（2013）绵民终字第1497号
裁判日期: 2014-02-12
公开日期: 2014-03-21
案件名称
绵阳市涪城区城郊乡白土村与潘诗倩、四川惠昌建设有限公司房屋买卖合同纠纷案二审判决书
法院
四川省绵阳市中级人民法院
所属地区
四川省绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
绵阳市涪城区城郊乡白土村,潘诗倩,四川惠昌建设有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）绵民终字第1497号上诉人（原审被告）：绵阳市涪城区城郊乡白土村。负责人：羊立明，该社社长。委托代理人：廖大成，四川联衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘诗倩。委托代理人：何波，四川道融民舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川惠昌建设有限公司（以下简称惠昌公司）。地址：四川省遂宁市射洪县太和镇太和大道中段***号。法定代表人：敬德炳，该公司经理。委托代理人：曾绍林，该公司员工。上诉人绵阳市涪城区城郊乡白土村三社（以下简称白土村）因房屋买卖合同纠纷一案，不服（2013）涪民初字第1363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原判认定：被告白土村为修建统规统建房屋（未办理相关的修建手续），专门成立了“绵阳市涪城区城郊乡白土村三社统规统建办公室”负责该社房屋的修建、出售事宜，由钱志忠任负责人。被告白土村将部分统建房屋承包给被告惠昌公司修建，被告惠昌公司指派曾绍林作为该工程的项目经理负责工程的修建。2011年8月11日原告与绵阳市涪城区城郊乡白土村三社统规统建办公室签订了《房屋定房协议》，原告定购了该社修建的“卓美娜丽舍”多层区11栋1单元2楼2号房屋，建筑面积83.68平方米，房款230957元，原告向被告白土村交付定金10000元。2011年8月13日被告惠昌公司与原告签订了《购房协议》内容为：曾少林今代绵阳市涪城区城郊乡白土村三社统规统建办收取潘诗倩“卓美娜丽舍”多层区11栋1单元2楼2号房屋，建筑面积83.68平方米，房款220957元支付了220957元。该购房款用于本工程的建设，待“统建办”应付曾少林建设工程款时冲抵其工程拨款，并由“统建办”与潘诗倩签订正式购房合同。钱志忠在该《购房协议》上签字并注明：同意该价格，待惠昌项目部抵付工程款时签订购房合同。之后原告通过转帐于2011年8月14日支付170000元、23日支付40000元，合计21万元给被告惠昌公司项目部。后因被告一直未与原告签订购房合同，原告多次找二被告退还房款和定金未果，原告起诉，诉如所请。诉讼中，法院认为原、被告之间签订的《购房协议》和《房屋定房协议》本身无效，而原告以有效起诉，不符合法律规定，原告遂将诉讼请求变更为：依法确认原、被告之间签订的定、购房协议无效，其他请求保持不变。原审依据原、被告的陈述、《购房协议》、《房屋定房协议》、收据等证据认定上述事实。原判认为：原告与二被告签订的《购房协议》、《房屋定房协议》因违反法律的禁止性规定均为无效协议，被告因该协议取得的款项均应当返还给原告，因此原告主张被告返还定金及房款的理由成立，应予支持。被告白土村虽然称其未收取房屋价款21万元，但从双方签定的《购房协议》可以看出，房屋的出售人和房款的收取人均应当是被告白土村，原告将该款交付给被告惠昌公司是因为被告白土村欠被告惠昌公司的工程款，而非原告与被告惠昌公司有任何债权债务，因此原告向被告惠昌公司交付的房款21万元应当视为原告向被告白土村支付的购房款，故被告白土村应当作为返还房款的直接责任人。鉴于被告惠昌公司在审理中一直认可收取了原告的房款且同意退还该款，被告惠昌公司的该行为视为当事人自己处分自己的民事权利，不违反法律规定，故判决由二被告共同返还21万元。导致合同无效二被告均有过错，应当赔偿原告因此受到的资金利息损失。为了维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。有过错的一方应当承担对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，判决如下：一、由被告绵阳市涪城区城郊乡白土村三社返还给原告潘诗倩定金10000元，并承担该款从2011年8月12日起至还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金利息；二、由被告绵阳市涪城区城郊乡白土村三社、四川惠昌建设有限公司共同返还给原告潘诗倩房款210000元，并承担170000元从2011年8月15日起，40000元从2011年8月24日起至还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金利息；上述款项在本判决生效之日起十日内履行；三、驳回原告的其他诉讼请求。上诉人绵阳市涪城区城郊乡白土村三社上诉称：一审认定事实错误。上诉人与被上诉人潘诗倩签订《房屋定房协议》后只收到1万元定金，该协议被法院认定为无效后，上诉人应当返还1万元定金，不承担资金利息；一审认定“原告向被告惠昌公司交付的房款21万元应当视为原告向被告白土村支付的购房款”错误。