联系，其是合同的一方当事人。居间合同中约定，交付房款时第三人必须在场。二原告出售房屋就是为了偿还其亲属张臣欠第三人的借款，如果二原告与第三人达成协议，符合合同约定，被告同意将剩余款项支付给相关权利人。因为并未满足合同中约定的被告付款的条件，所以被告才没有将房款支付给二原告，故被告不同意承担利息。原审第三人范丽娟辩称，因为二原告尚欠范丽娟借款未偿还，就委托范丽娟将案涉房屋出售以便偿还借款，所以范丽娟才同意承担房屋差价7000元，并且二原告的物业费以及办理房照的费用都是由范丽娟承担的。普兰店市人民法院一审查明，2011年，二原告欲将其购买的位于大连市金州区三十里堡街道万兴街25号东山后院第8【幢】【座】3-4【单元】【层】2号房（建筑面积为67.43平方米）出售，遂口头委托第三人范丽娟办理房屋的出售事宜。2011年8月25日，经第三人范丽娟介绍，二原告与被告及案外人孙世勇签订《房地产居间服务合同》，二原告同意以337000元的价格将案涉房屋出售给案外人孙世勇，其中案外人孙世勇支付购房款330000元，差额7000元由第三人范丽娟于房屋交接前补齐。因原告张雪飞有事，由其委托代理人即本案第三人范丽娟代其在合同书上签字。该合同约定：为保障买卖双方达成的转让协议正常履行，双方共同委托被告百居易公司提供协助双方与银行签订履约保证合同，代收、代转房款及定金，代办房屋贷款手续、代办房屋过户手续等居间服务，在本合同签订之日起，案外人孙世勇将购房定金20000元交由被告代为保管，案外人孙世勇拟申请商业贷款250000元，在本合同签订之日起十日内，案外人孙世勇需将购房总款扣除已交定金及拟贷款金额以外的购房余款60000元交由被告代为保管，二原告取得全部房款当日，向案外人交付房屋并办理房屋交接手续。合同另约定，买卖双方办理交接时，必须由第三人范丽娟在场进行交接。另查明，《房地产居间合同》签订后，案外人孙世勇将全部购房款330000元交由被告代为保管，二原告亦将案涉房屋交付给案外人孙世勇使用。扣除被告百居易公司代二原告偿还的银行贷款130000元及利息15600元后，剩余购房款184400元尚由被告百居易公司代为保管。再查，第三人范丽娟未在房屋交接前将房屋差额7000元补齐。普兰店市人民法院一审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二原告与被告及案外人孙世勇签订的《房地产居间服务合同》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效。合同签订后，案外人孙世勇将购房款330000元交由被告百居易公司代为保管，二原告亦将案涉房屋交付给案外人孙世勇，买卖双方的合同义务已经履行完毕。并且，二原告亦于2012年2月5日偿还了被告替其垫付的银行贷款及利息，被告百居易公司应当按照《房地产居间服务合同》的约定，将剩余购房款184400元返还给二原告。被告拒不返还购房款的行为构成违约，应予纠正。关于逾期利息一节，二原告与被告签订的《房地产居间服务合同》中并未约定逾期利息，一审法院认为，被告百居易公司对案外人孙世勇给付二原告的购房款仅负有代管义务，逾期付款期间的利息被告百居易公司自2012年2月6日起按照中国人民银行同期同类存款利率给付为宜。二原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付逾期利息，于法无据，不予支持。关于被告的抗辩意见一节。庭审过程中，第三人范丽娟认可二原告口头委托其出售案涉房屋，作为受托人的第三人范丽娟，并非《房地产居间服务合同》的当事人，其从事出售案涉房屋的所有法律后果均由委托人即本案二原告承担。虽然《房地产居间服务合同》中约定，案涉房屋交接时，第三人范丽娟必须到场，但根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人可以随时解除委托合同，即二原告在交接房屋时可以本人到场进行交接，并且案涉房屋已经由二原告交付给案外人孙世勇，合同中约定买卖双方的交接已经履行完毕。另《房地产居间服务合同》中约定的是买卖双方即二原告与案外人孙世勇办理交接时，必须由第三人范丽娟在场，被告百居易公司将其代管的购房款交付给二原告，并非合同中约定的买卖双方办理交接。故被告辩称付款时必须由第三人在场的意见没有法律和事实依据，一审法院不予采信。被告辩称因二原告与第三人之间存在纠纷，同意二原告与第三人达成协议后，将款项支付给相关权利人。