（2014）沪二中民二（民）终字第13号
裁判日期: 2014-02-12
公开日期: 2014-02-26
案件名称
张美琴、裘惠德与王文琦、姜长华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张美琴,裘惠德,王文琦,姜长华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第13号上诉人（原审原告）张美琴。上诉人（原审原告）裘惠德。以上两上诉人之共同委托代理人沈静，上海市光大律师事务所律师。以上两上诉人之共同委托代理人高然翔，上海市光大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王文琦。被上诉人（原审被告）姜长华。以上两被上诉人之共同委托代理人丁家明，上海文勋律师事务所律师。上诉人张美琴、裘惠德因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张美琴、裘惠德的共同委托代理人沈静、高然翔、被上诉人王文琦、姜长华及其共同委托代理人丁家明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，本市山东中路XXX号底层前间（使用面积18.80平方米）、底层后间（使用面积9.00平方米）、天井（使用面积6.40平方米）、走道（使用面积3.40平方米）为公有居住房屋（以下简称“系争房屋”），承租人为裘惠德。该房屋租赁凭证附注记载“底层前间、底层后间、独用走道合计35.05m2（营业建筑面积）；独用天井6.4m2（营业面积）。1997年4月张美琴以该处为经营场所登记了上海黄浦区美惠餐厅的个体工商户营业执照。1999年3月，裘惠德、张美琴与王文琦签订《协议书》约定，裘惠德、张美琴将山东中路XXX号美惠餐厅出租给王文琦、姜长华，租期5年，自1999年8月1日起租，租金每年人民币（以下币种均为人民币）54，000元。承租后，王文琦、姜长华对房屋进行了装修，并将地面下挖，将底层前间内搭建的阁楼相应的下移。2005年5月，裘惠德、张美琴与王文琦、姜长华再签订《协议书》约定，自2005年8月1日起，租金调整为每年65，000元，每年5月的下半月为付租期，租赁协议的有效期直至拆房失效。2011年4月10日，裘惠德、张美琴与王文琦、姜长华又签订《补充协议》约定“甲（裘惠德、张美琴）、乙（王文琦、姜长华）双方在坚持遵行2005年签署的山东中路XXX号美惠餐厅租赁终生合同（有效期至拆房为止）的基础上，根据目前物价上涨等因素，经双方协商，从2011年8月1日起，对饭店原租金进行调整。一、租金每年调整为玖万元整。两年后根据当时物价情况再做协商。二、乙方享有转租权”。2013年上半年，裘惠德、张美琴与王文琦、姜长华多次协商新租金标准，始终未能达成一致。裘惠德、张美琴于2013年6月28日发函要求王文琦、姜长华按每月20，000元的标准支付2013年8月1日至2014年7月31日的租金共计240，000元。王文琦、姜长华于2013年7月3日将90，000元租金汇入张美琴银行帐户，并向裘惠德、张美琴发告知书表示参照近两年的CPI指数，王文琦、姜长华仍按年租90，000元的标准支付租金。裘惠德、张美琴于2013年8月诉至原审法院，请求判令：王文琦、姜长华支付裘惠德、张美琴自2013年8月1日起至2014年7月31日的租金150，000元（按每月租金20，000元计，扣除王文琦、姜长华已付的租金90，000元）。原审审理中，裘惠德、张美琴要求对2013年的市场租金进行询价，对此，王文琦、姜长华不持异议并表示还需对2011年的市场租金进行询价。经法院向上海科东房地产土地估价有限公司询价，该公司向法院出具了本案租赁房屋的租金估算书面材料，估算结论为2013年10月每天每平方米（建筑面积）市场租金均价约12元，2011年4月每天每平方米（建筑面积）市场租金均价约11元。对该材料，裘惠德、张美琴表示符合市场租金标准，裘惠德、张美琴希望按照市场价格确定双方的租金。王文琦、姜长华表示该材料反映了2011年和2013年的市场租金价格，2013年的租金水平只比2011年提高了每天每平方米1元，应参照市场租金的涨幅来确定双方之间新的租金。原审法院经审理后认为，裘惠德、张美琴与王文琦、姜长华之间的租赁协议所约定的期限至动迁为止，对租赁期间的租金标准调整约定了期限。现裘惠德、张美琴与王文琦、姜长华对2013年8月1日起至2014年7月31日的租金标准协商无果，并由此产生据何确定新租金的争议。裘惠德、张美琴要求按市场租金水平确定，王文琦、姜长华要求按市场租金涨幅确定。根据双方于2011年签订的《补充协议》中“根据目前物价上涨等因素”、“两年后根据当时物价情况再做协商”的内容，以及双方之前历次调整租金的实际情况，法院认为王文琦、姜长华提出的按市场租金涨幅确定新租金的方式更具有合理性，并且考虑到目前市场租金实际状况，法院对2013年8月1日至2014年7月31日的年租金金额予以酌定。原审法院据此作出判决：一、确定裘惠德、张美琴与王文琦、姜长华所签《协议书》中，自2013年8月1日起至2014年7月31日止的年租金为120，000元；二、王文琦、姜长华应于判决生效后十日内支付裘惠德、张美琴租金差额30，000元。原审判决后，上诉人张美琴、裘惠德不服，向本院提起上诉称：裘惠德、张美琴与王文琦、姜长华之间并不存在交易习惯。“两年后根据当时物价情况再做协商”的含义是指依据两年后市场价格来确定租金标准。张美琴、裘惠德已搬离系争房屋多年，对租金的市场价格并不知情，之前几份租赁合同的租金价格本身就已约定畸低，几次的租金涨幅也没有任何规律。法院也不能就此推断张美琴、裘惠德两年之后仍然同意继续以偏低的价格出租。因此，本案应适用《合同法》第六十一条规定“订立合同时履行地的市场价格履行”。另外，张美琴、裘惠德患有XXX疾病，系争房屋的租金收益系其主要生活来源，原审判决结果有违公平合理原则。故请求本院撤销原审判决，改判支持其原审全部诉请。被上诉人王文琦、姜长华答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，张美琴、裘惠德与王文琦、姜长华于2011年4月10日所签《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。双方主要系对协议中“两年后根据当时物价情况再做协商”的理解出现分歧。对于该合同条款的解释，原审法院从订立合同的背景、合同的有关条款、交易习惯等角度出发，认定该条款的真实意思为按市场租金涨幅确定新租金的解释更具有合理性，并在此基础上确定了涉讼的租金标准。本院经审查认为，该解释既符合法律逻辑，又合情合理，本院予以认同。张美琴、裘惠德认为双方没有交易习惯显与事实不符，其另称签约前并不了解租金的市场价格，本院亦难以采信。综上，张美琴、裘惠德的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，300元，由上诉人张美琴、裘惠德共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 张晓频代理审判员 俞 璐代理审判员 徐 江二〇一四年二月十二日书 记 员 薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：