（2014）沈中民二终字第80号
裁判日期: 2014-02-12
公开日期: 2014-03-25
案件名称
曹娜与沈阳万维物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹娜,沈阳万维物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百八十四条；《物业管理条例（2007年）》：第十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2014]沈中民二终字第80号上诉人（原审被告）：曹娜，女，1978年9月28日出生，汉族，住址辽宁省沈阳市皇姑区。委托代理人：陆家跃，男。被上诉人（原审原告）：沈阳万维物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街156号。法定代表人：陈忠杰，该公司董事长。委托代理人：张荣志，男，该公司项目经理。委托代理人：曲卉，辽宁开宇律师事务所律师。上诉人曹娜与被上诉人沈阳万维物业服务有限公司（以下简称万维物业）因物业服务合同纠纷一案，上诉人曹娜不服沈阳市皇姑区人民法院[2013]皇民二初字第1618号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员朱闻天、代理审判员朱丹（主审）参加评议的合议庭，于2014年1月23日公开开庭审理了本案。上诉人曹娜及其委托代理人陆家跃，被上诉人万维物业的委托代理人张荣志、曲卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告曹娜系位于沈阳市皇姑区嘉陵江街65号房屋业主。万维物业于2008年8月8日开始为该小区提供物业服务，并于2008年11月8日与业主委员会签订的物业委托合同。后于2010年10月18日、2011年12月28日分别签定了两份《物业服务合同》，合同期限分别为2011年1月1日至2011年12月31日止和2012年1月1日至2017年12月31日止，万维物业的物业服务费在2012年1月1日之前高层为1.20元/每平方米/月(含电梯使用费用)，2011年12月28日签订的物业服务合同中第四章第四条规定小区业主按照高层1.50元/每平方米/月(含电梯使用费用，人民币计价)标准向业主收取物业费用。根据(2013)皇民二初字第1092号民事卷宗相关证据可以认定以下事实：2011年4月25日万维物业发函至业主委员会，要求提高物业费收费标准。因园区内业主众多，业主大会难以召集够必要的业主人数以形成合法决议，故2011年7月3日业主委员会分别向皇姑区碧塘社区及皇姑区小区办上报调整物业费征求意见的报告，原则同意万维物业项目部就此问题逐户登门征求全体业主意见的形式进行表决。2011年8月万维物业受业主委员会的委托，采取上门征询意见的方式对上涨物业费进行征询。园区内共698户业主，发出征询意见表585张，收回511票，支持411票，反对75票。投赞成票的业主票数超半数，决议有效。2011年10月9日万维物业在园区内公示栏张贴了《万维物业公司项目部关于上调物业管理费收费标准入户调查情况通报》以及《征询表》统计结果一并公示，公示期间业主对表决的结果并未提出异议。现因曹娜拖欠2012年1月1日至2013年9月30日的物业费4,480元，故万维物业于2013年9月27日起诉来院，要求曹娜交纳物业费。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。业主委员会是业主大会的执行机构，负责业主大会的组织和召集，而业主委员会是由业主选举产生，代表业主行使权力。业主委员会所做的决定，对业主具有约束力。本案万维物业作为物业服务企业，在物业服务期限届满前对原物业服务合同中收费标准进行了变更。该变更合同虽未召开业主大会，但在管辖社区的参与下，已向全体业主征求了意见，并征得人数及面积半数以上业主的同意，该合同已在沈阳市皇姑区小区办公室备案，且大部分业主已经按变更后的价格向万维物业交纳了物业费，故万维物业与业主委会所签订的《物业服务合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规及强制性规定，合法有效。万维物业依约定为园区内的业主提供了物业服务，尽到了其应尽的义务，理应享有收取物业费的权利。曹娜在享受物业服务后，应履行缴费义务，但其拒绝缴费，已构成违约，应承担相应的违约责任。物业费142.24平方米×1.50元×21个月=4,480元，曹娜应予以交纳。关于曹娜所提出的物业公司服务具有瑕疵的问题，结合曹娜所指证及所陈述的内容，其均不能造成曹娜作为业主生活质量降低的后果，故其主张本院不予支持。