上诉人没有委托惠昌公司代收房款，房款是惠昌公司收取的，购房协议也是惠昌公司与原告签订的，被上诉人潘诗倩明知与上诉人签订有《房屋定房协议》，却又与惠昌公司签订《购房协议》，且把房款全部交给惠昌公司，这个责任不应由上诉人承担。一审判决上诉人与惠昌公司共同返还21万元房款无事实和法律依据。合同只能约束合同相对人，合同无效或者被撤销的法律后果也具有相对性。被上诉人潘诗倩之代理人答辩称：我方是按照上诉人的指定将房款支付给被上诉人惠昌公司，应视为上诉人收到房款。一审判决正确，应当驳回上诉，维持原判。被上诉人惠昌公司代理人表示与潘诗倩代理人的答辩意见一致。经审理查明：绵阳市涪城区城郊乡白土村三社为修建统规统建房屋成立了“绵阳市涪城区城郊乡白土村三社统规统建办公室”，负责该社房屋的修建、出售事宜。2011年8月11日，潘诗倩（乙方）与绵阳市涪城区城郊乡白土村三社统规统建办公室（甲方）签订《房屋定房协议》，潘诗倩自愿定购该社的统规统建房“卓美娜丽舍”多层区11栋1单元2楼2号房屋，建筑面积83.68平方米，房款230957元。协议签订当日潘诗倩按照约定交付定金10000元。收据加盖绵阳市涪城区城郊乡白土村三社统规统建财务专用章。2011年8月13日，曾绍林以四川惠昌建设有限公司绵阳市涪城区城郊乡白土村三社统规统建项目部名义与潘诗倩签订《购房协议》，载明：曾少林（曾绍林在庭审中认可购房协议中的曾少林即为本人）今代绵阳市涪城区城郊乡白土村三社统规统建办收潘诗倩购“卓美娜丽舍”11栋1单元2楼2号房款220957元。该购房款用于本工程的建设，待“统建办”应付曾少林建设工程款时冲抵其工程拨款，并由“统建办”与潘诗倩签订正式购房合同。钱志忠在该《购房协议》上签字并注明：同意该价格，待惠昌项目部抵付工程款时签订购房合同。之后潘诗倩分别于2011年8月14日转帐支付17万元、2011年8月23日转账支付4万元，合计21万元汇入曾绍林所在的惠昌公司项目部，曾绍林表示确已收到该款，同时提出因最终未能与白土三社签订工程承建合同，由于部分款项已实际投入工程，故以实物形式转交给实际承建该工程的任宇，并在一审审理过程中提交了任宇出具的欠条复印件。二审中，绵阳市涪城区城郊乡白土村三社的负责人到庭陈述称：白土村三社的统规统建房经村社讨论通过，已全权委托给四川震环房地产开发有限公司进行开发，由房产公司联系承建人，之前惠昌公司确有承建意向也打过保证金，但最终未实际签订合同承建该工程。惠昌公司提到的任宇确实承建了部分工程项目。白土村三社统规统建办公室的负责人是其本人，并不是钱志忠，钱志忠只是该社委托的房产公司的股东，具体职务不清楚。以上事实，有当事人陈述，《房屋定房协议》、《购房协议》、转款凭证等证据在卷证实。本院认为：潘诗倩与白土村统建办、惠昌公司项目部分别签订的《房屋定房协议》、《购房协议》因违反法律的禁止性规定均为无效协议，因该协议而取得的款项应当予以返还。潘诗倩主张返还定金及房款的理由成立。经查，潘诗倩向上诉人交定金10000元，向惠昌公司交房款210000元，应按各自收取的金额分别予以返还，并承担相应资金利息。上诉人白土村认为其应对收到的10000元予以返还，惠昌公司应对收到的210000元予以返还的理由成立，但绵阳市涪城区白土村三社在不具备出售房屋条件的情况下与购房人潘诗倩签订《房屋定房协议》的行为与之后潘诗倩和惠昌公司白土村三社项目部签订《购房协议》以及对白土村三社授权开发的房产公司的“钱志忠”签字认可行为的信赖有一定的内在联系，上诉人对导致合同无效存在过错，故其应当对惠昌公司的返还责任承担连带责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持绵阳市涪城区人民法院（2013）涪民初字第1363号民事判决第一项即“由被告绵阳市涪城区城郊乡白土村三社返还给原告潘诗倩定金10000元，并承担该款从2011年8月12日起至还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金利息”、第三项即“驳回原告的其他诉讼请求”；二、撤销绵阳市涪城区人民法院（2013）涪民初字第1363号民事判决第二项即“由被告绵阳市涪城区城郊乡白土村三社、四川惠昌建设有限公司共同返还给原告潘诗倩房款210000元，并承担170000元从2011年8月15日起，40000元从2011年8月24日起至还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金利息；上述款项在本判决生效之日起十日内履行”；三、由被告四川惠昌建设有限公司返还原告潘诗倩房款210000元，并承担170000元从2011年8月15日起，40000元从2011年8月24日起至还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金利息；四、绵阳市涪城区城郊乡白土村三社对四川惠昌建设有限公司应返还的款项承担连带责任。上述款项在本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。一审案件诉讼费2450元，由潘诗倩负担250元，绵阳市涪城区城郊乡白土村三社、四川惠昌建设有限公司各负担1100元。二审案件受理费4400元，由上诉人绵阳市涪城区城郊乡白土村三社、被上诉人四川惠昌建设有限公司各负担2200元。审 判 长 孟 娟审 判 员 刘迪科代理审判员 何 娟二〇一四年二月十二日书 记 员 罗 婷 来源：