（2014）淮中民终字第0096号
裁判日期: 2014-02-12
公开日期: 2014-12-31
案件名称
上诉人张宝平、梅树香与被上诉人淮安市浩然置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张宝平,梅树香,淮安市浩然置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淮中民终字第0096号上诉人（原审原告）张宝平，男，汉族，1975年7月10日��，无业。上诉人（原审原告）梅树香，女，汉族，1976年8月4日生，无业。两上诉人共同委托代理人孔庆卫、蔡海涛，江苏山阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）淮安市浩然置业有限公司。法定代表人张军，该公司董事长。委托代理人肖述青、季志南，该公司职工。上诉人张宝平、梅树香与被上诉人淮安市浩然置业有限公司（以下简称浩然公司）商品房买卖合同纠纷一案，淮安市淮安区人民法院于2013年11月18日作出（2013）淮法民初字第0840号民事判决。上诉人陈爱武不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人张宝平、梅树香的委托代理人蔡海涛、被上诉人浩然公司的委托代理人肖述清、季志南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，被告系经依法核准登记的房地产开发企业。2011年2月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的皇冠国际小区27号楼1单元601室商品房一套。该合同附件四：合同补充协议（一）第1条约定：“买受人另购买皇冠国际第27幢4号自行车库，总价为24000元（计：人民币贰万元肆仟元整）”。2011年6月17日，被告向原告开具的销售不动产统一发票注明，被告出售给原告的27号楼4号自行车库建筑面积为12.21m2，单价为1965.6元／m2，总价为24000元。车库交付使用后，原告认为车库面积严重少于发票约定的12.21m2，与被告交涉未果，诉至原审法院。原审另查明，原告所购车库不能取得政府房产管理部门颁发的房屋所有权证书。原审原告张宝平、梅树香诉称，原、被告于2011年1月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的皇冠国际商品房一套，同时双方订立《补充协议（一）》，约定被告将皇冠国际小区第27幢4号自行车库出售给原告，总价为2.4万元。购房发票中约定自行车库建筑面积12.21m2，单价1965.6元／m2，其中对套内面积和分摊面积没有约定。交付时，原告发现被告交付的车库面积严重缩水。被告辩解该车库的实际使用面积为7.2m2，公摊面积为5.19m2，合计12.21m2。被告的辩解没有依据，原告不能接受，被告交付的车库面积严重少于约定面积。现原告要求被告返还车库购房款差额19783元［面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由被告返还，面积误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还，即【建筑面积12.21×3%＋（公摊面积5.19-建筑面积12.21×3%）×2】×单价1965.6元］，被告承担本案诉讼费。原审被告浩然公司辩称：1、被告所销售的车库是按间销售，并不是按面积进行销售；2、原告诉称所购车库面积存在严重缩水，无事实依据。请求依法驳��原告的诉讼请求。被告浩然公司认为其对外出售车库均是按间出售，并非按面积出售，所有车库的销售价格均为整数，如果按面积出售则销售价格不可能都是整数，而没有尾数。原告张宝平、梅树香认为被告浩然公司所提供的发票上有明确的面积和价格标注，原告有理由认为车库系按面积出售。本案争议焦点为：原、被告讼争的27号楼4号自行车库是按间出售还是按面积出售？原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告张宝平、梅树香与被告浩然公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。首先、原告张宝平、梅树香购买被告浩然公司开发的皇冠国际小区27号楼1单元601室商品房一套及27幢4号自行车库一间。���于商品房的基本情况合同中约定：商品房的建筑面积共93.38m2，其中套内建筑面积82.01m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.37m2；而对于自行车库的基本情况合同未作约定，只约定买受人（即原告张宝平、梅树香）购买皇冠国际第27幢4号自行车库，总价为24000元。故从合同约定的角度来看，被告浩然公司是按间向原告张宝平、梅树香出售自行车库。至于被告浩然公司向原告张宝平、梅树香出具的购房发票上注明的自行车库的销售单价，是以车库总价2.4万元除以自行车车库的建筑面积而得出的，因该价格与同一层其它已售车库的购房发票上注明的销售价格相比较，不具有一致性。故不能就此认定自行车库系按面积销售。其次、从自行车库不能取得产权登记的层面看，本案争议的自行车车库不具备按面积出售的条件。第三、相关规范对自行车车库的公摊系数无明确��定。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对原告张宝平、梅树香要求被告返还车库购房款差额19783元的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决：驳回原告张宝平、梅树香的诉讼请求。本案案件受理费295元（原告已预交），由原告张宝平、梅树香负担。判决后，上诉人张宝平、梅树香不服，向本院上诉称，原审法院没有让被上诉人就自行车库有公摊面积���及大小部分承担举证责任不当。被上诉人给上诉人开具的销售发票上明确注明了车库面积，因此房屋应该是按照面积出售。房屋是期房，按间销售不符合交易习惯。被上诉人浩然公司答辩称，原审法院在举证责任分配上完全正确，上诉人没有任何证据证明被上诉人出售的自行车库存在严重缩水的情况。自行车库按间销售还是按面积销售应是依据售房合同而非售房发票，发票只是收付款的书面证明，是财务收支的法定凭证，是会计核算的原始依据。通过《商品房买卖合同》附件四第1条可以认定被上诉人出售自行车库是按间出售的事实。本院经审理查明的事实与原审法院相同，予以确认。另查明，浩然公司提供了其委托具有测绘资质的淮安方圆测绘有限公司（以下简称方圆公司）出具的测绘报告。以此证明其向上诉人交付的自行车库包括套内建筑面积和应分摊共有建筑面积（即公摊面积）。本院认为，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人提供了方圆公司出具的测绘报告，以此证明向上诉人交付的自行车库存在公摊面积以及大小部分的事实。上诉人虽对测绘报告提出异议，但没有提供证据予以反驳，也没有证据证明被上诉人出售的自行车库存在严重缩水的事实。故原审法院举证责任分配上并无不当。从上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》内容与该合同附件四补充协议（一）第1条内容看，双方对商品房约定了建筑面积，以及套内建筑面积和公摊建筑面积，而对于自行车��的基本情况未约定建筑面积，更未约定套内建筑面积和公摊建筑面积，仅注明自行车库的位置及价款。故从合同约定的角度可以证实被上诉人是按间向上诉人出售自行车库。至于被上诉人向上诉人出具的购房发票上注明的自行车库的面积，并不能证明是对合同内容的变更，更不能得出车库是按面积销售的结论。另从自行车库不能取得产权登记的层面看，本案争议的自行车车库也不具备按面积出售的条件。此外，上诉人未能提供“房屋是期房，按间销售不符合交易习惯。”的证据。综上所述，本院认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉理由无事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费295元，由上诉人张宝平、梅树香负担。本判决为终审判决。审 判 长 王百川审 判 员 孙 洁代理审判员 庞海涛二〇一四年二月十二日书 记 员 靖芳芳 更多数据：搜索“”来源：