关于万维物业主张滞纳金的问题。因曹娜入住该园区后，均按时足额交纳物业费，而此次未交纳物业费是因对上涨部分的物业费产生纠纷而不同意交纳，并不存在恶意拖欠的情况，故万维物业的主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，原审法院判决如下：一、被告曹娜给付原告沈阳万维物业有限公司物业费4,480元，于判决生效后三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回万维物业、曹娜其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告曹娜承担。宣判后，上诉人曹娜不服，向本院提出上诉称：1、一审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，有明显偏袒万维物业之嫌，程序违规，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2、请求改判支持上诉人的反诉请求：业主委员会与万维物业于2011年12月28日签订的《物业服务合同》中物业费由原1.2元/平方米涨至1.5元/平方米的合同条款无效；3、请求改判驳回万维物业要求曹娜支付涨价后的物业费的诉讼请求；4、请求改判支持曹娜按原合同规定的1.2元/平方米交纳物业费直至与万维物业的合同终止；5、请求改判消除万维物业食堂未使用公共烟道排烟对曹娜造成的影响；6、请求改判万维物业向业主委员会提交增加在曹娜所居住的单元附近的照明设施及安装监控设施的报告；7、一、二审诉讼费全部由被上诉人万维物业承担。主要上诉理由：1、一审判决中的内容明显偏袒万维物业一方，一审法院称涨价合同已在皇姑区小区办备案，事实上并非如此。2、一审法院判决所依据的相关法律法规及(2013)皇民二初字第1092号民事判决并不完全适用本案，且一审中万维物业提交的证据不充分、不真实、缺乏法律依据，而曹娜的重要辩论理由与证据均未记录在一审判决书中。3、第一届业委会2011年3月22日到期，第二届业委会从2011年12月8日开始履职，在此期间的8个半月时间里，小区无业委会。万维物业将物业费从1.2元/平米涨至1.5/平米的行为发生在本小区无业委会期间，其相关流程及结果不具有真实性和合法性。社区是在不知实情的情况下盖的章，因此社区同意涨价一事不具有真实性的法律效力。4、第二届业主委员会主任李宏雪于2012年2月26日出具停止物业费涨价的《公告》，并张贴在小区每个单元的告示栏中。2012年9月28日，沈阳市皇姑区房产局小区办给万维物业下发的”小区收费问题整改通知单”中己明确要求其停止涨价行为，同时还有沈阳市房产局服务热线96123出具的回复证据显示:责令物业停止涨价。5、因为曹娜的住所在万维物业食堂的楼上，因万维物业未使用公共烟道排烟，而是直接由窗户排烟，导致每到其就餐时间，曹娜家中全是油烟。曹娜多次找万维物业解决问题，其视而不见。6、因为曹娜所住园区内的照明设施光线非常暗，而且曹娜所住单元在园区的一个角落，此处不在监控覆盖范围，存在安全隐患，导致曹娜的居住安全受到影响。万维物业应该为改善目前的现状而提交相关报告给业委会，解决上述问题。但是即使在有上述诸多问题的情况下，曹娜也多次前往万维物业处欲按原价缴纳物业费，却屡屡遭万维物业拒绝，所以不存在曹娜恶意拖欠物业费的情况，曹娜不应向万维物业支付滞纳金。被上诉人万维物业答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、曹娜的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。理由如下：1、曹娜在《民事上诉状》第2页称:“物业启动涨价的行为发生在本小区无业委会期间”，“物业费由原来的1.2元/平米涨至1.5元/平米无合法依据”，曹娜该说法不符合事实与法律。小区业委会一直在备案中，不存在空档。住房和城乡建设部制订的《业主大会和业主委员会指导规则》第47条规定:“业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部和街道办事处、乡镇人民政府。”该规定并没有规定新一届业委会产生前原业委会的存在无效，原业委会依法存在且有效，因此小区并不存在没有业委会的阶段。2、物业服务合同是否在皇姑区小区办进行备案登记，不影响合同的效力。《中华人民共和国合同法》第44条规定:“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”法律、行政法规没有规定物业服务合同的生效需办理批准、登记等手续，因此物业合同是否在小区办备案，对合同效力没有任何影响。