二原告与被告签订的合同中并未约定该笔款项在二原告与第三人达成协议后，由被告将该款项支付给相关权利人，被告的该抗辩理由违反合同的约定，一审法院亦不予采信。关于第三人的抗辩意见一节，庭审中第三人提供的欠条等证据证明欠款人为二原告的亲属张臣，而并非本案的二原告，第三人亦未举证证明二原告与第三人之间约定出售案涉房屋的款项用于偿还其亲属张臣欠第三人的借款。故第三人辩称的该笔购房款应当由二原告偿还其亲属张臣的欠款，无事实和法律依据，一审法院不予采信。综上，普兰店市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百一十条、《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条之规定，作出如下判决：一、被告大连百居易房地产营销策划有限公司于判决生效之日起15日内给付原告张雪飞、孙美乐购房款184400元及逾期给付期间的利息（利息自2012年2月6日起至判决确定的给付之日止，利率按照中国人民银行同期同类存款利率计算）；二、驳回原告张雪飞、孙美乐的其他诉讼请求。案件受理费3988元，由被告大连百居易房地产营销策划有限公司承担。被告大连百居易房地产营销策划有限公司如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，百居易公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回张雪飞和孙美乐的一审诉讼请求；2.判令百居易公司将房款给付范丽娟；3.一、二审诉讼费由张雪飞和孙美乐承担。其主要上诉理由为：1.一审认定事实不清，孙美乐在签订居间合同时在场，合同无需代理人签字，且合同中也不可能出现由代理人补卖房差价款7000元的内容，故范丽娟不是委托代理人，而属于合同当事人，其应是本案有独立请求权第三人；另外，一审对由范丽娟补齐卖房差价款的原因没有查清。2.百居易公司不仅是居间合同的当事人，也是证人，百居易公司可以证明，张雪飞和孙美乐买房时向范丽娟借了钱，所以才卖房还钱，一审法院应查明张雪飞和孙美乐买房是否是向范丽娟借的钱。3.张雪飞和孙美乐是恶意诉讼，其二人是外地人，其房屋办理房照、物业费均是范丽娟交纳的；并且，借钱是张雪飞和其父亲一起借的，张雪飞和孙美乐没花一分钱却将卖房款全部拿走应属恶意诉讼。被上诉人张雪飞、孙美乐表示服从原审判决。原审第三人范丽娟同意百居易公司的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，2011年8月25日，二被上诉人、原审第三人作为出售方，孙世勇作为买入方，与上诉人作为居间方签署《房地产居间服务合同》。合同第十二条第②项约定：“房主得净房款叁拾叁万柒仟元整，买方孙世勇付房款叁拾叁万元整，其中差额柒仟元整由范丽娟补偿，范丽娟于房屋交接前将柒仟元整补齐”。二审庭审中，上诉人认可案涉房屋的产权人为被上诉人。本院认为，本案争议焦点为上诉人应否将其代为保管的剩余房款184400元支付给被上诉人。本案系居间合同法律关系，原审第三人虽与被上诉人均作为“出售方”在《房产居间服务合同》中列明，合同中亦存在由原审第三人补偿房款差额7000元的内容约定，但原审第三人并非该出售房屋的产权人，上诉人保管的剩余房款如何返还，合同中并不存在上诉人应将剩余房款返还给原审第三人的特别约定；并且，结合合同第十二条第②项“房主得净房款叁拾叁万柒仟元整，买方孙世勇付房款叁拾叁万元整，其中差额柒仟元整由范丽娟补偿，范丽娟于房屋交接前将柒仟元整补齐。”的内容理解，有权取得房款的应为房主即房屋的产权人。被上诉人作为合同列明的出售方和上诉人认可的房屋产权人，在其房屋出售且依约履行居间服务合同所约定的有关义务后，理应获取出售房屋的对价款。故被上诉人要求上诉人返还剩余房款184400元的诉讼请求，于法有据，应当予以支持。至于被上诉人购买房屋时的房款是否是原审第三人所借、当时办理房照的费用和物业费是否由原审第三人交纳，与本案纠纷属不同法律关系，原审第三人可另行主张权利。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3988元（上诉人已预交），由上诉人大连百居易房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 虹审 判 员 侯学枝代理审判员 刘冬艳二〇一四年二月十二日书 记 员 王 亮