小区的物业服务合同依法成立，并且自成立时即生效。3、物业服务合同的效力已经皇姑区人民法院(2013)皇民初字第1092号《民事判决书》等生效判决确认。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院另查明：[2008]005号业主委员会备案通知书载明小区第一届业主委员会的成立日期为2008年3月22日，任期三年；[2011]033号业主委员会备案通知书载明小区第二届业主委员会的成立日期为2011年12月8日，任期三年。2012年9月28日沈阳市皇姑区住宅小区管理办公室出具的材料复印件与[2013]皇民二初字第1621号卷宗中的《小区收费问题整改通知单》内容完全一致。上述事实，有双方当事人的陈述，万维物业提交的物业服务合同复印件一份、(2013)皇民二初字第1092号民事判决书，曹娜提交的照片、业主委员会备案通知书复印件、业主会议第一次会议纪要复印件、沈阳市皇姑区住宅小区管理办公室出具的要求万维物业停止涨价的通知书复印件、96123纠风办对于万维物业涨价举报的回复复印件、万维公司为李宏雪开具的物业费发票等证据，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。二审时曹娜提交光盘一张及对应的文字材料和曹娜、陆家跃与社区杨书记的对话录音整理的文字材料一份（因光盘容量有限该录音未予刻录）。光盘中录音的内容系陆家跃（曹娜委托代理人）与小区办郑姓工作人员通话录音和陆家跃与碧塘社区杨书记通话录音，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，小区第一届业主委员会成立于2008年3月22日，任期三年，于2010年10月24日与万维物业签订了《物业服务合同》；小区第二届业主委员会成立于2011年12月8日，任期三年，于2011年12月28日，与万维物业签订了《物业服务合同》；双方当事人对上述两届业主委员会均经小区所在社区备案的事实均无异议。上述两份物业合同均由适格的业主委员会与万维物业签订，均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上述两份《物业服务合同》均是双方当事人真实意思表示，对全体小区业主具有约束力，小区业主均应依约履行。综上，原审法院判决曹娜按物业服务合同的约定给付物业费并无不当。对曹娜在第3、4项上诉请求中提出的“驳回万维物业要求曹娜支付涨价后的物业费”的诉讼请求和“改判支持曹娜按原合同规定的1.2元/平方米交纳物业费直至与万维物业的合同终止”的诉讼请求，本院不予支持。同时，曹娜在第2项上诉请求中提出“改判支持其反诉请求：业主委员会与万维物业于2011年12月28日签订的《海韵花园物业服务合同》中物业费由原1.2元/平方米涨至1.5元/平方米的合同条款无效”。根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第184条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案中，曹娜在一审程序中并没有对该事项提起反诉，二审中亦无法调解，故本案对此不予审理。关于曹娜提出的小区物业服务收费标准变更程序违法的主张。本院认为，根据《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集团讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会或业主委员会的决定，对业主有约束力。”本案中，万维物业采用书面征求意见的形式召开业主大会对物业服务收费标准的变更进行表决，且得到了过半数的业主支持，该表决结果对全体小区业主均具有约束力，曹娜提供的证据不足以证明其主张，故本院对曹娜的该项主张不予支持。关于曹娜的第5、6项上诉请求，即“消除万维物业食堂未使用公共烟道排烟对曹娜造成的影响问题”和“曹娜所居住的单元附近的照明设施及安装监控设施需增加的问题”，均与本案不属于同一法律关系，曹娜可以另行主张其合法权益。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曹娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵明静代理审判员 朱闻天代理审判员 朱 丹二〇一四年二月十二日书 记 员 那萌萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自